Sachverständigen

1. Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen die Annahme eines Vertrags mit Schutzwirkungen für Dritte davon abhängt, dass einem Vertragspartner das Wohl und Wehe des oder der Dritten anvertraut ist.
2. Zur Sorgfaltspflicht eines Sachverständigen bei der Bewertung eines Hausgrundstückes.
Zum Sachverhalt: Der Beklagte ist öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Bauwesen und Schätzung von Grundstücken und Gebäuden. Er wurde am 5. 9. 1977 von dem Kaufmann S beauftragt, ein Verkehrs- und Ertragswertgutachten für ein Anwesen in N. zu erstellen. Zu dem Gespräch, in dessen Verlauf der Auftrag erteilt wurde, war S in Begleitung des Klägers und des Bankkaufmanns L erschienen, die an der Besprechung teilnahmen. In seinem schriftlichen Gutachten vom 19. 9. 1977 kam der Beklagte für das 1953 errichtete Mietshaus auf einen jährlichen Bruttobetrag von 91890 DM und einen jährlichen Reinertrag von 68918 DM. Den Verkehrswert des Anwesens schätzte er auf 1447715 DM. Den Umstand, dass das Mietanwesen den Einschränkungen des sozialen Wohnungsbaus unterliegt, hat der Beklagte im Gutachten nicht berücksichtigt. Der Kläger kaufte am 15. 11. 1977 das Anwesen für sich allein für 540000 DM; S hatte von einer Beteiligung Abstand genommen. Die Auflassung wurde erklärt; eine Eigentumsumschreibung fand jedoch nicht statt. In Höhe von 500000 DM finanzierte der Kläger den Erwerb durch ein Darlehen der Stadtsparkasse N., das durch eine Grundschuld zu Lasten des erworbenen Grundstücks gesichert worden war. Durch Vertrag vom 27. 6. 1978 wurde der Kaufvertrag vom 15. 11. 1977 mit Wirkung vom 1. 7. 1978 in vollem Umfang aufgehoben. am 28. 5. 1978 richtete der Beklagte an Herrn B, der damals am Erwerb des Anwesens interessiert war, ein Schreiben, in dem es u. a. heißt: Herr S hat mir am 5. 9. 1977 den Auftrag erteilt, das Anwesen zu bewerten. Er gab unter Zeugen unmissverständlich zu verstehen, dass er oder die hinter ihm stehenden Käufergruppe es erwerben wolle mit der Absicht, das Objekt in Eigentumswohnungen umzubauen. Ob das Haus frei finanziert ist oder ob es sich um einen sozialen Wohnungsbau handelt, entzieht sich meiner Kenntnis. Dies zu beurteilen obliegt nicht dem Aufgabengebiet eines vereidigten Sachverständigen. Ich habe sehr sorgfältig die Mietpreise der Umgebung ermittelt und kam nach Rücksprachen auch mit der Stadtverwaltung N. zu der Erkenntnis, dass der von mir ermittelte Wert von 7,50/qm durchaus angemessen ist ... Der Kläger hat behauptet, dem Beklagten sei bekannt gewesen, dass er und der Zeuge S das Grundstück gemeinsam erwerben wollten. Der Kläger habe im Vertrauen auf die Richtigkeit des Gutachtens des Beklagten das Hausanwesen gekauft. Nach Eingang der ersten Mieten habe er festgestellt, dass sich nur ein Bruttoertragswert von 25729,08 DM pro Jahr ergeben habe, ein Wert, der wesentlich niedriger gewesen sei als die jährliche Zinsbelastung. Deswegen habe er sich gezwungen gesehen, den Kaufvertrag rückgängig zu machen. Hätte der Beklagte den Ertragswert zutreffend ermittelt, so hätte er, der Kläger, das Anwesen nicht erworben. Er hätte sich dann folgende Unkosten erspart: Maklerprovision 17982 DM, Grundabgaben 3973,09 DM, Darlehenszinsen 25479,76 DM, Notarkosten 6170,93 DM, insgesamt 53605,78 DM. Mit der Klage verlangt er die Zahlung dieses Betrages.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung des Klägers ist erfolglos geblieben. Seine Revision führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.
