Schaffung von Wohnungseigentum

§ 22 Abs. 4 regelt die Ausnahmen von der Genehmigungspflicht. Nach I Nr.1 ist die Genehmigung nicht erforderlich, wenn vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts, d. h. vor Inkrafttreten der Satzung nach § 22 Abs. 2 oder des Bebauungsplans ein Antrag auf Eintragung des Wohnungseigentums oder Teileigentums beim Grundbuchamt eingegangen ist. Es reicht also nicht aus, dass die Vereinbarung über das Wohnungseigentum bereits notariell beurkundet wurde oder eine Teilungserklärung gegenüber dem Grundbuchamt abgegeben wurde. Vielmehr muss nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift bereits der Antrag auf Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch gestellt worden sein. Diese Regelung dient dem Schutz des Grundstücksverkehrs und soll rechtliche Nachteile infolge der Verzögerung des Eintragungsverfahrens vermeiden. Nr. 1 enthält ferner eine Sonderregelung für den Fall, dass die Baugenehmigungsbehörde nach § 22 Abs. 7 Satz 3 die Aussetzung der Erteilung eines Negativattestes beschlossen hat. In diesem Fall ist die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum nur genehmigungsfrei, wenn der Eintragungsantrag vor der Bekanntmachung des Gemeinderatsbeschlusses über die Aufstellung eines Bebauungsplans oder einer sonstigen Satzung nach Abs. 2 gestellt worden ist; maßgeblich ist dabei der Zeitpunkt der Bekanntmachung des Beschlusses, nicht etwa der Zeitpunkt des Beschlusses selbst. Nr. 2 nimmt von der Genehmigungspflicht ferner dann Abstand, wenn vor dem Inkrafttreten der Satzung bzw. des Bebauungsplans ein Negativattest erteilt worden ist. Auch diese Alternative dient dem Schutz des Rechtsverkehrs.
Versagungsgründe - Die Genehmigung für die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum darf nach Absatz 5 Satz 1 nur versagt werden, wenn die Zweckbestimmung des Gebiets für den Fremdenverkehr beeinträchtigt wird. Während für den Erlass einer Satzung nach § 22 Abs. 2 bzw. einer entsprechenden Festsetzung im Bebauungsplan die Möglichkeit einer Beeinträchtigung der Fremdenverkehrsfunktion des Gebiets ausreicht, muss für die Versagung der Genehmigung nach § 22 Abs. 5 eine konkrete Beeinträchtigung gegeben sein. Dies setzt voraus, dass die beabsichtigte Schaffung von Wohnungs- oder Teileigentum sich ungünstig auf den Fremdenverkehr in dem betreffenden Gebiet auswirkt. Dies kann insbesondere durch die Verringerung der Bettenzahl, die für die Beherbergung von Fremden zur Verfügung steht, bewirkt werden. Ferner kann, vor allem bei einer Massierung von Appartementhäusern, das Erscheinungsbild des Orts nachteilig berührt werden und dadurch der Fremdenverkehr beeinträchtigt werden. Schließlich kann die Umwandlung von Hotelbetrieben in Wohnanlagen dazu führen, dass das Verhältnis zwischen Hotelbetten und Unterkunftsmöglichkeiten in Privatquartieren sich ungünstig verschiebt Eine Beeinträchtigung ist nicht schon bei jeder Veränderung hinsichtlich der Nutzung eines Gebäudes für Zwecke der Fremdenbeherbergung gegeben; die Veränderung muss vielmehr qualitativ und quantitativ so bedeutsam sein, dass sie sich auf die Fremdenverkehrsfunktion eines größeren Bereichs auswirkt. § 22 Abs. 5 spricht von der Zweckbestimmung des Gebiets, nicht der Zweckbestimmung eines Gebäudes. Das ist z. B. sicherlich der Fall bei der Umwandlung eines größeren Hotels in Appartements; anders sieht es dagegen aus, wenn etwa 2 bis 3 Fremdenzimmer in einem Privathaus in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden. Es kann auch nicht bei jeder Begründung von Wohnungseigentum von vornherein angenommen werden, dass die Eigentumswohnungen nicht mehr für die Fremdenbeherbergung zur Verfügung stehen. Zunächst sind alle Fälle auszuscheiden, in denen Wohngebäude in Eigentumswohnungen, die zum dauernden Bewohnen bestimmt sind, aufgeteilt werden. Da diese Gebäude bisher nicht dem Fremdenverkehr dienten, ist eine Umwandlung in Eigentumswohnungen unter diesem Gesichtspunkt irrelevant. Außerdem sind auch zahlreiche Inhaber von Zweitwohnungen durchaus daran interessiert, die Kostenbelastung durch eine regelmäßige Vermietung zu vermindern. Belange des Fremdenverkehrs werden daher durch die Begründung von