Sorgfaltspflicht des Maklers

Zur Sorgfaltspflicht des Maklers bei der Weitergabe von Behördenauskünften (hier: über die Bebaubarkeit eines Grundstücks nach § 34 BBauG a.F.).
Zum Sachverhalt: Der Kläger beabsichtigte Anfang 1973, ein Grundstück in W zu erwerben, um darauf ein Mehrfamilienhaus zu errichten. Zu diesem Zweck bot ihm der im Maklerbüro des Beklagten tätige Mitarbeiter F ein Grundstück an, das nach Auskunft der Baubehörde mindestens viergeschossig bebaut werden könne. Der Kläger erklärte, er werde das Grundstück ankaufen, falls die Ausnutzungsziffer seinen Vorstellungen entspräche. Er gab als akzeptable Geschoßflächenzahl eine solche von 1,0 an. Der Mitarbeiter des Beklagten erbot sich, die zulässige Geschoßflächenzahl über einen Bekannten bei dem Bauamt zu erkunden. Damit war der Kläger einverstanden. Mit Schreiben vom 20. 4. 1973 (dieses enthielt - wie alle Schreiben des Beklagten - die Klausel Alle Angaben sind vor einem Vertragsschluss selbst nachzuprüfen, da wir für die Richtigkeit derselben in keinem Fall haften) teilte F, der ein Gespräch mit Oberbaurat H geführt hatte, im Namen des Beklagten dem Kläger u. a. mit: Bezüglich der Ausnutzung haben wir mit der Behörde gesprochen. Im Prinzip erreichen wir rund 1,0. Daraufhin kam es zum Abschluss des Grundstückskaufvertrags. Anschließend richtete der vom Kläger beauftragte Architekt eine Bauvoranfrage an das Bauaufsichtsamt. Diese Behörde lehnte die vom Kläger vorgesehene Bebauung mit der Begründung ab, die Planung gehe weit über die zulässige Geschoßflächenzahl von 0,5 und die zweigeschossige Bebauung hinaus. Der Kläger verkaufte das Grundstück mit Verlust. Er begehrt mit der Klage Ersatz seines Schadens. Er behauptet, die von F erteilte Auskunft sei falsch gewesen; der Oberbau- rat H habe F niemals erklärt, dass bei einer Bebauung des Grundstücks eine Geschoßflächenziffer von 1,0 erreichbar sei. Im Übrigen hätte der Beklagte ihm die Einreichung einer Bauvoranfrage empfehlen müssen.
Das Oberlandesgericht hat die vom Landgericht abgewiesene Klage dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt. Die Revision des Beklagten führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.
Aus den Gründen: I. 1. Die Revision stellt zur Prüfung, ob dem Kläger überhaupt ein nennenswerter Schaden entstanden sei ...
In diesem Zusammenhang kann es dahingestellt bleiben, ob der Kläger gemäß 242 BGB gegen den Verkäufer des Grundstücks einen Anspruch auf Rückgängigmachung des Kaufvertrages oder Herabsetzung des Kaufpreises gehabt hätte. Diese Frage betrifft nicht die Entstehung des Schadens, sondern ein etwaiges mitwirkendes Verschulden des Klägers (Verletzung der Schadensabwendungs- und Minderungspflicht). Im Übrigen darf nicht übersehen werden, dass der Verkäufer im Kaufvertrag vom 16. 5. 1973 keine Zusicherung über die Bebaubarkeit des Grundstücks abgegeben hat; er hat vielmehr mit dem Kläger den Ausschluss jeder Gewährleistung vereinbart (Nr. II 2). Für die im Expos des Beklagten enthaltene Mitteilung, das Grundstück könne viergeschossig bebaut werden, hat der Verkäufer demnach keine Gewähr übernommen; erst recht gilt dies für die von F gemachten Angaben über die Geschoßflächenzahl, die ersichtlich nicht vom Verkäufer stammten.
Wenn aber die Vertragsparteien die gesetzlichen Wandlungs- und Minderungsansprüche ausdrücklich abbedungen haben, kann eine Haftung des Verkäufers für die Beschaffenheit und Bebaubarkeit (vgl. Mezger, in: RGRK, 12. Aufl., § 459 Rdnr. 11) auch nicht auf die von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze über das Fehlen der Geschäftsgrundlage gestützt werden; würde man nämlich dem Käufer das Recht zugestehen, unter diesem Gesichtspunkt Herabsetzung des Kaufpreises oder Rückgängigmachung des Verkaufsvertrages zu verlangen, so würde man ihm im Ergebnis die Wandlungs- und Minderungsansprüche zubilligen, die die Vertragsparteien ausschließen wollten. Ein Umstand, für den der Verkäufer erkennbar keine Haftung übernehmen will, kann aber in aller Regel nicht Geschäftsgrundlage eines Kaufvertrages sein.