Aus den Gründen: I. Das Berufungsgericht sieht in dem Gutachtenauftrag, den der Zeuge S dem Beklagten erteilt hat, keinen Vertrag zugunsten Dritter. Gegen diese Auffassung bestehen keine durchgreifenden Bedenken. Die Umstände sprechen dafür, dass der Beklagte eine Leistungspflicht - Pflicht zur Erstattung des Gutachtens - nur gegenüber dem Zeugen S übernehmen wollte; zumindest ist es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, wenn der Tatrichter die getroffene Vereinbarung in diesem Sinne verstanden hat.
1. Mit dieser Erwägung allein lässt sich jedoch die Aktivlegitimation des Klägers für den geltend gemachten Schadensersatzanspruch nicht verneinen. Es muss vielmehr geprüft werden, ob der Kläger nicht in den Schutzbereich des Vertrages einbezogen worden ist. Es ist heute in Lehre und Rechtsprechung anerkannt, dass durch einen schuldrechtlichen Vertrag Schutzpflichten zugunsten von Dritten begründet werden können, die selbst keinen Anspruch auf die Hauptleistung aus dem Vertrag haben; dieser Gedanke ist, wie der Senat im Urteil vom 28. 4. 1982 (NJW 1982, 2431 LM vorstehend Nr. 71) entschieden hat, auch auf Verträge mit öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen anwendbar. Die Umstände des vorliegenden Falles lassen eine tatrichterliche Prüfung unter diesem Gesichtspunkt angezeigt erscheinen.
Der Zeuge S ist unstreitig zusammen mit dem Kläger beim Beklagten erschienen. Nach der Sachdarstellung des Klägers war dem Beklagten bekannt, dass das Haus von S und dem Kläger gemeinsam erworben werden sollte. Von der Richtigkeit dieser Behauptung hat sich allerdings das Berufungsgericht nicht überzeugen können; sie darf deshalb bei der Entscheidung des RevGer. nicht berücksichtigt werden. Der Beklagte leugnet jedoch nicht, gewußt zu haben, dass auch eine hinter dem Zeugen S stehende Käufergruppe den Erwerb des Hauses in Erwägung gezogen hatte und dass das Gutachten dieser Käufergruppe als Grundlage für ihre Entschließung dienen sollte. Er hat dies in seinem Schreiben vom 28. 5. 1978 klar zum Ausdruck gebracht. An dieser Sachdarstellung hat er auch im Rechtsstreit festgehalten. Er bestreitet nicht, dass von einer hinter dem Zeugen S stehenden Käufergruppe die Rede war; er beruft sich lediglich darauf, dass ihm nicht bekannt gegeben worden sei, wer zu dieser Gruppe gehöre. Darauf kommt es jedoch nicht entscheidend an. Schutzpflichten können auch zugunsten von solchen Personen begründet werden, die dem Vertragspartner nicht namentlich benannt worden sind. Ebenso wenig ist erforderlich, dass der Vertragspartner die genaue Zahl der in den Schutzbereich einbezogenen Personen kennt. Die Rechtsprechung des BGH hat schon mehrfach einen Vertrag mit Schutzpflichtigen zugunsten Dritter in solchen Fällen bejaht, in denen dem Schutzpflichtigen weder die Zahl noch die Namen der zu schützenden Personen bekannt war (vgl. etwa BGHZ 26, 365 [371] = LM § 1542 RVO Nr. 19 = NJW 1958, 710; BGHZ 33, 247 [249] = LM § 254 [E] BGB Nr. 3 = NJW 1961, 211; BGHZ 55, 11 [18] = LM § 1542 RVO Nr. 70 = NJW 1971, 194; BGH, NJW 1956, 1193 = LM vorstehend Nr. 11; NJW 1959, 1676 = LM vorstehend Nr. 18; NJW 1965, 1757 = LM vorstehend Nr. 28.). Erforderlich ist allerdings, dass die zu schützende Personengruppe objektiv abgrenzbar ist. Der Tatrichter wird zu prüfen haben, ob sich objektiv feststellen lässt, wer zu der Gruppe gehört, die gemeinsam mit dem Zeugen S den Erwerb des Hauses ins Auge gefasst hatte.
