Sorgfalts- und Rücksichtspflichten

Sorgfalts- und Rücksichtspflichten - Wollen mehrere Personen eine Sache gemeinschaftlich verkaufen, so haben sie auch dann, wenn zwischen ihnen kein besonderes Rechtsverhältnis besteht, schon vor Abschluss des Kaufvertrages untereinander Sorgfalts- und Rücksichtspflichten, deren Verletzung ähnlich wie bei einem Verschulden von Vertragspartnern bei Vertragsschluss Schadensersatzpflichten nach sich ziehen kann.
Zum Sachverhalt: Der Kläger war zu 50% an einer ungeteilten Erbengemeinschaft beteiligt, zu deren Vermögen ein Grundstück gehörte. Dieses wurde mit notariellem Vertrag vom 5. 12. 1975 für 300000 DM an S verkauft. Zu den Verkäufern gehörte neben dem Kläger und den weiteren Erben auch die Beklagten Diese erklärte vor dem Notar, sie sei Alleinerbin der im Grundbuch eingetragenen Miteigentümerin R, ihrer Großmutter, und es liege ein Erbschein mit diesem Inhalt vor. Dies war jedoch nicht der Fall; es gab nur ein von anderer Hand geschriebenes, von Frau R lediglich unterschriebenes privatschriftliches Testament, in dem die Beklagten zur Alleinerbin eingesetzt worden war. Wegen der Formrichtigkeit des Testaments war nicht die Beklagten, sondern deren Mutter gesetzliche Alleinerbin geworden. Nachdem sich das herausgestellt hatte, ließ der Käufer durch seinen Rechtsanwalt zur Beibringung der noch fehlenden Unterlagen eine Frist von einer Woche setzen und androhen, er werde vom Kaufvertrag zurücktreten. Mit Anwaltsschreiben vom 3. 2. 1976 erklärte er diesen Rücktritt; er verlangte von den Verkäufern, in die Rückzahlung des hinterlegten Kaufpreises einzuwilligen, und behielt sich Schadensersatzansprüche vor. Inzwischen hatte jedoch die Beklagten von ihrer Mutter die Erbschaft nach Frau R geschenkt erhalten. Nach erneuten Verhandlungen blieb es beim Verkauf des Grundstücks, der Kaufpreis wurde jedoch aus Gründen, die zwischen den Partnern streitig sind, auf 276000 DM herabgesetzt. Der Kläger behauptet, er habe, um den Rücktritt und etwaige Ersatzansprüche des Käufers abzuwehren, für anwaltliche Beratung 5690 DM sowie für Reise- und Telefonkosten 500 DM aufgewendet. Für diese Kosten und seinen Anteil an der Kaufpreisminderung von 12000 DM macht er die Beklagten verantwortlich, weil sie sich am 5. 12. 1975 fälschlich als Miterbin und Erbscheinsinhaberin ausgegeben habe.
Beide Vorinstanzen haben die Klage abgewiesen. Die - zugelassene - Revision hatte insoweit Erfolg, als sie sich gegen die Abweisung der Klage auf Ersatz von 6190 DM für Rechtsberatung, Reisekosten und Telefongespräche wendet; im Übrigen war sie unbegründet.
Aus den Gründen: Das Berufsgericht geht zutreffend davon aus, dass bei einem Grundstücksverkauf, bei dem auf der Verkäuferseite mehrere Personen mitwirken, zwischen diesen mit Abschluss des Vertrages ein gesetzliches Rechtsverhältnis entsteht, das jeden von ihnen verpflichtet, zu seinem Teile an der Erfüllung des Kaufvertrages mitzuwirken. Das wird, soweit nicht unter den Beteiligten ein besonderes Rechtsverhältnis besteht, unter Gesamtschuldnern aus der Vorschrift des § 426 BGB hergeleitet. Für den hier vorliegenden Fall einer gemeinschaftlich geschuldeten Leistung, die nur unter Mitwirkung aller erbracht werden kann, gilt das entsprechend.
