Schadensersatzpflicht

a) Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen ein formnichtiger Grundstücksveräußerungsvertrag o. ä. nach Treu und Glauben als wirksam zu behandeln ist.
b) Der Abbruch von Verhandlungen über den Abschluss eines Grundstücksveräußerungsvertrags o. ä. durch den einen Partner ohne vorangegangenes Verschulden begründet eine Schadensersatzpflicht aus Verschulden beim Vertragsschluss auch dann nicht ohne weiteres, wenn der Abbrechende weiß, dass der andere Partner in Erwartung des Vertragsschlusses erhebliche Aufwendungen gemacht hat (Abgrenzung zum Urteil vom 6. 2. 1969 - 11 ZR 86/67 = Nr. 28 zu § 276 [Fit] BGB). Urteil vom 18. 10. 1974 - V ZR 17/73 (Stuttgart) NJW 1975, 43 = MDR 1975, 127
Aus den Gründen: Die hier umstrittene Vereinbarung, in der sich die Beklagte verpflichtete, der Klägerseite Wohnungseigentum einzuräumen, bedurfte der notariellen Beurkundung (§ 4 III WEG, § 313 S. 1 BGB). Sie fehlt. Eine Heilung des Mangels durch Auflassung und Grundbucheintrag (§ 313 S. 2 BGB) hat nicht stattgefunden. Die Vereinbarung ist daher nichtig (§ 125 BGB). Die Entscheidung hängt davon ab, ob der Formnichtigkeit (§ 125 BGB) das Gebot von Treu und Glauben (§ 242 BGB) entgegensteht. Das ist mit dem Berufungsgericht zu verneinen:
Nach gefestigter Rechtsprechung ist ein an sich formnichtiger Immobiliarveräußerungsvertrag in besonderen Ausnahmefällen als wirksam zu behandeln, wenn die Nichtigkeitsfolge mit Treu und Glauben unvereinbar wäre (BGHZ 16, 334 = vorstehend Nr. 9; BGHZ 29, 6 = NJW 1959, 626; BGHZ 48, 396 = MW 1968, 39; vgl. die Zusammenstellung von Mattem, WM 1972, 670, 677/78, wo die beiden Fallgruppen der Existenzgefährdung des einen Teils und besonders schwerer Treupflichtverletzung des anderen Teils einander gegenübergestellt Werden; aus neuerer Zeit vgl. einerseits die eine solche Unvereinbarkeit als gegeben oder möglich bejahenden Urteile vom 9. 10. 1970, V ZR 191/67, vorstehend Nr. 45 = WM 1970, 1364 - Verschweigen eines wesentlichen Umstands unter Verwandten; vom 24. 3. 1972, V ZR 153/70, Warn 1972, 232 = DNotZ 1972, 526 - wiederholter Verlust von Grundbesitz zugunsten der öffentlichen Hand; vom 21. 4. 1972, V ZR 42/70, NJW 1972, 1189 = vorstehend Nr. 53 = WM 1972, 686 - Eigenheimersparnisse für den Lebensabend: vom 9. 6. 1972, V ZR 86/72, WM 1972, 1027 - Irrtum über Formbedürftigkeit; andererseits die verneinenden Urteile vom 2. 10. 1970, V ZR 15/68 - Pfarrer; vom 19. 3. 1971, V ZR 143/69, WM 1971, 618, 620, insoweit in Nr. 46 zu § 139 BGB nicht abgedruckt - Schwarzpreis; vom 22. 6. 1973, V ZR 146/71 = NJW 1973, 1455 = Nr. 32 zu § 242 [Cal BGB = WM 1973, 1047 - vierzehnjährige Kaufpreiszahlung und Besitz). An die Bejahung eines solchen Ausnahmefalles werden im Interesse der Rechtssicherheit strenge Anforderungen gestellt; dass die Nichtigkeit den einen Vertragsteil hart trifft, reicht nicht aus.
Der hier zu beurteilende Sachverhalt genügt den für eine Durchbrechung der Formnichtigkeit zu stellenden Anforderungen nicht:
Das Oberlandesgericht erwägt dazu: Die wirtschaftlichen Folgen seien für die vermögenden, in gesicherten finanziellen Verhältnissen lebenden Kläger allenfalls hart, aber nicht untragbar, zumal der bei Kaufpreisrückzahlung für sie eintretende Kaufkraftverlust durch ihre von der Beklagten gewährte hälftige Beteiligung an der Wertsteigerung der Wohnungen zu einem erheblichen Teil ausgeglichen werde. Auch ein steuerlicher Verlust von 40000 DM wäre für sie nicht untragbar. Das jetzige Verhalten der Beklagten stehe nicht in einem gegen Treu und Glauben verstoßenden Widerspruch zu ihrem früheren: Nicht (behauptet oder) dargetan sei, dass die Beklagte die Kläger über die Formbedürftigkeit in einem Irrtum gelassen habe, dass sie schon vor 1971 nicht erfüllungsbereit gewesen sei oder den Streit 1971 zur Abkehr vom Vertrag provoziert habe; für einen Verstoß gegen Treu und Glauben genüge auch nicht, dass die Beklagte anfänglich lebhaftes Interesse an der geldlichen Beteiligung der Kläger gehabt, sich vielleicht darum bemüht und das anderweitige Geldangebot eines Maklers eigenmächtig für die Kläger abgelehnt habe; ebenso, dass die Parteien den Vertrag in Kenntnis der Formnichtigkeit mehrere Jahre als verbindlich behandelt und im Vertrauen auf das Zustandekommen eines notariellen Vertrags gegenseitige Leistungen von erheblichem wirtschaftlichem Wert erbracht hätten. Die Notwendigkeit, am Vertrag festzuhalten, ergebe sich auch nicht daraus, dass die Beklagte ihr Wort als Mutter und Schwiegermutter für die Vertragserfüllung gegeben habe; das sei - anders als im Fall MHZ 48, 396 = vorstehend Nr. 31 = NJW 1968, 39 - erst lange Zeit nach der Zahlung des größten Teils des Kaufpreises und deshalb dafür nicht ursächlich gewesen.