Das Landgericht war der Ansicht, ein Vertrag mit Schutzwirkung für Dritte könne hier deshalb nicht angenommen werden, weil der Zeuge S gegenüber dem Kläger keine Schutz- und Fürsorgepflicht gehabt habe. Auch mit dieser Erwägung läßt sich die Aktivlegitimation des Klägers nicht verneinen. Die Gestaltung eines Schuldvertrages steht grundsätzlich im freien Ermessen der Vertragsparteien; ihre Grenzen findet diese Gestaltungsfreiheit nur im zwingenden Gesetzesrecht und in den nach § 138 BGB zu beachtenden sittlichen Geboten. Die Vertragsparteien können daher in beliebiger Weise bestimmen, welche Personen in den Schutzbereich des Vertrages einbezogen werden sollen; sie können den Schutzbereich auch auf solche Personen erstrecken, deren Wohl und Wehe keinem der beiden Vertragspartner anvertraut ist (v. Caemmerer, in: Festschr. f. Wieacker, 1978, S. 316f). Soweit es sich um ausdrückliche Abreden handelt, unterliegt dies keinem Zweifel. Wenn sich der Umfang des Schutzbereichs aus dem schlüssigen Verhalten der Parteien ergibt, kann nichts anderes gelten; denn falls nicht besondere Formvorschriften eingreifen, steht eine konkludente Willenserklärung einer ausdrücklichen gleich. Der BGH hat allerdings mehrfach bei der Entscheidung darüber, ob eine bestimmte Person in den Schutzbereich eines Vertrages einbezogen ist, darauf abgestellt, ob das Wohl und Wehe dieser Person dem Vertragspartner der schutzpflichtigen Partei anvertraut war (BGHZ 51, 91 [96] = LM § 823 [J] BGB Nr. 22 = NJW 1969, 269; BGHZ 56, 269 [273] = NJW 1971, 1931; BGHZ 66, 51 [57] = LM vorstehend Nr. 52 = NJW 1976, 712; NJW 1964, 33 [34] = LM § 536 BGB Nr. 6a; NJW 1970, 38 [40] = LM § 823 [Ae] BGB Nr. 3; NJW 1971, 1931). Diese Entscheidungen sind jedoch nicht dahin zu verstehen, dass der BGH ausschließlich unter diesen Voraussetzungen die rechtliche Zulässigkeit dieses Vertragstyps bejahen wollte. Sie betreffen vielmehr lediglich die Frage, unter welchen Voraussetzungen allein aufgrund der objektiven Interessenlage - d. h. also ohne einen konkreten Anhaltspunkt in ausdrücklichen Parteierklärungen oder im sonstigen Parteiverhalten - die stillschweigende Vereinbarung einer Schutzpflicht für Dritte anzunehmen ist. (Selbst im Rahmen dieser typisierenden Betrachtungsweise verlangt die Rechtsprechung des BGH - vgl. BGHZ 69, 82 [86] = NJW 1977, 1916 - nur für den Regelfall, nicht aber ausnahmslos, dass das Wohl und Wehe des zu Schützenden einer Vertragspartei anvertraut sein müsse). Eine andere Frage ist es jedoch, ob wegen der besonderen Umstände des Einzelfalls eine Ausdehnung des Schutzbereichs eines Vertrages über den Kreis der Vertragsparteien hinaus anzunehmen ist. Bei der Beauftragung von Sachverständigen kommt es häufig vor, dass das zu erstattende Gutachten als Grundlage für die Entscheidung von Personen dienen soll, die zum Sachverständigen nicht in vertraglichen Beziehungen stehen (vgl. Senat, NJW 1982, 2431 = LM vorstehend Nr. 71; NJW 1983, 1053 [zu II 2] = LM § 249 [Bb] BGB Nr. 36). In diesem Falle hat der Tatrichter nach allgemeinen Auslegungsgrundsätzen anhand der Umstände zu prüfen, ob die Vertragsparteien den Willen hatten, zugunsten dieser Person eine Schutzpflicht des Sachverständigen zu begründen. Auch in diesem Zusammenhang kann es von Bedeutung