Sachfehler der Mietsache

Behördliche Beschränkungen des Gebrauchs der Mietsache bilden einen Sachfehler der Mietsache, wenn sie auf der Beschaffenheit oder der Lage der Mietsache beruhen.
1 b) Ist durch eine behördliche Anordnung der Gebrauch der Mietsache beschränkt worden und ist gegen die Anordnung ein Rechtsmittel eingelegt worden, so kann die Ungewissheit über die Möglichkeit des künftigen Gebrauchs einen Mangel der Mietsache bilden, wenn durch die Ungewissheit gegenwärtige Interessen des Mieters beeinträchtigt werden.
Aus den Gründen: Das Berufungsgericht meint, der Beklagte sei dem Kläger zum Schadensersatz verpflichtet, weil die Mietsache im Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit Fehlern behaftet gewesen sei, die ihre Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder gemindert hätten. Durch die Anordnungen der Stadt B. sei nämlich dem Kläger der vertragsgemäße Gebrauch des Grundstücks entzogen worden. Solche behördlichen Anordnungen seien Sachmängel Im Sinne des § 537 BGB. Die Fehler seien bei Vertragsschluss bereits vorhanden gewesen, weil die Stadt B. den Abbruch der Gebäude verlange und die Benutzung des Grundstücks wegen der Planung der Stadt B. eingeschränkt sei. Dabei sei es unerheblich, ob die behördlichen Anordnungen zum Erfolg führ- ten. Es obliege dem Mieter, der die gegen einen anderen Mieter und den Vermieter ergangenen Anordnungen nicht kenne und nicht zu kennen brauche, nicht, die behördlichen Anordnungen auf ihre Wirksamkeit zu prüfen. Der Mieter brauche auch nicht auf Jahre hinaus die sich daraus ergebende Unsicherheit in Kauf zu nehmen, dass über die Wirksamkeit der behördlichen Anordnungen gestritten werde. Es sei Sache des Vermieters, dem Mieter den auch in diesem Sinne ungestörten Gebrauch der Mietsache zu verschaffen.
2. Diese Auff. hält entgegen der Meinung der Rev. der rechtlichen Nachprüfung stand.
a) Die Genehmigung zur Bebauung war der Firma M. GmbH mit der Auflage erteilt worden, die Gebäude nach Stilllegung des Zechenbetriebes abzubrechen und den alten Zustand wieder herzustellen. Diese Auflage beruhte darauf, dass das Grundstück im sogenannten Außenbereich im Sinne des § 35 BBauG vom 23. 6. 1960 liegt. Der Abbruchsverfügung der Stadt B. vom 12. 1. 1967 lag dementsprechend die Auff. zugrunde, dass die Gebäude nach Stilllegung der Zeche zu baulichen Anlagen geworden seien, deren Aufrechterhaltung In- halt eines im Außenbereich unzulässigen Bauvorhabens nach §§ 29, 35 Abs. 1 BBauG sei. Nach Ansicht der Stadt B. war mithin das Vorhaben des Klägers, die von der Zeche errichteten, stillgelegten baulichen Anlagen weiter in anderer Art zu nutzen, ohne Erteilung einer neuen Genehmigung nach § 35 Abs. 1 13113auG grundsätzlich unzulässig. Die Erlangung einer solchen Genehmigung stand aber, wie sich aus der der M. GmbH erteilten Auflage ergibt, nicht zu erwarten. Andererseits hatte der Beklagte dem Kläger die Grundstücksfläche mit den aufstehenden Gebäuden ausdrücklich für den Betrieb eines Altpapier- und Schrotthandels vermietet. Ein Grundstück, dessen Gebäude, sei es vom Kläger, sei es vom Beklagten, sei es von der M. GmbH abgerissen werden mussten, war für den Kläger wertlos.
Ein behördliches Verbot, ein als Baugrundstück vermietetes Grundstück zu bebauen oder - wie hier - ein Gebot, das auf dem Grundstück befindliche Gebäude abzubrechen, stellt nach Ben4iger Rechtsprechung einen Sachfehler im Sinne fies § 537 Abs. 1 BGB dar, wenn die behördliche Beschränkung des Gebrauchs auf der Beschaffenheit oder der Lage der Mietsache beruht und der Umstand, dass das Grundstück nicht als Baugrundstück benutzt werden kann, von Einfluss auf den Wert des Grundstücks ist (Urteile des erkennenden Senats vom 11. 2. 1958 - VIII ZR 12/57 - Nr. 16 zu § 535 BGB = NJW 1958, 785 vom 7. 11. 1962 - VIII ZR 190/61- WM 1962, 1379; vom 10. 7.1968 - VIII ZR 180/66 - BGH Warn 1968 Nr. 206 = WM 1968, 1307). Hieran ist festzuhalten.
