Sanierungsgebieten

In Sanierungsgebieten mit vereinfachtem Verfahren, in denen es keine Preisprüfung gibt und ein Kaufvertrag trotz überhöhten Preises wirksam zustande kommen kann, ist § 3 Abs. 3 BauGB-MaßnahmenG im Gegensatz zum übrigen Bundesgebiet auf das Sanierungsvorkaufsrecht des § 24 Abs. 1 Nr. 3 anzuwenden, wenn der Kaufpreis deutlich überhöht ist. Eine Preislimitierung in entsprechender Anwendung des § 3 Abs. 3 BauGB-MaßnahmenG ist daher nur möglich für die Vorkaufsrechte nach §24 Abs. 1 Nr.2, Nr.3 und Nr.4 sowie für das Satzungsvorkaufsrecht nach §25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2. Zum Inhalt des §3 Abs. 3 BauGB-MaßnahmenG. Zur Auslegung des Abs. 3 Satz 6 in bezug auf die Vorkaufsrechte nach den § 24, 25 BauGB. Übt die Gemeinde ein Vorkaufsrecht nach den §§ 24 Abs. 1 Nr. 2 bis 4, 25 BauGB oder nach § 3 BauGB-MaßnahmenG zu dem von den Parteien vereinbarten Kaufpreis aus, so ist der Rechtsweg nach der VwGO gegeben. Dies gilt auch bei Ausübung zugunsten eines Sanierungs- oder Entwicklungsträgers nach § 28 Abs. 4 BauGB. Im Einzelnen wird auf die Erl. zu §24 Rn. 174 verwiesen. § 246a Abs. 1 Nr. 17 Satz 3 ist nicht anzuwenden.
Rechtsweg in den Fällen des § 28 Abs 3 BauGB und des § 3 Abs. 3 und 4 BauGB-MaßnahmenG. Der Rechtsweg für Baulandsachen ist gegeben, wenn 21 die Gemeinde das Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr. 1 BauGB für sich oder - im Fall des § 28 Abs. 4 BauGB - zugunsten eines öffentlichen Bedarfs- oder Erschließungsträgers ausübt. Das Gleiche gilt, wenn die Gemeinde den vereinbarten Kaufpreis nach § 3 Abs. 3 BauGB-MaßnahmenG herabgesetzt hat. Es sind dies die Fälle, in denen § 3 Abs. 3 unmittelbar oder entsprechend anzuwenden ist. Wegen Einzelheiten wird auf die Rn. 175 und 175 a verwiesen.
Verhältnis mehrerer Vorkaufsrechte zueinander. Die tatbestandlichen Voraussetzungen können für mehrere Vorkaufs- 21 rechte gleichzeitig vorliegen. Infolge der Grundbuchsperre gehen die gemeindlichen Vorkaufsrechte allen anderen Vorkaufsrechten vor, soweit nicht - wie im InVorG - eine ausdrückliche Sonderregelung besteht. Die Vorkaufsrechte der Gemeinde genießen insbesondere auch Vorrang vor den Vorkaufsrechten nach dem SchuldRÄndG.
Überleitungsregelung für das Vorkaufsrecht. Verkaufsfälle nach §3 BauGB-MaßnahmenG. Das seit 1.5. 1993 auch im Beitrittsgebiet geltende BauGB-MaßnahmenG ist bis einschließlich 31. 12. 1997 befristet. Nach § 12 Abs. 3 BauGB-MaßnahmenG ist auf Verkaufsfälle aus der Zeit nach dem 30.4. 1993 und vor dem 1. 1. 1998.§3 BauGB-MaßnahmenG weiter anzuwenden. Zum Begriff des Verkaufsfalls gilt also auch für einen vor dem 1. 1. 1998 abgeschlossenen Kaufvertrag, für den eine zur Wirksamkeit erforderliche Genehmigung erst nach dem 31. 12. 1997 erteilt wird. Nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 BauGB-MaßnahmenG ist die Überleitungsvorschrift des § 12 Abs. 2 BauGB-MaßnahmenG im Beitrittsgebiet nicht anzuwenden.