sein, ob dem Auftraggeber die Fürsorge für den in Frage kommenden Dritten anvertraut war; dies ist jedoch keine notwendige Voraussetzung für die Bejahung einer Schutzpflicht. Im vorliegenden Fall wird zu erwägen sein, dass ein Interessent, der ein Gutachten als Grundlage für die Entscheidung einer bestimmten Gruppe in Auftrag gibt, regelmäßig nicht nur sein persönliches Interesse, sondern auch das Interesse der anderen Gruppenmitglieder gewahrt wissen möchte; eine Beschränkung der Schadensersatzpflicht auf die Schäden, die ihm in eigener Person erwachsen, wird daher in der Regel nicht seinem rechtsgeschäftlichen Willen entsprechen. In diesem Zusammenhang sind allerdings auch die Interessen des Sachverständigen zu berücksichtigen; dieser darf nicht in einer unzumutbaren Weise mit Schadensersatzpflichten gegenüber Dritten belastet werden; dass er eine solche Verpflichtung übernimmt, kann von seinem Vertragspartner nach Treu und Glauben (§ 157 BGB) nicht erwartet werden. In dieser Hinsicht wird zu berücksichtigen sein, dass die Schäden, die in einer Käufergruppe beim Erwerb eines Hauses infolge eines falschen Wertgutachtens entstehen können, in der Regel nicht höher sind als die, die einer Einzelperson in der gleichen Situation erwachsen würden.
Ob im Einzelfall Dritte in den Schutzbereich des Vertrages einbezogen worden sind, ist eine Frage der Auslegung des Vertrages und daher vom Tatrichter zu entscheiden. Das Berufungsgericht wird diese Prüfung unter Beachtung der hier dargelegten Gesichtspunkte vorzunehmen haben.
2. Das Berufungsgericht hat geprüft, ob der Beklagte in seinem Gutachten ausdrücklich oder stillschweigend zu erkennen gegeben habe, dass er jedem, den es angeht, für die Richtigkeit haften wolle; es hat die Frage verneint. Gegen diese Auffassung bestehen keine rechtlichen Bedenken; es fehlt in der Tat an jedem Anhaltspunkt dafür, dass der Beklagte gegenüber Personen, die nicht zu der hinter dem Zeugen S stehenden Käufergruppe gehörten, eine Haftung übernehmen wollte.
3. Ebenso wenig ist es rechtlich zu beanstanden, dass das Berufungsgericht hier eine vertragsähnliche Haftung des Sachverständigen abgelehnt hat. Die Auftraggeber machen verhältnismäßig häufig von der Autorität, die dem Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zukommt, in der Weise Gebrauch, dass sie sich bei geschäftlichen Verhandlungen Dritten gegenüber auf dieses Gutachten berufen, etwa, um als Verkäufer den geforderten Kaufpreis zu rechtfertigen oder um die Beleihbarkeit eines bestimmten Objekts darzutun. Wenn der Sachverständige damit rechnen muss, dass sein Gutachten zu solchen Zwecken verwendet wird und Dritten als Grundlage für wichtige Vermögensdispositionen dienen soll, kann er diesen Dritten gegenüber für die Richtigkeit des Gutachtens haftbar sein (vgl. dazu BGH, NJW 1970, 1737 = LM Allg. Geschäftsbedingungen der Banken Ziff. 10 Nr. 4; NJW 1973, 321 = LM § 676 BGB Nr. 11, zur Bankbescheinigung und zum Wirtschaftsprüfertestat). Ein solcher Gebrauch war jedoch hier nicht vorgesehen und hat auch tatsächlich nicht stattgefunden. Das Gutachten war lediglich zur Belehrung des Zeugen S und der hinter ihm stehenden Käufergruppe bestimmt; es sollte nicht als Agrumentationshilfe bei Verhandlungen mit Dritten dienen.