b) Im Allgemeinen vermag nur ein rechtswirksames Verbot den Begriff des Fehlers zu erfüllen. Der Auff. des Berufungsgerichts, es obliege dem Mieter nicht, die behördlichen Anordnungen auf ihre Wirksamkeit zu prüfen, kann in dieser Verallgemeinerung nicht beigepflichtet werden. Die Entscheidung des Berufungsgerichts wird aber von der weiteren Begründung getragen, der Mieter brauche nicht auf Jahre hinaus die sich daraus ergebende Unsicherheit in Kauf zu nehmen, dass über die Wirksamkeit der behördlichen Anordnung gestritten wird. Nicht nur ein unanfechtbares Bauverbot stellt einen Fehler dar Vielmehr kann schon die begründete Besorgnis, dass eine noch nicht rechtskräftige Abbruchsverfügung Wirksamkeit erlangen könne und die Behörde nach Rechtskraft den Abbruch erzwingen werde, einen Mangel des Grundstücks bilden. Auch in diesem Fallbeeinträchtigt die Ungewissheit, ob auf dem als bebaut vermieteten Grundstück die errichteten Gebäude abgebrochen werden müssen, den Mieter im vertragsmäßigen Gebrauch des Grundstücks mindestens dann, wenn gegenwärtige Interessen des Mieters davon abhängen, dass ihm in Zukunft der Gebrauch der Gebäude verbleibt. So liegt es hier. Die Stadt B. hatte dem Beklagten schon am 28. 4. 1966 aufgegeben, die Baulichkeiten zu entfernen und sämtliche Mietverhältnisse zu lösen. Bis zu der dem Kläger zugegangenen Ordnungsverfügung vom 12. 1. 1967 hatte der Beklagte es nicht vermocht, vom Kläger die ihm drohende Gefahr abzuwenden. Der Kläger musste deshalb befürchten, dass der Betrieb auf dem gemieteten Grundstück zum Erliegen kommen werde, wenn die Stadt B. mit ihrem Verlangen Erfolg habe. Den Ausgang der in ihrer Erfolgsaussicht zweifelhaften Rechtsbehelfe abzuwarten, ist entgegen der Meinung der Rev. dem Kläger nicht zuzumuten, zumal der Zeitpunkt der Entscheidung völlig ungewiss ist. Ein Geschäftsmann kann nicht von heute auf morgen seinen Betrieb verlegen. Ob der Kläger bei Eintritt der Rechtskraft der Abbruchsverfügung als halb eine andere passende Betriebsstätte finden könnte, ist nicht vorherzusehen. Der Kläger braucht sich, wie das Berufungsgericht zutreffend annimmt, einer solchen Ungewissheit nicht auszusetzen.
c) Wenn das BerGer annimmt, der Mangel des Mietgrundstücks habe wegen der Verfügungen der Stadt B. schon bei Vertragsschluss vorgelegen, so ist das allerdings missverständlich. Die Verfügungen selbst sind nach Abschluss des Mietvertrages ergangen. Darauf kommt es aber nicht an. Entscheidend ist nicht der Zeitpunkt der Verfügungen, sondern der Zeitpunkt, zu dem der Grund, dessentwegen die Verfügungen ergangen sind, gelegt ist (Urt. des erkennenden Senats vom 16. 1. 1963 - VIII ZR 169/61 - Nr. 6 zu § 538 BGB). Das Berufungsgericht meint erkennbar, die Gründe für das Verlangen der Stadt B. und damit auch für die Ungewissheit, ob die Gebäude be- nutzt werden können, seien schon bei Vertragsschluss vorhanden gewesen. Das trifft in der Tat zu. Im Zeitpunkt des Vertragsschlusses war die Zeche längst stillgelegt worden. Damit war nach Auff. der Stadt B. die Sachlage eingetreten, die eine weitere Benutzung der Gebäude unzulässig machte. Das Berner hat daher jedenfalls im Ergebnis mit Recht angenommen die Mietsache sei bei Vertragsabschluss mit einem Fehler im Sinne der §§ 537, 538 BGB behaftet gewesen. Ob den Beklagten ein Verschulden träfe, wenn er bei Vertragsschluss angenommen haben sollte, die Gebäude brauchten nicht mehr abgebrochen zu werden, bedarf nicht der Entscheidung. Für Mängel, die bei Vertragsschluss vorhanden waren, haftet der Vermieter ohne Verschulden.