Sachverständigenklausel

Hinsichtlich der Sachverständigenklausel des Vertrags lässt das Berufungsgericht offen, ob sie bei fristgemäßer Klagerhebung eine von der Sachverständigenbewertung unabhängige Leistungsbestimmung durch das Gericht oder nur eine beschränkte gerichtliche Überprüfung der Sachverständigenbewertung gemäß § 319 Abs. 1 Satz 2 BGB auf offenbare Unbilligkeit meint. Denn es hält die Neufestsetzung des Erbbauzinses durch den Sachverständigenausschuss für offenbar unbillig.
Hinsichtlich der Neufestsetzungsklausel des Vertrags - gegen deren Rechtswirksamkeit Bedenken weder aus § 9 Abs. 2 Erbbau- VO noch aus § 3 WährG bestehen - geht das Berufungsgericht mit den Parteien davon aus, dass die wesentliche Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse unmittelbar nur als Voraussetzung für die Entstehung des Neufestsetzungsanspruchs, nicht zugleich als allein entscheidender Maßstab für die Höhe der Neufestsetzung vereinbart sei. Es legt die Klausel dahin aus, dass im Einzelnen ein weiter Spielraum habe verbleiben sollen und dass sowohl die Entwicklung des Lebenshaltungsindex als auch die Bodenpreissteigerung nicht einseitig maßgebend, vielmehr ohne Vorrang vor anderen Wirtschaftsfaktoren als Komponenten der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung zu berücksichtigen seien.
Der Feststellungsbescheid des Sachverständigenausschusses beruhe als Kompromiss mit auf der dem Sinn der Klausel widersprechenden einseitigen Zugrundelegung der Bodenpreissteigerung durch den einen Sachverständigen und sei deshalb ebenso wie dessen Einzelauffassung offenbar unbillig.
Die hiernach nach billigem Ermessen vom Gericht zu treffende Neufestsetzung des Erbbauzinses müsse berücksichtigen, dass der Beklagte, früher aus dem Grundbesitz seinen Lebensunterhalt als Bauer bestritten und sich unter dem Eindruck einer drohenden Enteignung zugunsten des sozialen Wohnungsbaues zur Landabgabe In einem Zeitpunkt gebundener Bodenpreise bereit gefunden habe; er habe deshalb ein Interesse gehabt, seinen sozialen Status durch Anknüpfung des Erbbauzinses an den allgemeinen wirtschaftlichen Aufschwung zu sichern und ein Ausgeschlossenwerden von einem zunehmenden Wohlstand breiter und vergleichbarer Bevölkerungsschichten zu verhindern. Diesem berechtigten Anliegen werde eine vorrangige Beziehung auf den Lebenshaltungs- oder Wohnungsindex nicht gerecht, sondern nur ein Index der ausgabefälligen Einkommen nach Abzug des notwendigen Lebensunterhalts, und zwar entsprechend der Position der ausgabefähigen Einnahmen von Vier-Personen-Arbeitnehmerhaushalten mit mittlerem Einkommen in den statistischen Jahrbüchern der Bundesrepublik. Sie ergebe für die Zelt von 1953 bis Ende 1966 eine etwa 2y4fache Steigerung. Dem entspreche eine Anhebung des Erbbauzinses von ursprünglich 0,16 DM auf 0,40 DM je qm.
Diese Ausführungen halten mit einer Ausnahme den Angriffen der Rev. im Ergebnis stand.
Die Anschlussrevision der Kläger ist unbegründet.
Soweit sie gegenüber der Möglichkeit, die Sachverständigenklausel im Sinne der Nachprüfungsbeschränkung auf offenbare Unbilligkeit auszulegen, die Nichterhebung von Zeugenbeweis für einen abweichenden Parteiwillen rügt, ist dies als Rüge des Rechtsmittelkl. gegenstandslos, weil das angef. Urteil auf dieser Möglichkeit nicht beruht. Das Oberlandesgericht läßt diese Möglichkeit vielmehr ausdrücklich offen und kommt über die Bejahung offenbarer Unbilligkeit zur unbeschränkten eigenen Festsetzung der Erbbauzinshöhe.
Zu Unrecht beanstandet die Kläger, das das Berufungsgericht in der Abhängigkeit einer Neufestsetzung von einer Vereinbarung ein Anzeichen dafür sieht, für die Bewertung im einzelnen solle ein weiter Spielraum verbleiben. Diese Erwägung betrifft den Inhalt der Neufestsetzung, nicht deren Verfahren. Sie steht infolgedessen entgegen der Meinung der Anschlussrev. nicht zu dem Umstand in Widerspruch, dass der Sachverständigenausschuss erst nach Scheitern der Vereinbarung zum Zuge kommen konnte.
Wenn die Kläger als Maßstab für die Erbbauzinshöhe die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse und die Lebenshaltungskosten einer bestimmten Verbrauchergruppe anführt oder die Wohnungspreise für viel geeigneter erklärt als den Lebenszuschnitt, so macht das die anderweitige Würdigung des Tatrichters nicht unmöglich, sondern versucht nur in im Rev- Verfahren unbeachtlicher Weise, diese Würdigung durch ihre eigene zu ersetzen. Die als nicht aufgeklärt gerügte Bedeutung des Wohnungsindex für die Bewertung bebauten Geländes im Allgemeinen hat das Berufungsgericht nicht verkannt, sondern ausdrücklich erwogen; dass es sie unter den besonderen Umständen des vorliegenden Falles als nicht vorrangig ansieht, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Dafür, dass das Berufungsgericht die nahe liegende Möglichkeit von Rückwirkungen der Neufestsetzung des Erbbauzinses auf die von der Kläger gegenüber ihren Wohnungsmietern zu beanspruchen den Mietzinsen verkannt hätte, besteht kein Anhaltspunkt, auch wenn es dazu nicht ausdrücklich Stellung genommen hat; deswegen ist auch hier die Aufklärungsrüge unbegründet. Entsprechendes gilt für die Erwägung, dass die Wortfassung des § 8 Abs. 3 die Freiheit der Klausel von einer Genehmigungsbedürftigkeit nach § 3 WährG sicherstellen sollte.
Die Berücksichtigung des Interesses des Beklagten an Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Aufschwung hält die Kläger deshalb für grundsätzlich irrtümlich, weil im Vertragstext nichts dafür spreche, sondern auf den Lebenshaltungsindex und nicht auf den der Löhne oder Gehälter abgestellt werde. Aber der Wortlaut des Vertrags ist nicht allein entscheidend; die Auslegung des Tatrichters ist auch in dieser Hinsicht aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.
Auch im Übrigen sind Rechtsfehler des angef. Urteil zum Nachteil der Kläger nicht ersichtlich. Infolgedessen war die Anschlussrev. als unbegründet zurückzuweisen.