Der Kläger leitet allerdings seine Ansprüche nicht aus einem solchen Rechtsverhältnis, sondern aus einem Verhalten der Beklagten her, das dem Vertragsschluss mit dem Käufer vorherging. Nach allgemein anerkannter Auffassung ist im allgemeinen Schuldrecht die tatsächliche Aufnahme von Vertragsverhandlungen schon geeignet, Sorgfalts- und Rücksichtspflichten zu begründen, deren Verletzung in ähnlicher Weise schadensersatzpflichtig machen kann, wie die Verletzung einer Vertragspflicht. Der Grund dafür liegt in dem besonderen Vertrauen, das derjenige, der sich zu Vertragszwecken in den Einflussbereich eines anderen begibt, dem anderen regelmäßig entgegenbringt; jeder Teil hat das ihm entgegengebrachte Vertrauen unter anderem so zu berücksichtigen, dass er den Verhandlungspartner über Umstände aufklärt, die später den Vertragszweck vereiteln, gefährden oder sonst Schäden in seinem Vermögen entstehen lassen können. Um Vertragsverhandlungen in diesem Sinne handelte es sich zwar hier im Verhältnis der Verkäufer untereinander nicht. Die Sach- und Rechtslage ist aber ganz ähnlich, wenn mehrere Personen zusammenkommen, um in einem mit einem Dritten abzuschließenden Vertrag gemeinschaftlich einen Vermögensgegenstand zu verkaufen. Sie müssen hierbei auch untereinander darauf vertrauen können, dass jeder die Voraussetzungen mitbringt, die sie instand setzen, die Verpflichtung zu erfüllen, die sie dem Käufer gegenüber zu übernehmen gedenken, und dass jeder die erforderlichen Auskünfte, von deren Richtigkeit und Vollständigkeit die Verkaufsentscheidung abhängt, so korrekt erteilt, dass keine zusätzlichen Vermögensrisiken auf der Verkäuferseite entstehen. Werden Sorgfaltspflichten verletzt, die aus einem solchen Vertrauenstatbestand erwachsen, kann auch hier Schadensersatz zu leisten sein, wie es sonst wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen in Betracht kommt. Ein solcher Sachverhalt lag vor, als die Beklagten zu Protokoll des Notars versicherte, Erbin nach R zu sein und einen Erbschein zu besitzen. Denn von ihrer Legitimation als nicht im Grundbuch eingetragener Erbin hing es ab, ob die übrigen Erben mit ihr zusammen den notariellen Vertrag zur Veräußerung des Grundstücks abschließen konnten, ohne befürchten zu müssen, in Erfüllungsschwierigkeiten zu geraten und Schadensersatzansprüchen des Käufers ausgesetzt zu werden. Ihre Erklärung verletzte daher eine gegenüber den Mitverkäufern bestehende Sorgfaltspflicht.
Entgegen der - allerdings in einen etwas anderen rechtlichen Zusammenhang gestellten - Ansicht des Berufsgericht hat die Beklagten die Pflicht, die Fragen nach ihrem Erbrecht und dem Erbschein sorgfältig zu beantworten, auch schuldhaft verletzt, als sie diese vorbehaltlos bejahte. Soweit die Revisionserwiderung eine auch nur leichte Fahrlässigkeit verneint, weil der Beklagten der Unterschied zwischen einem Testament und einem Erbschein nicht geläufig gewesen sei, ist ihr nicht zu folgen, weil nach § 276 BGB ein objektivierter Maßstab anzulegen ist und es auf die bei einem Grundstücksverkauf erforderliche Sorgfalt und auf die typischen Fähigkeiten dessen ankommt, der sich an einem solchen Geschäft beteiligt; der Beklagten ist daher jedenfalls vorzuwerfen, dass sie eine bestimmte bejahende Auskunft gab, ohne sich ihrer Richtigkeit zu vergewissern oder auch nur darauf hinzuweisen, dass sie die von ihr verlangte Erklärung vielleicht nicht mit der erforderlichen Zuverlässigkeit abgeben könne. Dass der Notar ihre unbelegten Angaben für bare Münze nahm, ist eine Frage seiner Pflichtverletzung, wie es auch nur eine Frage des Mitverschuldens des geschäftsgewandteren Kläger sein kann, dass er die Beklagten jahrelang unbeanstandet als Miterbin angesehen hat und sich mit ihren Erklärungen begnügte; hiermit konnte daher das Berufsgericht die Fahrlässigkeit nicht ausräumen, zumal die Beklagten gerade nicht auf eine vom Notar oder vom Kläger vorgenommene Prüfung oder Belehrung vertraut, sondern sich selbst zugetraut hat, selbständig jene Fragen zu beantworten.
