Sanierungsbebauungsplan

Beim Vorkaufsrecht im Sanierungsgebiet dürfte hingegen die plankonforme Bebauung und Nutzung entsprechend dem vorhandenen Sanierungsbebauungsplan einen absoluten Ausschließungsgrund darstellen, da das Sanierungsvorkaufsrecht die Durchsetzung der Sanierung erleichtern soll und das Hauptziel der Sanierung im Bereich eines Bebauungsplanes in der plangerechten Nutzung des Grundstücks besteht. Dementsprechend sah der frühere § 17 Abs. 1 Satz 3 StBauFG den Ausschluss des Vorkaufsrechts bei plankonformer Bebauung und Nutzung ausdrücklich vor. Die Materialien zum BauGB lassen nicht erkennen, dass der Gesetzgeber hieran etwas ändern wollte. Dasselbe dürfte für das Vorkaufsrecht im städtebaulichen Entwicklungsbereich gelten. Obwohl das Vorkaufsrecht im Sanierungs- und Entwicklungsbereich auch zur Beschaffung von Austausch- und Ersatzland dient, kann die Gemeinde dieses Ziel also bei plankonform bebauten und genutzten Grundstücken mit dem Vorkaufsrecht nicht erreichen, immer vorausgesetzt, dass die Bebauung keine Missstände oder Mängel aufweist.
In Maßnahmegebieten kann das Vorkaufsrecht nur zur Sicherung künftiger städtebaulicher Ziele ausgeübt werden; es dient also in der Regel nicht der Verwirklichung eines bestehenden Bebauungsplans, so dass sich die Frage, ob ein Ausschluss bei plankonformer Nutzung in Betracht kommt, an sich gar nicht stellt. Die Durchsetzung einer im vorhandenen Bebauungsplan festgesetzten spezifischen Nutzung kann jedoch ausnahmsweise eine städtebauliche Maßnahme im Sinne des § 25 Abs. I Satz 1 Nr. 2 sein und das Maßnahmevorkaufsrecht begründen. In einem solchen Fall greift dann der Ausschlussgrund der plankonformen Nutzung nur, wenn das Grundstück entsprechend den spezifischen Zielen der städtebaulichen Maßnahme im Sinne des § 26 Nr. 4 bebaut ist und genutzt wird.
Das Vorkaufsrecht im Gebiet einer Erhaltungssatzung wird häufig Grundstücke umfassen, die gleichzeitig im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegen. Auch kann der beabsichtigte Erlass einer Erhaltungssatzung eine städtebauliche Maßnahme im Sinne des §25 Abs. I Satz 1 Nr. 2 sein. In diesen Fällen bereitet die Auslegung des § 26 Nr. 4 wegen des insoweit unklaren Wortlauts besondere Schwierigkeiten. Denn der wesentliche städtebauliche Zweck des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Nr. 4 besteht in der Sicherung der in der Erhaltungssatzung festgelegten Ziele, wobei in der Praxis die Erhaltung der Bevölkerungsstruktur den Hauptanwendungsfall darstellt. Das Vorkaufsrecht soll insoweit also den Fortbestand der bisherigen Nutzung gewährleisten und gerade dann zum Zuge kommen, wenn der Käufer Verwendungsabsichten hat, die auf eine Änderung der bisherigen Nutzung gerichtet sind und die mit der Erhaltungssatzung verfolgten städtebaulichen Ziele gefährden. Wendet man § 26 Nr. 4 wortgetreu an, so ist die Ausübung des Vorkaufsrechts trotz Gefährdung der Erhaltungsziele schlechthin ausgeschlossen, da die Vorschrift nach ihrem Wortlaut nur verlangt, dass ein Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes bebaut ist und genutzt wird, was im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses regelmäßig zu bejahen sein wird. Auch in dem Fall, dass die Gemeinde erst den Erlass einer Erhaltungssatzung als städtebauliche Maßnahme plant und dementsprechend das Vorkaufsrecht nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ausüben will, würde § 26 Nr. 4 nach seinem Wortlaut zum Ausschluss des Vorkaufsrechts führen, weil im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses das Grundstück entsprechend den Zielen und Zwecken der beabsichtigten städtebaulichen Maßnahme ebenfalls bereits bebaut ist und genutzt wird. Das Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr.4 würde somit in den in der Praxis bedeutsamsten Fällen seinen eigentlichen Zweck verfehlen. Da dies vom Gesetzgeber - unter Berücksichtigung der Entstehungsgeschichte der Vorschrift - offensichtlich nicht gewollt ist, ist eine Auslegung des § 26 Nr. 4 über den Wortlaut hinaus geboten. Diese erweiterte Auslegung ist allerdings umstritten.
