Satzungsvorkaufsrecht

Die Gemeinde kann im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes durch Satzung ein Vorkaufsrecht an unbebauten Grundstücken begründen. Es ergänzt das allgemeine Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr. 1, das für Grundstücke jedoch nur gilt, soweit für sie eine öffentliche Nutzung festgesetzt ist. Mit dem besonderen Vorkaufsrecht kann die Gemeinde also auch Flächen mit privater Nutzung erwerben, insbesondere um auf diese Weise die im Bebauungsplan festgesetzte Nutzung zu erreichen. Gegenüber dem B13auG ist neu, dass die Gemeinde außer dem Bebauungsplan eine Satzung erlassen muss. Nach dem BBauG stand der Gemeinde im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes generell ein allgemeines Vorkaufsrecht an bebauten und unbebauten Grundstücken zu. Neu ist auch die Beschränkung des Satzungsvorkaufsrechtes auf unbebaute Grundstücke. Sie trägt dem Umstand Rechnung, dass nach dem BBauG der Eigentümer eines bebauten Grundstücks die Ausübung des Vorkaufsrechtes regelmäßig bei Nachweis einer plankonformen Nutzung abwenden konnte. Die Gemeinde kann ferner in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht an bebauten und unbebauten Grundstücken zusteht. Dieses Vorkaufsrecht war bereits im BBauG enthalten. Es soll den Gemeinden durch eine gezielte, ausschließlich an städtebaulichen Interessen orientierte Bodenvorratspolitik die Sicherung einer langfristigen geordneten städtebaulichen Entwicklung ermöglichen. Die Gemeinde kann dieses Vorkaufsrecht auch ausüben, wenn sie in städtebaulichen Maßnahmegebieten die Aufstellung eines Bebauungsplanes beschlossen hat. Insoweit findet sich das frühere generelle Vorkaufsrecht in Bebauungsplanaufstellungsgebieten zum Teil wieder. Neu ist gegenüber § 25 BBauG, dass sich die in Betracht gezogenen städtebaulichen Maßnahmen nicht mehr aus den Zielen der Raumordnung und Landesplanung oder den städtebaulichen Entwicklungszielen des Flächennutzungsplanes oder aus einer Entwicklungsplanung ergeben müssen. Durch den Wegfall dieser einengenden Voraussetzungen des § 25 Abs. 1 Satz 1 BBauG soll den Gemeinden die Bodenbevorratung für die beabsichtigte städtebauliche Maßnahme erleichtert werden. Die Gemeinde ist somit flexibler. Ändert sie ihre im Beschluss über die Satzung nach § 25 zum Ausdruck gebrachten Planungsvorstellungen, so braucht sie z. B. deswegen nicht in jedem Fall den Flächennutzungsplan zu ändern. Die im Satzungsbeschluss zum Ausdruck gebrachten Planungsvorstellungen dürfen allerdings - jedenfalls auf Dauer - nicht in Widerspruch zum Flächennutzungsplan stehen. Auch muss die Gemeinde ihre in Betracht gezogenen städtebaulichen Vorstellungen im Beschluss über die Satzung zum Ausdruck bringen, was sich schon aus § 26 Nr. 4 ergibt, wonach die Ausübung des Vorkaufsrechts u. a. in städtebaulichen Maßnahmegebieten ausgeschlossen ist, wenn das vom Vorkaufsrecht betroffene Grundstück entsprechend den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut und genutzt wird.
Das Vorkaufsrecht nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 kann auch zur Beschaffung von Austausch- oder Ersatzland dienen und stellt damit zumindest einen teilweisen Ausgleich für das weggefallene Vorkaufsrecht nach § 25 a BBauG dar.
Auch das besondere Vorkaufsrecht kann nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Der Verwendungszweck des Grundstücks ist anzugeben, soweit dies bereits im Zeitpunkt der Ausübung möglich ist, was im Fall des Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 regelmäßig anzunehmen ist.