Wohnungseigentum nicht betroffen, wenn die Wohnungseigentümer die Wohnung in der Zeit, in der sie sie nicht selbst nutzen, an Erholungssuchende vermieten. Freilich sieht weder § 22 noch das WEG eine rechtliche Möglichkeit vor, eine derartige fremdenverkehrsfreundliche Nutzung einer Eigentumswohnung zu gewährleisten und damit auszuschließen, dass nicht doch Zweitwohnungen entstehen, die die überwiegende Zeit des Jahres gar nicht bewohnt werden. Zur Vermeidung einer unerwünschten Nutzung als reine Zweitwohnung könnte die Genehmigung mit einer entsprechenden Auflage versehen werden oder - soweit das bauordnungsrechtlich möglich ist - die Übernahme einer entsprechenden Baulast verlangt werden. Die Versagung der Genehmigung setzt schließlich weiter voraus, dass I die städtebauliche Entwicklung und Ordnung beeinträchtigt wird. Auch insoweit ist bei Absatz 5 anders als bei Absatz 2 eine konkrete Beeinträchtigung und nicht nur die Möglichkeit einer Beeinträchtigung erforderlich. Dem Tatbestandsmerkmal der Beeinträchtigung der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung kommt neben der unter Rn. 19 behandelten Beeinträchtigung der Fremdenverkehrsfunktion des Gebiets kaum eine eigenständige Bedeutung zu, weil in der Regel die geordnete städtebauliche Entwicklung durch eine Beeinträchtigung der Zweckbestimmung des Baugebiets betroffen wird. Liegt kein Versagungsgrund nach § 22 Abs. 5 vor, dann besteht ein I Rechtsanspruch auf Erteilung der Genehmigung. Die Baugenehmigungsbehörde hat insoweit kein Ermessen, dies folgt aus der Formulierung darf nur versagt werden, wenn.... Soweit eine Beeinträchtigung der Belange des Fremdenverkehrs durch Auflagen oder sonstige Nebenbestimmungen beseitigt werden kann, muss die Behörde diese Möglichkeit ergreifen; eine Versagung der Genehmigung wäre rechtswidrig. Ist ein Versagungsgrund gegeben, da die Genehmigung versagt werden; die Vorschrift räumt der Behörde also einen Ermessenspielraum ein. Die Behörde hat abzuwägen zwischen den privaten Interessen des Grundstückseigentümers sowie der potentiellen Wohnungseigentümer einerseits, den Belangen des Fremdenverkehrs andererseits. Diese Interessenabwägung wird freilich in der Regel zugunsten des öffentlichen Interesses an einem leistungsfähigen Fremdenverkehr ausfallen, zumal man ohnehin nur dann von einer die Versagung der Genehmigung rechtfertigenden Beeinträchtigung des Fremdenverkehrs sprechen kann, wenn diese ein gewisses Gewicht hat. Ein wirklicher Ermessensspielraum besteht nur, wenn die Versagung der Genehmigung eine besondere wirtschaftliche Härte für den Eigentümer bedeuten würde.
Trotz eines Versagungsgrunds nach § 22 Abs. 5 Satz 1 muss die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum nach Satz 2 dieser Vorschrift genehmigt werden, wenn dies erforderlich ist, um Ansprüche Dritter zu erfüllen, die durch Vormerkung gesichert sind. Bei den Ansprüchen Dritter handelt es sich um den Anspruch auf Einräumung des Sondereigentums an der Wohnung bzw. den sonstigen Räumen sowie des Miteigentums am gemeinschaftlichen Eigentum im Sinne des § 1 Abs. 5 WEG; dieser Anspruch kann durch Vormerkung gesichert werden. Die Regelung dient also ebenso wie § 22 Abs. 4 dem Schutz des Rechtsverkehrs. Es ist daher konsequent, dass eine Vormerkung nur dann einen Anspruch auf Genehmigung einer sonst unzulässigen Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum einräumt, wenn die Voraussetzungen des § 22 Abs. 4 Nr. 1 vorliegen. Satz 2 greift auch ein, wenn erst ein Antrag auf Eintrag einer Vormerkung beim Grundbuchamt eingegangen ist. Die Vormerkung oder der Antrag auf Eintragung einer Vormerkung muss erfolgt sein, bevor die Satzung nach 22 Abs. 2 bzw. der Bebauungsplan in Kraft getreten ist und, falls eine Zurückstellung nach § 22 Abs. 7 Satz 3 erfolgt ist, bevor ein Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans oder einer Satzung nach § 22 Abs. 2 bekannt gemacht worden ist. Dem Schutz des durch Vormerkung gesicherten Inhabers einer Anwartschaft auf das Wohnungs- bzw. Teileigentum dient es, dass er nach § 22 Abs. 5 Satz 2 2. Halbsatz unabhängig vom Eigentümer die Genehmigung beantragen kann; daraus folgt, dass er auch ein selbständiges Klagerecht hat.