Sondereigentum

Nach § 22 Abs. 1 kann ferner die Begründung oder Teilung von Teileigentum der Genehmigungspflicht unterstellt werden. Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, verbunden mit dem Miteigentum an dem gemeinschaftlichen Eigentum. Es handelt sich dabei regelmäßig um gewerbliche Räume. Für das Teileigentum gelten nach dem WEG grundsätzlich dieselben Vorschriften wie für Wohnungseigentum. Die baurechtliche Genehmigungspflicht für die Schaffung von Teileigentum wird in den Gesetzesmaterialien nicht näher begründet. Verhindert werden soll wohl, dass gewerblich genutzte Gebäude, insbesondere Hotels oder sonstige Beherbergungsbetriebe zunächst im Wege der Schaffung von Teileigentum in einzelne Einheiten aufgeteilt werden und diese dann später in Wohnungen umgewandelt werden.
Schließlich wird auch die Begründung oder Teilung eines Wohnungserbbaurechts und eines Dauerwohnrechts von § 22 Abs. 1 erfasst. Wohnungserbbaurecht kann an einem in Erbbaurecht stehendem Gebäude begründet werden, sofern das Erbbaurecht mehreren gemeinschaftlich nach Bruchteilen zusteht. Ferner kann der Erbbauberechtigte in entsprechender Anwendung des § 8 WEG ein Wohnungserbbaurecht oder Teilerbbaurecht aufteilen - § 30 Abs. 2 WEG. Ein Dauerwohnrecht nach § 31 Abs. 1 WEG berechtigt zu der Nutzung einer abgeschlossenen Wohnung in einem Gebäude mit mehreren Wohnungen, das im Eigentum eines Dritten steht. Das Dauerwohnrecht unterscheidet sich vom Wohnungseigentum vor allem dadurch, dass es kein gemeinschaftliches Eigentum gibt. Nach § 31 Abs. 2 WEG kann ferner für die Nutzung eines Teils eines Gebäudes zu anderen als Wohnzwecken ein Dauernutzungsrecht begründet werden, für das die Vorschriften über das Dauerwohnrecht entsprechend gelten. Das Dauerwohnrecht setzt nach § 32 WEG voraus, dass die Wohnung abgeschlossen ist. Da das Dauerwohnrecht auch veräußerlich und vererblich ist, kommt es wirtschaftlich dem Wohnungseigentum sehr nahe.
Sonstige Nutzungsrechte an Wohnungen fallen nicht unter § 22 und zwar unabhängig davon, ob es sich um dingliche oder schuldrechtliche Nutzungsrechte handelt. In Betracht käme insoweit vor allem ein dingliches Wohnrecht nach § 1093 BGB. Da es als beschränkte persönliche Dienstbarkeit nicht vererblich oder übertragbar ist, kommt eine Schaffung von Zweitwohnungen durch ein dingliches Wohnrecht nach § 1093 BGB in der Praxis kaum vor. Auch für Mietverträge, in denen vorhandene Wohnungen oder sonstige Räume als Zweitwohnungen vermietet werden, kommt § 22 nicht zur Anwendung, obwohl hierfür ebenfalls ein Bedürfnis bestehen könnte, wenn z. B. in größerem Umfang Wohnungen, die im Eigentum des Hauseigentümers stehen, als Zweitwohnungen vermietet werden oder sogar einzelne Räume eines gewerblichen Beherbergungsbetriebes zu diesem Zweck vermietet werden.