Neu ist, dass die in § 25 Abs. 2 BBauG vorgesehene Genehmigungspflicht für die Satzung entfallen ist. Damit soll die gemeindliche Selbstverantwortung gestärkt und der eigenverantwortliche Gestaltungsspielraum der Gemeinden im Verhältnis Staat - Gemeinde erweitert werden. Selbst die im Regierungsentwurf für die Vorkaufsrechtssatzung vorgesehene Anzeigepflicht wurde vom federführenden Bundestagsausschuss gestrichen, weil sich erst durch weitere Vollzugsmaßnahmen die Wirkung der Satzung ergebe. Eine Rechtskontrolle der Satzung im Anzeigeverfahren sei daher entbehrlich. Weggefallen ist das in § 25 a BBauG geregelte besondere Vorkaufsrecht zum Erwerb von Austausch- und Ersatzland, da seine praktische Bedeutung wegen der engen Anwendungsvoraussetzungen gering war. Im übrigen kann die Gemeinde Ersatz- und Austauschzwecke auch mit den übrigen Vorkaufsrechten nach den §§ 24 und 25 in ihren gebietlichen Geltungsbereichen verfolgen.
Zum Vorkaufsrecht beim Verkauf von Grundstücksteilflächen. Ausschluss und Abwendung des Vorkaufsrechtes. Die Vorschriften über den Ausschluss und die Abwendung des Vorkaufsrechtes sind inhaltlich im Grundsatz vom BBauG und vom StBauFG übernommen worden. Das BauGB trennt nunmehr klar die Fälle, in denen die Ausübung des Vorkaufsrechtes von vornherein ausgeschlossen ist und in denen der Käufer die Ausübung des Vorkaufsrechtes lediglich abwenden kann. Das Vorkaufsrecht ist ausgeschlossen beim Kauf durch bestimmte Verwandte oder durch öffentliche Bedarfsträger sowie durch Kirchen und Religionsgesellschaften, ferner, wenn sich auf dem Grundstück Anlagen befinden, die den in § 38 genannten sondergesetzlichen Vorschriften unterliegen oder für die ein Verfahren nach diesen Vorschriften eingeleitet ist, oder wenn das Grundstück plangerecht oder entsprechend den Zielen der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist oder genutzt wird und eine auf dem Grundstück errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel aufweist. Neu ist, dass das Verwandtenprivileg auch für Flächen öffentlicher Nutzung gilt, da unter Verwandten häufig Preise deutlich unterhalb des Verkehrswertes vereinbart werden und die Ausübung des Vorkaufsrechtes zu diesen Preisen nicht angemessen wäre. Auch wurden in den Ausschluss Grundstücke der Zollverwaltung und des Post- und Fernmeldewesens einbezogen.
Die Regelung über die Abwendung des Vorkaufsrechtes ist praktikabler gestaltet worden. Der Käufer kann das Vorkaufsrecht nur abwenden, wenn er sich innerhalb der Zweimonatsfrist des § 28 Abs. 2 Satz 1 zur Nutzung des Grundstücks entsprechend den baurechtlichen Vorschriften oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme oder zur Beseitigung von Missständen oder Mängeln baulicher Anlagen verpflichtet. Bisher genügte, dass der Käufer seine Bereitschaft zur Nutzung glaubhaft machte. Mit der neuen Regelung soll den aus der Praxis bekannten Missbrauchsfällen begegnet und zugleich die Verwirklichung der bestimmungsgemäßen Grundstücksnutzung gefördert werden. Der Käufer kann lediglich eine Verlängerung der Zweimonatsfrist um weitere 2 Monate erreichen, wenn er vor Ablauf der ersten Zweimonatsfrist glaubhaft macht, dass er in der Lage ist, die vorgeschriebene Nutzung des Grundstücks zu verwirklichen. Abwenden kann er das Vorkaufsrecht aber auch in diesem Fall nur, wenn er seine Verpflichtung innerhalb der zweiten Zweimonatsfrist erklärt. Die Gemeinde kann die Einhaltung der Verpflichtung in geeigneter Weise, auch grundbuchlich, sichern. Ist das Grundstück in einem Bebauungsplan für öffentliche Zwecke festgesetzt, scheidet das Abwendungsrecht aus. In Umlegungsgebieten steht es dem Käufer nur zu, wenn das Grundstück nicht für Zwecke der Umlegung benötigt wird.