Schönheitsreparaturen Mieter

Die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter begründet die Verpflichtung zu einer Hauptleistung. Das gleiche gilt für die Verpflichtung des Mieters zur Wiederherstellung des früheren Zustandes der Mieträume jedenfalls dann, wenn die Erfüllung der Leistung erhebliche Kosten erfordert.
Zum Sachverhalt: Die Kläger vermietete dem Beklagten mit schriftlichem Vertrag Geschäfts- und Lagerräume zum Betrieb eines Jugendlokals und einer Gaststätte. Der Beklagte übernahm die Schönheitsreparaturen und verpflichtete sich für den Fall der Vornahme von baulichen Veränderungen, bei Beendigung des Mietverhältnisses den früheren Zustand wiederherzustellen. In der Folgezeit ließ er die Mieträume für seine Zwecke umbauen. Am 19. 5. 1971 kündigte die Kläger das Mietverhältnis. Weil der Beklagte der Aufforderung zur Räumung nicht nachkam, erhob sie gegen ihn beim AG Räumungsklage. Das Gericht gab der Klage statt. Das Räumungsurteil vom 16. 11. 1971, in welchem dem Beklagten eine Räumungsfrist bis 31. 12. 1971 bewilligt wurde, ist seit 30. 12. 1971 rechtskräftig. Mit Schreiben vom 16. 12. 1971 forderten die anwaltschaftlichen Vertreter der Kläger über den anwaltschaftlichen Vertreter des Beklagten diesen auf, hinsichtlich der eingebauten Einrichtungen den früheren Zustand, einschließlich aller dazu erforderlichen Nebenarbeiten, bis zum Tage der Räumung wieder herzustellen. Am 20. 2. 1972 ließ die Kläger die Mieträume zwangsweise räumen. Zu diesem Zeitpunkt hatten die Arbeiten zur Wiederherstellung des früheren Zustandes begonnen. Seit April 1972 werden die Mieträume von der Firma R benutzt, die sie von der Kläger gemietet hat. In einer Vereinbarung vom 11. 10. 1971 verpflichtete sich die Firma R, die nötigen Schönheitsreparaturen ausführen zu lassen und den Zustand wieder herzustellen, der bei Übernahme der Mieträume durch den Beklagten bestanden hatte, soweit die Kosten hierfür den Betrag von 100000 DM nicht überstiegen. Die Kläger hatte bei Vermeidung einer Vertragsstrafe von 30000 DM die Räume innerhalb von 6 Monaten zur Verfügung zu stellen. Auf Antrag der Kläger wurden in einem Beweissicherungsverfahren die zur Wiederherstellung de& früheren Zustandes und zur Durchführung der Schönheitsreparaturen notwendigen Kosten von einem Sachverständigen festgestellt. Den von diesem errechneten Betrag macht die la mit der Klage geltend. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Berufungsgericht hat sie dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt. Die Revision des Beklagten hatte Erfolg.
Aus den Gründen:1. a) Die Anwendung der als Haftungsgrundlage in Betracht kommenden Vorschrift des § 326 BGB setzt voraus, dass der Schuldner mit einer Hauptleistung in Verzug geraten ist (BGH, NJW 1972, 99 = Nr. 21 zu § 631 BGB). Mit dem überwiegenden Teil der Rechtsprechung und des Schrifttums nimmt der Senat an, dass die vertraglich übernommene Pflicht des Mieters zur Vornahme der Schönheitsreparaturen eine Verpflichtung zu einer Hauptleistung ist (KG, JW 1934, 1428 m. zust. Anm. Roquette; KG, NJW 1964, 725; Oberlandesgericht Hamburg, NJW 1973, 2211; Staudinger-Kiefersauer, BGB, 11. Aufl., § 535 Rdnr. 102; Soergel, BGB, 10. Aufl., § 326 Rdnr. 7; Palandt-Heinrichs, BGB, 35. Aufl., § 326 Anm. 3 b; Essers, ZMR 1956, 117; Glaser, Betr 1968 Beil. 23 Ziff. IV 1; a. A. Roquette, Das MietR des BGB, § 536 Rdnr. 44; Bettermann, ZMR 1956, 5; Palandt-Putzo, BGB, 35. Aufl., § 536 Anm. 4 c cc; Erman-Schopp, BGB, 6. Aufl., § 536 Rdnr. 26). Die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen ist nämlich Teil der Instandhaltungspflicht (Roquette, JW 1934, 1428). Diese ist nach § 536 BGB eine der Hauptpflichten des Vermieters. Dadurch, dass sie durch Vertrag dem Mieter auferlegt wird, wird sie in ihrer rechtlichen Einordnung als Hauptleistung nicht verändert (OLG Hamburg, NJW 1973, 2211). Auch die vom Mietet übernommene Pflicht zur Wiederherstellung des früheren Zustandes der Mieträume ist jedenfalls dann eine Verpflichtung zu einer Hauptleistung, wenn wie hier erhebliche Kosten zur Erbringung der Leistung aufgewendet werden müssen und deshalb anzunehmen ist, dass die Vertragschließenden der Übernahme dieser Leistung durch den Mieter besonderen Wert beigemessen haben (vgl. RGRK, 12. Aufl., § 326 Rdnr. 17 und die dort zitierte Rechtsprechung).