Hätte die Beklagten die Fragen nach Erbrecht und Erbschein zutreffend beantwortet oder sich zur Beantwortung außerstande erklärt, wäre der Kaufvertrag mit S, so muss man annehmen, nicht oder jedenfalls nicht zu dieser Zeit oder nicht ohne einen Vorbehalt hinsichtlich der Erbfolge nach R abgeschlossen worden. Aufwendungen, die der Kläger gehabt zu haben behauptet, um den Rücktritt des Käufers und etwaige Schadensersatzansprüche abzuwehren, wären ihm daher nicht erwachsen, wenn er nicht auf die Richtigkeit der Angaben vertraut hätte. Dieser Schaden ist daher durch die irrtümlichen Angaben der Beklagten verursacht worden, zumal der Käufer seinen Rücktritt gerade mit der Begründung angedroht hatte, dass die Angaben der Beklagten über ihre Erbberechtigung nicht richtig gewesen seien. Der Schaden wäre daher von der Beklagten zu ersetzen. Bisher hat das Berufsgericht allerdings weder zur Entstehung jener Aufwendungen, zu ihrer Höhe, ihrem Grund und ihrer Erforderlichkeit Feststellungen getroffen, noch erwogen, ob sich der Kläger aus den Gesichtspunkten des § 2541 und II BGB eine Herabsetzung der Ersatzansprüche gefallen lassen muss. Damit das geprüft werden kann und die Parteien ihr Vorbringen hierzu gegebenenfalls noch ergänzen können, ist das angefochtene Urteil wegen des insoweit geltend gemachten Teilbetrages aufzuheben und die Sache an das Oberlandesgericht zurückzuverweisen.
Hätte die Beklagten unter Wahrung ihrer Sorgfaltspflicht die Zweifel an ihrer Legitimation offenbart und wäre es infolgedessen damals nicht zum Abschluss des Kaufvertrages gekommen, so wäre ein Kaufpreisanspruch auf Zahlung der 300000 DM nicht entstanden. Folglich war der entgangene Gewinn, den der Kläger ersetzt verlangt, weil der Kaufpreisanspruch entstanden, später aber herabgesetzt worden ist, nicht dadurch verursacht, dass die Beklagten etwas Falsches gesagt und der Kläger auf die Richtigkeit der Angaben vertraut hat. Der vorgetragene Sachverhalt gibt nichts dafür her, dass am 5. 12. 1975 überhaupt ein Kaufvertrag mit S hätte abgeschlossen werden können, wenn die Beklagten erklärt hätte, keinen Erbschein zu besitzen, und die Beteiligten vor einer ungeklärten Rechtslage gestanden hätten. Es kommt daher gar nicht erst darauf an, ob S, wie die Beklagten behauptet, später überhaupt nur wegen Mängeln am Grundstück auf einer Ermäßigung des Kaufpreises bestand. Aus Verschulden bei der Anbahnung des Kaufvertrages kann der Kläger die Beklagten nach alledem wegen des um 12000 DM geminderten Kaufpreisanteils nicht in Anspruch nehmen.
Zu demselben Ergebnis kommt man zu Lasten des Kläger auch dann, wenn man insoweit auf die mit Abschluss des Kaufvertrages entstandene, oben bereits erörterte Pflicht der Beklagten zur Mitwirkung an der Erfüllung des Kaufvertrages zurückgreift und berücksichtigt, dass sie den Rücktritt des Käufers wohl verhindert haben würde, wenn sie früher nachgewiesen hätte, inzwischen die Erbschaft erworben zu haben. Denn die Frist, die der Käufer gesetzt hatte und nach deren Ablauf er sich vom Kaufvertrag zu lösen versuchte, war derart kurz, dass sich die Verkäufer weder auf den Rücktritt noch auf eine Minderung des Kaufpreises einzulassen brauchten... Wenn sich unter diesen Umständen der Kläger und die übrigen Verkäufer überhaupt wegen der Rücktrittserklärung des Käufers mit der Kaufpreisminderung abgefunden haben sollten, so ist das jedenfalls der Beklagten nicht einseitig anzulasten. Wegen des Anspruchs auf Zahlung der 12000 DM nebst Zinsen haben die Vorinstanzen die Klage daher zu Recht abgewiesen.