Diese Ausführungen sind frei von Rechtsirrtum. Entgegen der Meinung der Revision hat der Tatrichter eine Gesamtwürdigung vorgenommen (§ 286 ZPO) und nicht nur die wirtschaftlichen Folgen für die Klägerseite geprüft, sondern auch die Frage der unzulässigen Rechtsausübung überhaupt, insbesondere die eines Widerspruchs zwischen früherem und jetzigem Verhalten der Beklagten. Über die Notwendigkeit der Geländevermessung vor einer notariellen Beurkundung haben nach dem eigenen Vortrag der Kläger beide Parteien geirrt; daraus ergibt sich ebenfalls nichts Entscheidendes zugunsten der Kläger.
III. Den Hilfsklagantrag auf Schadensersatz weist das Berufungsgericht deshalb ab, weil es an einem zu solcher Haftung erforderlichen Verschulden der Beklagten fehle.
Wie das Berufungsgericht nicht verkennt, kann ein zum Ersatz des Vertrauensschadens verpflichtendes Verschulden bei Vertragsverhandlungen auch darin bestehen, dass der eine Teil schuldhaft - etwa dadurch, dass er eine in Wirklichkeit fehlende Entschlossenheit zum Vertragsabschluss zum Ausdruck bringt oder gegen Aufklärungspflichten verstößt - im anderen Teil das Vertrauen auf das bevorstehende Zustandekommen eines später nicht abgeschlossenen Vertrags erweckt und ihn dadurch zu Aufwendungen veranlasst; das gilt auch für Verhandlungen über den Abschluss von Verträgen, die der Formvorschrift des § 313 BGB unterliegen (Urt. vom 14. 7. 1967 -= Nr. 23 zu § 276 [Fa] BGB, NJW 1967, 2199; vgl. dazu neuestens Urteil vom 17. 5. 1974, V ZR 158/72 = Nr. 4 zu § 276 [Fc] BGB). Der Abbruch von Vertragsverhandlungen durch den einen Partner ohne vorausgegangenes derartiges Verschulden begründet jedoch eine solche Schadenshaftung auch dann nicht ohne weiteres, wenn der Abbrechende weiß, dass der andere Partner in der Erwartung des Vertragsschlusses erhebliche Aufwendungen gemacht hat (BGH, aaO); sollte die Revision gegenteiliger Auffassung sein, so könnte ihr nicht gefolgt werden.
Der BGH hat allerdings im Urteil vom 6. 2. 1969 (II ZR 86/67, Nr. 28 zu § 276 [Fa]) BGB in Anlehnung an den Fall der Irrtumsanfechtung (§ 122 BGB) eine Schadensersatzhaftung wegen Weigerung eines in Aussicht genommenen Vertragsschlusses auch ohne vorangegangenes Verschulden dann für möglich erklärt, wenn zwischen den Verhandlungspartnern Einigkeit über den Inhalt des abzuschließenden Vertrags bestand und der Weigernde den Vertragsabschluss ohne triftigen Grund ablehnt, obwohl er sich vorher so verhalten hat, dass der andere Teil berechtigterweise auf das Zustandekommen des Vertrags vertraut und deswegen wirtschaftliche Nachteile auf sich genommen hat. Das mag die Revision mit ihrer Erwägung eines nachwirkenden oder gegenwärtigen Verschuldens im Auge haben. Es mag offenbleiben, ob dem im allgemeinen beizutreten ist. Eine solche Haftung ohne vorangegangenes Verschulden ausschließlich wegen der endlichen Weigerung des Vertragsschlusses gilt nach der zutreffenden Auffassung des Berufungsgerichts jedenfalls dann nicht, wenn das Gesetz für die vertragliche Einigung eine Form vorschreibt, wie die notarielle Beurkundung in § 313 BGB, und diese Form nicht eingehalten ist. Für diesen Fall passt die im Urteil aa0 gezogene Parallele zur Irrtumsanfechtung nicht. Denn der Schutzzweck der Formvorschrift will wegen der objektiven Eigenart des Vertragsgegenstands eine Bindung der Verhandlungspartner ohne Einhaltung der Form verhindern; im Irrtumsfall dagegen wird vom Gesetz dem Urheber einer an sich rechtswirksamen Willenserklärung aus Gründen, die einseitig in seiner Person liegen, die Loslösung um den Preis jener Haftung ermöglicht (vgl. dazu Staudinger-Coing, BGB, 11. Aufl., § 153 Rdnr. 4 und § 122 Rdnr. 13; Soergel-SiebertHefermehl, BGB, 10. Aufl., § 122 Rdnr. 2; Erman-Westermann, BGB, jetzt 5. Aufl., § 122 Rdnr. 2). Die Verneinung einer Haftung ohne das genannte Verschulden steht nicht, wie die Revision anzunehmen scheint, in Widerspruch dazu, dass eine Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen auch bei formbedürftigen Verträgen möglich ist (vgl. BGHZ 6, 330, 333 Nr. 1 zu § 37 DGO NJW 1952, 1130).