b) Die Frage, wann der Beklagte mit den Verpflichtungen zur Vornahme der Schönheitsreparaturen und zur Wiederherstellung des früheren Zustandes in Verzug geraten ist, brauchte der Senat nicht zu entscheiden. Das Urteil des Berufungsgerichts kann nämlich schon deshalb keinen Bestand haben, weil die Kläger dem Beklagten nicht angedroht hat, die Annahme der von ihm geforderten Leistung nach Ablauf der ihm gesetzten Frist abzulehnen (§ 326 I BGB) und auch nicht angenommen werden kann, dass die Voraussetzungen des § 326 II BGB vorliegen. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Beklagte habe die Erfüllung seiner Verpflichtungen endgültig verweigert, wird von den getroffenen Feststellungen nicht getragen.
aa) Das Schreiben der anwaltschaftlichen Vertreter der Kläger an den anwaltschaftlichen Vertreter des Beklagten vom 16. 12. 1971 enthält zwar die Aufforderung zur Erfüllung und eine Fristsetzung, nämlich das Verlangen der Durchführung der geforderten Arbeiten bis zum 31. 12. 1971, aber nicht die Erklärung, dass nach dem Ablauf der Frist die Annahme der Leistung abgelehnt werde. Zwar ist es nicht erforderlich, für die Ablehnung gerade die Worte des Gesetzes zu gebrauchen, aus der Erklärung muss aber klar hervorgehen, dass der Gläubiger die Vertragserfüllung nach Ablauf der Nachfrist bestimmt nicht mehr annehmen werde (vgl. Staudinger-Kaduk, BGB, 11. Aufl., § 326 Rdnr. 104 und die dort zit. Rspr.). In dem Schreiben vom 16. 12.1971 ist weder ausdrücklich noch durch- schlüssiges Verhalten eine Ablehnungsandrohung erklärt. Auch die übrigen von den Parteien vorgelegten Schreiben enthalten eine solche nicht dass sie - was zulässig gewesen wäre - mündlich erklärt worden sei, hat die Kläger nicht behauptet.
bb) Zwar bedarf es nach § 326 II BGB einer Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung nicht, wenn die Erfüllung des Vertrags infolge des Verzugs für den anderen Teil kein Interesse hat. Die Feststellungen des Berufungsgerichts reichen aber nicht für die Annahme aus, dass die Voraussetzungen dieser Bestimmung hier vorliegen.
Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hatte die Kläger in dem Zeitpunkt, in dem der Beklagte nach Meinung des Berufungsgerichts spätestens mit seiner Verpflichtung zur Wiederherstellung des früheren baulichen Zustandes und zur Ausführung der Schönheitsreparaturen in Verzug geriet, die Räume bereits anderweitig vermietet, aber erst zum 10. 4. 1972. Als die Kläger am 10. 2. 1972 die Zwangsräumung durchführen ließ, hatte der Beklagte mit den Umbauarbeiten beginnen lassen. Das Berufungsgericht hat, was sich aus seinen Ausführungen über die Dauer einer angemessenen Nachfrist ergibt, für die Durchführung der Umbau- und Renovierungsarbeiten einen Zeitraum von etwa einem Monat für ausreichend erachtet. Dann hätte der Beklagte aber die nötigen Arbeiten bis spätestens Mitte März 1972 vollenden können und es ist dann auch nicht einzusehen, weshalb das Interesse der Kläger an der Erfüllung des Vertrages weggefallen sein soll. Da noch genügend Zeit bis zum Beginn des Mietverhältnisses mit der Firma R verblieb, bestand für die Kläger auch nicht die Gefahr, von dieser Firma aus der Vertragsstrafenvereinbarung in Anspruch genommen zu werden.
cc) Wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, bedarf es einer Nachfristsetzung mit Ablehnungsandrohung auch dann nicht, wenn der Schuldner ernsthaft und endgültig die Erfüllung verweigert hat. In einem solchen Verhalten ist nämlich eine positive Vertragsverletzung zu sehen, die den Gläubiger zum Schadensersatz berechtigt (vgl. Senat, WM 1976, 75 [76]). Wie der Senat in dem genannten Urteil ausgeführt hat, sind aber an das Erfordernis der Endgültigkeit der Erfüllungsverweigerung strenge Anforderungen zu stellen und kann Erfüllungsverweigerung nur angenommen werden, wenn der Schuldner eindeutig zum Ausdruck bringt, dass er seinen Vertragspflichten nicht nachkommen werde. Solange das zweifelhaft ist, muss der Gläubiger, wie der Senat in der genannten Entscheidung weiter dargelegt hat, versuchen, den Schuldner umzustimmen und eine klare Erklärung des Schuldners herbeizuführen, ob er vertragsgemäß erfüllen werde oder nicht. An dieser Auffassung ist festzuhalten. Ihre Anwendung ergibt für den vorliegenden Fall, dass die vom Oberlandesgericht zur Begründung seiner Ansicht angeführten Umstände die Annahme einer endgültigen Erfüllungsverweigerung in dem genannten Sinne nicht rechtfertigen. Der Beklagte hatte, wie er in der zuvor geführten Korrespondenz auch mehrfach angekündigt hatte, mit der Erfüllung begonnen, als die Kläger die Zwangsräumung durchführen ließ. Das legt die Annahme nahe, dass der Beklagte, vor die Rechtfolgen des § 326 BGB gestellt, seiner vertraglichen Verpflichtung, wenn auch verspätet, nachgekommen wäre. Dem nach Meinung des Berufungsgerichts verzögerlichen Verhalten des Beklagten hätte die Kläger durch eine dem Gesetz entsprechende Nachfristsetzung mit Ablehnungsandrohung ein Ende bereiten können.
2. Da weitere Feststellungen in dieser Sache nicht zu treffen sind, konnte der Senat selbst entscheiden (§ 565 III Nr. 1 ZPO).