Verkaufsfälle nach den §§24, 25 BauGB. Nach § 246 a Abs. 2 Satz 4 ist auf Verkaufsfälle vor dem 1. 1. 1998 Abs. I Nr. 7 weiter anzuwenden. Die Überleitungsvorschrift gilt nur für Kaufverträge, auf die § 3 Abs. 3 BauGB-MaßnahmenG entsprechend anzuwenden ist. Vom Stichtag 1.1.1998 unberührt bleiben daher alle Kaufverträge nach den §§ 24 Abs. 1 Nr. 2 bis 4, 25, bei denen der vereinbarte Kaufpreis nicht deutlich über dem Verkehrswert liegt, ferner Kaufverträge nach § 24 Abs. 1 Nr. 1. Ohne Bedeutung ist der Stichtag auch für die in Rn. 202 genannten Fälle, in denen kein Vorkaufsrecht entsteht. Zur Vereinbarkeit des Vorkaufsrechts mit der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie. Zu Versuchen, das Vorkaufsrecht zu umgehen oder die Gemeinde zu benachteiligen.
Das Vorkaufsrecht in Berlin nach § 247 Abs. 6 BauGB. Zum Zweck und Inhalt des § 247. § 247 berührt das gemeindliche Vorkaufsrecht in den Absätzen 1 und 6. Nach Abs. 1 soll den dort bezeichneten Belangen und Erfordernissen bei der Aufstellung von Bauleitplänen und sonstigen Satzungen besonders Rechnung getragen werden. Sonstige Satzung ist auch eine Vorkaufsrechtssatzung nach § 25 BauGB. § 247 Abs. 6 Satz l dehnt die seit 3. 10. 1990 schon im Ostteil Berlins geltende Regelung des § 246 a Abs. 1 Nr. 7 auf den Westteil aus. Damit besteht dort seit 1. 5. 1993 bis 31. 12. 1997 die gleiche Rechtslage wie im Beitrittsgebiet. Alle gemeindlichen Vorkaufsrechte können ferner zugunsten des Bundes ausgeübt werden, wenn dieser einverstanden ist.
Anwendungsbereich der gemeindlichen Vorkaufsrechte in Berlin. Hierzu wird auf die Kommentierung des Vorkaufsrechts im Beitrittsgebiet 2 verwiesen. Zusammengefasst gelten in Berlin bei nicht überhöhtem Kaufpreis
- unbefristet und uneingeschränkt die Vorkaufsrechte nach § 24 Abs. 1 Nr. 2 bis 4 und nach § 25 BauGB,
- bis 31. 12. 1997 das Vorkaufsrecht nach § 3 BauGB-MaßnahmenG ohne dessen Abs. 3, bei überhöhtem Kaufpreis
- bis 31. 12. 1997 die Vorkaufsrechte nach § 24 Abs. 1 Nr. 2 und 4 BauGB, das Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB im einfachen Sanierungsgebiet sowie das Vorkaufsrecht nach § 25 BauGB, jeweils mit der Maßgabe, dass § 3 Abs. 3 entsprechend anzuwenden ist,
- bis 31. 12. 1997 das Vorkaufsrecht nach § 3 BauGB-MaßnahmenG mit zwingend vorgeschriebener Anwendung von dessen Abs. 3, ohne Rücksicht auf die Höhe des Kaufpreises
- unbefristet das Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr. 1 BauGB mit der Sonderregelung des § 28 Abs. 3.
Zum Verhältnis der Vorkaufsrechte zueinander. Zu den Überleitungsfällen.
Die in § 247 Abs. 1 genannten Belange und Erfordernisse sind in die Prüfung, ob dass das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigt, einzubeziehen. § 247 Abs. 6 Satz 1 verlangt jedoch nicht, dass § 246a Abs. 1 Nr. 7 nur dann angewendet werden darf, wenn die Ausübung des Vorkaufsrechts den in Abs. 1 genannten Zielen dient. Die Einbindung des Abs. 6 Satz 1 in die von diesen Zielen getragene Gesamtregelung des § 247 könnte diesen Schluss nahe legen. Abs. 6 Satz 1 hat jedoch wohl auch den Zweck, den einheitlichen Vollzug des gemeindlichen Vorkaufsrechts im Land Berlin sicherzustellen. Bei Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten des Bundes nach Abs. 6 Satz 2 dürfte jedoch ein Bezug zu den in Abs. I genannten Zielen erforderlich sein.