Das Vorkaufsrecht nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ist nur für unbebaute Grundstücke im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes gegeben. Die Ausschlussregelung des § 26 Nr. 4, die auf die Bebauung eines Grundstücks abstellt, kann sich daher von vornherein nicht auf das genannte Vorkaufsrecht nach § 25 Abs. l Satz 1 Nr. l beziehen. Für solche Grundstücke verbleibt es daher bei der ausschließlichen Anwendung des § 24 Abs. 3 Satz 1 mit der Folge, dass das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht rechtfertigt, wenn das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes genutzt wird. Dies gilt auch dann, wenn der Käufer Nutzungsänderungsabsichten geäußert hat.
Ein Grundstück ist entsprechend den Festsetzungen eines Bebauungsplanes bebaut, wenn eine nach dem Bebauungsplan zulässige bauliche Nutzung verwirklicht worden ist, auch wenn der Eigentümer das zulässige Maß nicht ausgeschöpft hat, es sei denn, im Bebauungsplan sind die Höchstwerte zwingend festgesetzt. Ist nur eine Teilfläche eines größeren Grundstücks plankonform bebaut und lässt der Bebauungsplan eine weitere Bebauung für die Restfläche zu, so gilt insoweit das Grundstück nicht als plankonform bebaut. Sind daher die allgemeinen Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts für die Restfläche gegeben, so wird die Ausübung auch nicht durch § 26 Nr. 4 ausgeschlossen.
Das Grundstück ist auch dann nicht entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes bebaut, wenn die Bebauung den Festsetzungen widerspricht, aber durch den sog. Bestandsschutz gedeckt ist. In diesem Fall ist daher das Vorkaufsrecht nicht nach § 26 Nr. 4 ausgeschlossen. Denn der Zweck des Vorkaufsrechts besteht in der Sicherung der Bauleitplanung, wozu eben gerade die plangerechte Bebauung gehört. Der Bestandsschutz kann sich daher nicht gegen das gemeindliche Vorkaufsrecht durchsetzen.
Grundstücke im Bereich städtebaulicher Maßnahmen - Nach der 2. Alternative des § 26 Nr.4 ist die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen, wenn das Grundstück entsprechend den Zielen und Zwecken einer städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und genutzt wird. Der Begriff der städtebaulichen Maßnahme ist derselbe wie er in § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 verwendet wird. Er ist daher auch hier weit auszulegen und umfasst bestehende Satzungen, ferner die von der Gemeinde beabsichtigten Planungsakte. Zu nennen sind weiter geplante Umlegungen und städtebauliche Gebote sowie die tatsächliche Verwirklichung städtebaulicher Ziele wie die Erschließung von Baugebieten durch Bau von Straßen, Versorgungsanlagen usw. oder die Funktionserhaltung oder -verbesserung von Baugebieten durch Schaffung von Infrastruktureinrichtungen, ausnahmsweise auch die aus städtebaulichen Gründen erforderliche Durchsetzung spezifischer Baumaßnahmen.
Da nach § 25 Abs. 2 Satz 2 beim Maßnahmevorkaufsrecht der Verwendungszweck des Grundstücks nur anzugeben ist, soweit das bereits zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts möglich ist, kommt auch ein Ausschluss nach § 26 Nr. 4 2. Alternative erst in Betracht, wenn sich die Ziele und Zwecke der geplanten städtebaulichen Maßnahme konkretisiert haben. Dies ergibt sich auch aus der Entstehungsgeschichte: Der frühere § 25 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 1 in Verbindung mit § 24 Abs. 2 Satz 2 Nr. 4 Halbsatz 2 BBauG sah den Ausschluss des Vorkaufsrechts in Maßnahmegebieten ebenfalls erst bei Bestimmbarkeit des Verwendungszwecks vor. Die Materialien zum BauGB lassen nicht erkennen, dass der Gesetzgeber hieran etwas ändern wollte. Schließlich sieht auch § 27 Abs. 1 Satz 1 ein Abwendungsrecht des Käufers nur vor, wenn die Verwendung des Grundstücks nach den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bestimmt oder bestimmbar ist. Dieser Gedanke muss auch für §26 Nr. 4 2. Alternative gelten.
Auch bei der zweiten Alternative der Nr. 4 müssen - wie in Bebauungsplangebieten -drei Voraussetzungen kumulativ vorliegen.
Trotz einer maßnahmegerech ten Bebauung und Nutzung des Grundstücks ist die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht in jedem Fall ausgeschlossen, z. B. wenn die Gemeinde eine künftige Umlegung als städtebauliche Maßnahme plant und das Grundstück zwar entsprechend dem vorhandenen oder künftigen Bebauungsplan bebaut ist und genutzt wird, die Gemeinde jedoch das Grundstück für Zwecke der Umlegung benötigt.