II. In einer Hilfsbegründung führt das Berufungsgericht aus, die Klage wäre auch bei Bejahung der Aktivlegitimation des Klägers abzuweisen. Den Beklagten treffe kein Verschulden. Bei der Berechnung des Ertragswerts habe er nicht zu prüfen brauchen, ob sich in dem Hause frei finanzierte Wohnungen oder solche des sozialen Wohnungsbaus befanden. Da der Auftraggeber ihm hierzu keine Information vermittelt habe, habe er unterstellen dürfen, dass die Wohnungen frei finanziert gewesen seien; er habe daher nur den nachhaltig auf dem freien Wohnungsmarkt zu erzielenden Mietpreis der Wohnungen des Objekts zugrunde zu legen brauchen. Diese Aufführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Ein Sachverständigengutachten muss sich auf Tatsachen und nicht auf Mutmaßungen oder Unterstellungen stützen. Von der Voraussetzung, dass die Wohnungen frei finanziert seinen, durfte der Beklagte daher nur dann ausgehen, wenn er sich davon überzeugt hatte, dass diese Voraussetzung zutraf. Sind dem Sachverständigen die für die Beurteilung maßgeblichen Umstände nicht bekannt, muss er sie beim Auftraggeber erfragen, u. U. auch andere Ermittlungen anstellen (etwa Anfragen bei Behörden). Bleibt diese Bemühung erfolglos, so darf er zwar sein Gutachten auf Unterstellungen aufbauen; er muss dies jedoch in dem Gutachten kenntlich machen dass es für den Mietwert einer Wohnung und damit auch für den Ertragswert eines Miethauses entscheidend auf die mietrechtliche Qualifikation der Wohnung ankommt, muss jedem Grundstücksachverständigen bekannt sein. dass der Beklagte dies nicht beachtet hat, kann den Vorwurf der Fahrlässigkeit begründen. Der Beklagte beruft sich demgegenüber darauf, auch bei einer frei finanzierten Wohnung wären die von ihm eingesetzten Mieten nicht ohne weiteres zu erzielen gewesen; es hätte vielmehr eines Mieterhöhungsverfahrens nach § 2 MHRG, in vielen Fällen voraussichtlich auch eines Rechtsstreits bedurft. Diese an sich zutreffende Überlegungen verstärkt noch den gegen den Beklagten zu erhebenden Schuldvorwurf. Gerade weil der Hauseigentümer die Zahlung der an sich angemessenen Miete nicht ohne weiteres durchsetzen kann, war es fehlerhaft, dass der Beklagte die Ertragswertberechnung auf rein theoretischen Überlegungen zur Miethöhe aufbaute, ohne die tatsächlich bestehende mietrechtliche Lage zu berücksichtigen das der Beklagte - entgegen der üblichen Praxis - mit der Ermittlung des hypothetischen Werts beauftragt gewesen sei, den das Haus gehabt hätte, wenn es nicht wohnungsrechtlichen Bindungen unterlegen wäre, wird nicht behauptet.
III. Das Berufungsgericht meint, den Kläger treffe ein mitwirkendes Verschulden. Es macht ihm zum Vorwurf, dass er nicht vom Hauseigentümer Jahresabrechnungen verlangt und sich Angaben über die Miethöhe habe machen lassen. Bei einem so gewagten Engagement sei allergrößte Vorsicht, Sorgfalt und Prüfung seitens des Klägers am Platze gewesen. Dieser könne sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass er als Laie und einfacher Student keine Ahnung von der Bewertungsgrundlage haben könne. Dies gelte nur für die eigentliche Bewertung durch den Sachverständigen, nicht jedoch für die tatsächlich erzielten Mieteinnahmen, die er durch bloße Rückfragen bei seinen Vertragspartnern oder über seinen Makler hätte erfragen können. Wenn er diese Angaben erhalten hätte, hätte er den Beklagten fragen können, ob sich daraus eine Änderung seines Gutachtens ergebe.