Bestimmung durch Bebauungsplan oder Satzung der Gemeinde - § 22 Abs. 2 Satz 1 stellt das Verhältnis von Absatz 1 und Absatz 2 1 klar. Wenn in der Rechtsverordnung nach Absatz 1 eine Gemeinde genannt wird, kann diese nach Absatz 2 in einem Bebauungsplan oder durch eine besondere Satzung bestimmen, dass der Genehmigungsvorbehalt nach Absatz 1 für die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum, Teileigentum oder der Rechte nach §§ 30, 31 WEG gilt. Die Gemeinde hat dabei die Wahl, ob sie die Genehmigungspflicht innerhalb eines Bebauungsplans oder durch eine gesonderte Satzung begründen will. Eine Regelung durch Bebauungsplan bietet sich an, wenn es sich um einen begrenzten Bereich handelt, in dem eine normative Festlegung der Nutzung zum Zweck des Fremdenverkehrs durch einen Bebauungsplan - in der Regel als Sondergebiet nach § 10 BauNVO - geboten erscheint und die Genehmigungspflicht der Absicherung dieser Festsetzung des Bebauungsplans dienen soll. Soweit dagegen eine das gesamte Gemeindegebiet oder jedenfalls einen größeren Ortsteil umfassende Regelung bezweckt wird, kann dies nur durch eine besondere Satzung erfolgen. Dasselbe gilt, wenn es nur darum geht, in einem bestimmten Bereich die Schaffung von Wohnungseigentum zu verhindern, ohne dass noch weitere positive städtebauliche Regelungen vorgenommen werden sollen. Wenn die Gemeinde die Sicherung der Belange des Fremdenverkehrs 1 durch einen Bebauungsplan vornimmt, kann sie zusätzlich noch im Anschluss an den Aufstellungsbeschluss eine Veränderungssperre nach § 14 erlassen; bei einer Satzung besteht diese Möglichkeit nicht. Als weiteres Sicherungsmittel kann die Gemeinde die Aussetzung der Erteilung von Negativattesten gemäß § 22 Abs. 7 Satz 3 beantragen. Es handelt sich bei § 22 um ein mehrstufiges Rechtssetzungsverfahren. Die Gemeinde kann zum Schutz des Fremdenverkehrs eine Satzung nach § 22 Abs. 2 bzw. eine entsprechende Festsetzung in einem Bebauungsplan nur erlassen, wenn und soweit die Landesregierung sie hierzu durch Rechtsverordnung nach § 22 Abs. 1 ermächtigt hat. Auch wenn eine solche Ermächtigung erlassen worden ist, steht es im Ermessen der Gemeinde, ob sie eine Satzung nach § 22 Abs. 2 erlässt; eine rechtliche Verpflichtung hierzu besteht grundsätzlich nicht. Das Ermessen der Gemeinde kann sich allerdings im Einzelfall auf Null reduzieren, wenn nämlich die Umwandlung von Wohnungen und Beherbergungseinrichtungen in Zweitwohnungen solche Ausmaße annimmt, dass der Charakter der gesamten Ortschaft bzw. einzelner Ortsteile als Fremdenverkehrsort in Gefahr gerät.
Der Inhalt der Satzung bzw. der entsprechenden Festsetzung des Bebauungsplans ergibt sich aus Abs. 1. Die Gemeinde kann für das gesamte Gemeindegebiet oder einzelne Ortsteile den Genehmigungsvorbehalt nach Abs. 1 einführen. Der Geltungsbereich der Satzung darf allerdings den in der Rechtsverordnung nach Abs. 1 vorgesehenen Bereich nicht überschreiten. Die Gemeinde braucht aber die Ermächtigung nach 22 Abs. 1 nicht auszuschöpfen; sie kann z. B. die Satzung nach § 22 Abs. 2 auf einzelne Ortsteile beschränken, auch wenn in der Rechtsverordnung die gesamte Gemeinde genannt wird. Dies folgt schon daraus, dass die entsprechenden Festsetzungen auch in einem Bebauungsplan enthalten sein können, der zwangsläufig nur einen Teilbereich der Gemeinde erfasst. Die Gemeinde muss auch nicht unbedingt von allen Möglichkeiten des § 22 Abs. 1 Gebrauch machen, also sämtliche dort aufgeführten Rechtsgeschäfte für genehmigungsbedürftig erklären. Im Regelfall dürfte dies aber zweckmäßig sein, um ein Unterlaufen der Genehmigungspflicht zu verhindern. Die Gemeinde kann ferner gemäß § 22 Abs. 10 Bestimmungen über die maximal zulässige Zahl der Wohnungen treffen.
Ein Bebauungsplan oder eine Satzung nach § 22 Abs. 2 Satz 1 darf nach Satz 2 dieser Vorschrift nur ergehen, wenn die vorhandene oder vorgesehene Zweckbestimmung des Gebiets für den Fremdenverkehr und damit die geordnete städtebauliche Entwicklung beeinträchtigt werden kann. Was unter einer Zweckbestimmung für den Fremdenverkehr zu verstehen ist, wird in Satz 3 definiert.