Schutzbereich des Mietvertrags

Der Untermieter ist grundsätzlich in den Schutzbereich des (Haupt-) Mietvertrags nicht einbezogen; ihm stehen vertragliche Schadensersatzansprüche aus § 538 BGB - unmittelbar gegen den (Haupt-) Vermieter nicht zu.
Anmerkung: Das Urteil vom 15. 2. 1978 zeigt Grenzen auf, die der Einbeziehung Dritter in die Schutzwirkung eines zwischen anderen Personen geschlossenen Vertrags gesetzt sein müssen. Kreuzer hatte in JZ 1976, 778 ff bei Besprechung des BGH-Urteils vom 28. 1. 1976- VIII ZR 246/74 aa0, S. 776 =- BGHZ 66, 51; hierzu Anm. Hiddemann, LM § 328 BGB Nr. 52) auf die Gefahr hingewiesen, dass die bedeutsame Unterscheidung zwischen vertraglicher und außervertraglicher (deliktischer) Haftung verwischt werde, wenn die Einbeziehung Dritter in den Schutzbereich eines zwischen anderen Personen geschlossenen Vertrages letztlich nur aus der Erwägung bejaht werde, dem geschädigten Dritten irgendwie zu helfen. In jenem Fall ging es um den Unfall eines Kindes, das seine Mutter beim Einkauf im Selbstbedienungsladen begleitete.
Das jetzige Urteil vom 15. 2. 1978 stellt klar, dass für eine Einbeziehung Dritter in die Schutzwirkung des Vertrags Partnernähe und Leistungsnähe (so Kreuzer, aa0) noch nicht genügt, sondern dass darüber hinaus ein Bedürfnis bestehen muss, den Dritten als Berechtigten an der Zweier-Beziehung der Vertragspartner teilhaben zu lassen. Daran fehlt es, wenn der Dritte seinerseits durch gleichrangige vertragliche Ansprüche gegen einen der Vertragspartner seine Interessen angemessen wahren konnte. Dabei ist hinsichtlich der Gleichrangigkeit der Ansprüche auf deren Rechtsnatur ab- zustellen, nicht auf die Realisierbarkeit der Ansprüche im konkreten Fall. Durch seine vertraglichen Ansprüche gegen den Hauptmieter ist der Untermieter in seinen Interessen angemessen geschützt, zumindest konnte er bei Aushandeln des Untermietvertrags seine Interessen in freier Entschließung gebührend vertreten. Deshalb ist es nicht angängig, ihm, dem Nicht- Partner des Hauptmietvertrages, zusätzlich auch noch Ansprüche wesentlich gleichen Inhalts gegen den Hauptvermieter zu geben. Dies muss auch gelten für den Fall der Insolvenz, des Wegfalls oder der Nichterreichbarkeit des Hauptmieters. Billigkeitserwägungen, begründet mit Schwierigkeiten der Rechtsverfolgung im konkreten Fall, versagen insoweit, denn jeder hat selbst das Risiko zu tragen, das sich aus der Person und dem Leistungsvermögen des von ihm ausgewählten Vertragspartners ergibt. Wollte man den Untermieter gleichwohl in die Schutzwirkung des Hauptmietvertrages einbeziehen, so liefe dies praktisch darauf hinaus, dass der Hauptvermieter als eine Art selbstschuldnerischer Bürge von Gesetzeswegen dem Untermieter für dessen Ansprüche aus dem Untermietvertrag zu haften hätte. Dies aber kann schon deshalb nicht rechtens sein, weil einerseits der Hauptvermieter nicht Partner des Untermietvertrags ist, zum andern der Untermieter für die Erfüllung des Hauptmietvertrages durch den Hauptmieter nicht einzustehen braucht.