Auch diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand. S und der Kläger waren sich ersichtlich darüber klar, dass sie nicht über die Sachkunde verfügen, um das mit dem Kauf verbundene Risiko zutreffend abzuschätzen. Gerade das hat sie veranlasst, die sachverständige Hilfe des Beklagten in Anspruch zu nehmen. Der Beklagte hat in seinem Gutachten den Jahresreinertrag mit 68918 DM angegeben; es fehlt jeder Hinweis darauf, dass es sich hier um einen rein theoretischen Wert handelt, dass der tatsächlich zu erzielende Ertrag erheblich niedriger sein könne, dass es entscheidend auf die bisher gezahlten Mieten ankomme und dass es deshalb empfehlenswert sei, sich hierüber Gewissheit zu verschaffen. Der Zeuge S und der Kläger durften daher davon ausgehen, dass der vom Beklagten genannte Jahresbetrag ohne Schwierigkeiten zu erreichen sei, und zwar auch dann, wenn die bisher gezahlten Mieten niedriger waren als die vom Beklagten angenommenen. In diesem Falle wäre es aber für die Wirtschaftlichkeitsberechnung auf die bisherigen Mieteinnahmen nicht angekommen.
Man kann dem Kläger auch nicht vorwerfen, er hätte in Betracht ziehen müssen, dass das Durchsetzen von Mieterhöhungsansprüchen erfahrungsgemäß mit Schwierigkeiten verbunden sei und er hätte aus diesem Grunde Bedenken gegen die Richtigkeit des Gutachtens hegen müssen. Jeder auf entgeltliche Beratung gerichtete Vertrag (dazu gehört im weiteren Sinne auch ein Gutachterauftrag) beruht auf der Voraussetzung, dass der Berater dem zu Beratenden an Kenntnissen und Erkenntnissen überlegen ist: Die fachliche Ausbildung und Erfahrung des Beraters soll die mangelnde Sachkunde seines Vertragspartners ausgleichen. Es ist daher selbstverständlich, dass an die Erkenntnisfähigkeit des sachverständigen Beraters höhere Anforderungen zu stellen sind als an die seines Auftraggebers. Wenn dieser die Fehler nicht erkennt, die dem Berater oder Gutachter unterlaufen sind, so kann allein daraus in der Regel nicht ein mitwirkendes Verschulden hergeleitet werden; hier könnte es möglicherweise u. a. darin gefunden werden, dass dem Kläger die erhebliche Differenz zwischen dem vom Beklagten geschätzten Wert und dem tatsächlichen geforderten Kaufpreis nicht aufgefallen ist; der Tatrichter wird zu prüfen haben, ob solche Abweichungen zwischen den theoretischen Berechnungen der Sachverständigen und den Preisen am Immobilienmarkt etwas Ungewöhnliches sind. Keinesfalls kann ein etwaiges Mitverschulden des Klägers für so schwerwiegend angesehen werden, dass es jede Haftung des Beraters oder Gutachters ausschließen würde (BGH, LM § 276 [Hb] BGB Nr. 15 [Ziff. II a. E.] = NJW 1971, 187 [L]; WM 1965, 287 [288]; Urteil vom 25. 5. 1964 - VII ZR 246/62; RGZ 129, 109 [114]; Soergel-Mühl, BGB, 11. Aufl., § 276 Rdnr. 34).
IV. Schadensersatz kann der Kläger allerdings nur dann verlangen, wenn die fehlerhafte Berechnung des Jahresreinertrages durch den Beklagten für den Entschluss, das Haus zu kaufen, ursächlich war. Ob dies der Fall ist, wird das Berufungsgericht nach § 287 ZPO zu beurteilen haben. Wenn die Annahme des Berufungsgerichts richtig sein sollte, die hinter dem Zeugen S stehende Interessentengruppe habe die Absicht gehabt, das zu erwartende Haus in Eigentumswohnungen aufzuteilen und diese zu veräußern, ist es schwer verständlich, wieso es für die Entschließung des Klägers überhaupt auf die Höhe der Erträge ankommen sollte, die bei einer Vermietung zu erzielen gewesen wären. Freilich ist es gegebenenfalls ebenso wenig zu verstehen, warum der Beklagte überhaupt Ausführungen über den zu erzielenden Mietzins in sein Gutachten aufgenommen hat; es wäre dann sinnvoller gewesen, sich im Gutachten darüber auszusprechen, welcher Preis für die zu bildenden Eigentumswohnungen auf dem Immobilienmarkt zu erzielen war.