. .. 3. Die Revision kann sich auch nicht darauf berufen, dass der für den Beklagten handelnde Mitarbeiter F die von ihm erteilte Auskunft nicht ausdrücklich als eine rechtsverbindliche bezeichnet hat.
Die Schreiben des Beklagten enthielten zwar den Hinweis, dass der Kunde alle Angaben vor Vertragsschluss selbst überprüfen möge, da er, der Beklagte für sie in keinem Fall hafte. Gegen einen solchen Hinweis bestehen an sich keine rechtlichen Bedenken. Ein Immobilienmakler kann in aller Regel seine Aufgabe nur erfüllen, wenn er den Interessenten Informationen über das zum Verkauf stehende Grundstück übermittelt. Für die Richtigkeit dieser Angaben braucht er nicht ohne weiteres einzustehen; denn meistens handelt es sich nur um die Weitergabe von Mitteilungen, die der Makler vom Verkäufer erhalten hat. Es würde der Verkehrsauffassung widersprechen, wenn man den Makler für alle Angaben im Expos& beim Verkaufsgespräch etc. haften lassen wollte. Durch den Vermerk auf seinen Briefbogen wollte der Beklagte seinen Kunden klar vor Augen führen, dass er ihnen nur ungeprüfte Mitteilungen des anderen Kontrahenten übermittelte, für die er persönlich nicht einzustehen bereit war. Ein solcher Hinweis dient der Rechtssicherheit und ist daher nicht zu beanstanden.
a) Auf die Auskünfte, die der Beklagte durch seinen Mitarbeiter F über die zulässige Geschoßflächenzahl hat einholen lassen, bezieht sich der Vermerk auf den Briefbogen des Beklagten jedoch ersichtlich nicht. Über diesen Umstand konnte der Verkäufer keine Auskunft geben; der Beklagte hat es deshalb übernommen, durch seinen Mitarbeiter F die erforderlichen Erkundigungen einholen zu lassen. Es war also für alle Beteiligten klar, dass der Beklagte in seinem Schreiben vom 20. 4. 1973 nicht etwa Informationen des Verkäufers weitergab, sondern den Kläger von dem Ergebnis der Ermittlungen unterrichten wollte, die er in Erfüllung einer vertraglichen Nebenpflicht angestellt hatte.
Unter II 1 bis 3 führt der Senat zunächst aus, dass die Feststellung des Berufungsgerichts, Oberbaurat H habe dem F eine Geschoßflächenzahl von 1,0 nicht genannt, außerdem habe H die Einreichung einer Bauvoranfrage empfohlen, rechtsfehlerhaft zustande gekommen ist.
4. Sollte der Zeuge H dem Mitarbeiter des Beklagten die Einreichung einer Bauvoranfrage nicht empfohlen haben, so könnte dem Beklagten kein Vorwurf daraus gemacht werden, dass er nicht von sich aus den Kläger auf diese Möglichkeit hingewiesen hat. Im vorliegenden Fall gilt dies schon deshalb, weil die Hessische Bauordnung erst seit der Neufassung vom 16. 12. 1977 (GVB1. 1978 I, 2) eine ausdrückliche Regelung der Bauvoranfrage (§ 92) enthält, während in der 1973 geltenden Fassung (Gesetz vom 6. 7. 1957 - GVB1. S. 101) eine entsprechende Vorschrift fehlte (vgl. dazu Müller, Das BauR in Hessen, § 67 HessBauO a. F. Anm. 1 c).
III. ... 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts trägt nicht der Beklagte die Beweislast für den Inhalt der Auskunft, die sein Mitarbeiter F von dem Zeugen H erhalten hat. Die Klage stützt sich auf die Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht; der Kläger macht also einen Anspruch aus positiver Vertragsverletzung geltend. Seine Sache ist es demnach zu beweisen, dass der Beklagte (oder sein Erfüllungsgehilfe) objektiv eine Pflichtverletzung begangen hat (BGHZ 28, 251 [253] = LM § 611 BGB Nr. 16 = NJW 1959, 34; BGHZ 42, 16 [18] = LM § 635 BGB Nr. 12 = NJW 1964, 1791; BGHZ 61, 118 [120] = LM § 282 BGB Nr. 20 = NJW 1973, 1688; BGH, NJW 1969, 553 -= LM § 282 BGB Nr. 17; BGH, LM § 535 BGB Nr. 65 = NJW 1978, 2197; BGH, LM § 282 BGB Nr. 32 = NJW 1980, 2186). Wie bereits oben ausgeführt, schuldete der Beklagte nicht etwa eine Rechtsauskunft über die Bebaubarkeit des Grundstücks, sondern lediglich die zuverlässige Weitergabe der vom Zeugen H erteilten Auskunft. Die Frage, was H dem Beklagten gesagt hat, betrifft demnach nicht die Frage des Verschuldens, sondern vielmehr die der objektiven Rechtsverletzung.