Scheingeschäfte

Ein Scheingeschäft, das gleichzeitig ein Benachteiligungsgeschäft darstellt, ist z. B. gegeben, wenn die Parteien einen erheblich überhöhten Kaufpreis beurkunden, um sich auf Kosten der Gemeinde für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts zu bereichern, indem sie außerhalb des notariellen Vertrages vereinbaren, dass der Käufer bei Nichtausübung des Vorkaufsrechts den überhöhten Betrag abziehen soll, dass aber bei Ausübung des Vorkaufsrechts Käufer und Verkäufer den überhöhten Betrag unter sich aufteilen sollen. Der beurkundete Vertrag ist nach §117 Abs. 1 BGB nichtig. Die Gesamtvereinbarung ist aber nach §826 BGB zu beurteilen mit der Folge, dass die Gemeinde - im Wege der Naturalrestitution - das Vorkaufsrecht ebenso wie beim sittenwidrigen Umgehungsgeschäft ausüben kann und dabei nur den nach Abzug des überhöhten Betrages verbleibenden Kaufpreis zahlen muss. Dasselbe gilt für den unter Rn. 148 genannten Fall: Verkauf von zwei dem Vorkaufsrecht unterliegenden Grundstücken: Grundstück A unterliegt dem limitierten Vorkaufsrecht, Grundstück B dagegen nicht. Die Gemeinde ist nach den §826, 249 BGB so zu stellen, wie wenn der Kaufpreis nach dem wirklichen Wertverhältnis verteilt worden wäre. Für Grundstück A ist dann der Preis nach §3 Abs. 3 Satz 1 BauGB-MaßnahmenG oder nach §28 Abs. 3 Satz 1 BauGB zu limitieren; für Grundstück B gilt der Preis, der sich bei richtiger Verteilung des Kaufpreises ergeben würde.
Eine besondere in der Praxis häufige Form des Scheingeschäftes ist der sog. Schwarzkauf. Er ist gegeben, wenn die Vertragsparteien einen niedrigeren als den gewollten Kaufpreis beurkunden lassen, um Kosten und Steuern zu sparen. Der Schwarzkauf ist nach §117 Abs.1 BGB als Scheingeschäft nichtig. Er könnte - wäre er nicht schon nach §117 Abs. 1 BGB nichtig - auch nach § 138 Abs.1 BGB unwirksam sein, wenn die Parteien - aufgrund der Belehrung durch den Notar - zumindest in Kauf nehmen, dass das Erwerbsrecht der Gemeinde vereitelt wird. Der Schwarzkauf löst als Scheinvertrag, weil im Ganzen unwirksam, kein Vorkaufsrecht aus. Auch der in Wirklichkeit gewollte Vertrag ist unwirksam. Er wird allerdings - ex nunc - gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung im Grundbuch erfolgen, so dass er dann an sich das Vorkaufsrecht der Gemeinde auslösen würde. Zu einer Eintragung des Käufers im Grundbuch darf es aber nicht kommen, da das Grundbuchamt die Vorschrift des § 28 Abs. 1 Satz 2 zu beachten hat, wonach bei Kaufverträgen der Käufer als Eigentümer nur eingetragen werden darf, wenn dem Grundbuchamt die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachgewiesen ist, was regelmäßig durch das Negativzeugnis der Gemeinde nach §28 Abs. 1 Satz 3 geschieht. Berufen sich daher die Vertragsparteien gegenüber der Gemeinde darauf, dass der beurkundete Vertrag ein Scheingeschäft sei, so braucht die Gemeinde für diesen Vertrag kein Negativzeugnis auszustellen, da die Zeugniserteilungspflicht - wie sich aus dem gesamten Abs. 1 des § 28 eindeutig ergibt - nur für Kaufverträge gilt, die - was selbstverständlich ist - wirksam sein müssen. Dies gilt natürlich auch für das in Wirklichkeit gewollte verdeckte Geschäft, da dieses vor Grundbucheintragung ebenfalls unwirksam ist. Der Käufer kann somit nicht Gemeinwohl dienende gemeindliche Vorkaufsrecht zu kurz. Im Schrifttum wird daher versucht, dieses unbefriedigende Ergebnis dadurch zu vermeiden, dass man unter Ablehnung der Rechtsprechung des Reichsgerichts und des OGH Lösungen konstruiert, die im Ergebnis auf eine relative Wirksamkeit des Scheingeschäftes gegenüber der Gemeinde hinauslaufen. Soweit das Scheingeschäft gleichzeitig nach §138 Abs. 1 BGB nichtig ist, nimmt man das Erwerbsrecht der Gemeinde zusätzlich über die §§826, 249 BGB an. Beim Scheingeschäft wird teilweise auch der Rechtsgedanke des §4 Abs.3 Satz2 RSied1G entsprechend herangezogen. Dem von Ebert aufgezeigten Lösungsansatz ist zuzustimmen, da er dem öffentlich-rechtlichen Charakter des gemeindlichen Vorkaufsrechts am besten gerecht wird: Nach §28 Abs. 1 Satz 1 haben die Vertragsparteien der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrages mitzuteilen. Es handelt sich dabei um eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, deren Erfüllung ein förmliches Verwaltungsverfahren in Gang setzt, das mit einem Verwaltungsakt endet. Mit der Mitteilung des Kaufvertrages sichern die Parteien zu, dass dessen Inhalt richtig ist und dem Parteiwillen entspricht. Sie müssen ihre Zusicherung, dass ein wirksamer Kaufvertrag mit dem vorgelegten Inhalt abgeschlossen worden sei, gegen sich gelten lassen mit der Folge, dass der Verwaltungsakt ihnen gegenüber genauso wirkt, wie wenn der beurkundete Vertragsinhalt dem wirklichen Parteiwillen entsprechen würde. Die Berufung der Parteien auf die Nichtigkeit des Kaufvertrages stellt eine unzulässige Rechtsausübung nach § 242 BGB dar. Dem Einwand, dies müsste dann folgerichtig auch für sonstige nichtige Kaufverträge gelten, wäre entgegenzuhalten, dass in den sonstigen Fällen die Wirkungen eines Vertrages nicht eintreten, weil Inhalt, Zweck, Absicht oder die Art des Zustandekommens oder die Form von der Rechtsordnung missbilligt werden. Die Nichtigkeit des Scheingeschäftes beruht hingegen auf der Erwägung, dass lediglich der übereinstimmend nicht gewollte Vertragsinhalt zwischen den Parteien auch nicht zur Geltung kommen soll. Der nicht gewollte Inhalt oder Zweck als solcher wird aber nicht missbilligt. Sichern daher die Parteien der Gemeinde zu, dass ein an sich nach Inhalt, Zweck und äußerer Form erlaubter Vertragsinhalt auch ihrem Willen entspricht, so ist einzusehen, warum dieser der Gemeinde nicht gelten soll.