Streitigkeit

Die Annahme des Tatrichters, die Auseinandersetzung mit der Stadt M. sei eine Streitigkeit i. S. von § 3 Nr. 8 S. 2 des Kaufvertrages. Die Rüge ist unbegründet. Die Revision hält die Auslegung der Klausel durch das Oberlandesgericht für voll revisibel und verweist dazu auf den nach der letzten mündlichen Verhandlung im Berufungsverfahren eingegangenen, nicht nachgelassenen Schriftsatz der Beklagten vom 24. 11. 1977, in dem diese erstmals behauptet hat, sie nehme eine identische Klausel grundsätzlich in ihre notariellen Verträge auf, wie sich aus mehreren... individuellen Kaufverträgen ergebe. Dieses Vorbringen kann jedoch nicht mehr berücksichtigt werden. Der Senat kann schon deshalb die fragliche Vertragsbestimmung nicht frei auslegen, sondern ist grundsätzlich an die Auslegung des Berufsgerichts gebunden. Diese Auslegung ist aufgrund der getroffenen Feststellungen möglich und rechtsfehlerfrei. Ihr steht der Vortrag der Kläger, die Klausel habe nur die gewerbliche Nutzung des Kaufobjekts sowie die Freiheit von öffentlichen Lasten und sonstigen öffentlich- rechtlichen Beeinträchtigungen der Nutzungs- und Verfügungsgewalt sichern sollen, nicht entgegen. Das Berufsgericht hat in tatrichterlicher Würdigung angenommen, eine Beeinträchtigung in diesem Sinne sei auch die Streitigkeit mit der Stadt M. gewesen. Der Vernehmung des Notars als Zeugen zu dem Vorbringen der Kläger bedurfte es daher nicht...
Auch die Annahme des Berufsgericht, die Beklagten sei durch die Zusicherung der Verkäuferin gemäß § 3 VIII 2 des Kaufvertrages arglistig getäuscht worden, weist keinen Rechtsfehler auf. Hierbei kann offen bleiben, ob der Verkäuferin die Kenntnis ihrer Verwalterin von der Streitigkeit mit der Stadt M. zuzurechnen ist. Denn das Verhalten der Verkäuferin selbst erfüllt den Tatbestand des § 123 BGB..
Das Berufsgericht hat hierzu unter Hinweis auf die Rechtsprechung des RG ausgeführt: Mit Treu und Glauben sei es nicht vereinbar, eine für den Vertragswillen des anderen Teils als erheblich erkannte Tatsache, deren Richtigkeit man nicht kenne, dennoch als wahr zu versichern; eine unrichtige, vertragsentscheidende Erklärung sei bereits dann als arglistig zu werten, wenn sie ohne jede sachliche Unterlage abgegeben werde; der Arglistvorwurf treffe denjenigen, der eine bestimmte Kenntnis versichere, diese Kenntnis aber in Wirklichkeit nicht habe. Diese Rechtsgrundsätze zum Begriff der Arglist i. S. des § 123 BGB seien auch hier anzuwenden. Die Verkäuferin habe das Nichtbestehen von Streitigkeiten in umfassender Weise zugesichert, obwohl sie zu einer kompeten Beurteilung der maßgebenden Verhältnisse gar nicht in der Lage gewesen sei. Sie habe die Hausverwalterin zehn Jahre lang in dem Kaufobjekt schalten und walten lassen, ohne sich - wie unstreitig sei - vor dem Grundstücksverkauf über den Ablauf der Verwaltungstätigkeit zu unterrichten und insbesondere die entstandenen schriftlichen Vorgänge einzusehen. Die Verkäuferin habe daher schlechterdings nicht im Bilde darüber sein können, was in der Zeit der Hausverwaltung geschehen sei. Sie habe die Streitfreiheit des Kaufgegenstandes ohne sachliche Grundlage ins Blaue hinein versichert. Dies reiche aus, den Vorwurf der Arglist zu begründen.
Hiergegen wendet sich die Revision ohne Erfolg. Bei Verhandlungen über den Abschluss eines Vertrages besteht grundsätzlich die Verpflichtung, den anderen Teil über die Umstände aufzuklären, die zur Vereitelung des Vertragszwecks geeignet sind und daher für die Entschließung des anderen Teils von wesentlicher Bedeutung sein können; eine solche Offenbarungspflicht, deren Verletzung im Blick auf § 123 BGB erheblich sein kann, setzt voraus, dass der Vertragsgegner die Mitteilung der betreffenden Tatsachen nach der Verkehrsauffassung erwarten durfte. Diese Verpflichtung besteht insbesondere dann, wenn - wie dies auch im vorliegenden Fall geschehen ist - der Verkäufer auf Verlangen des Käufers eine entsprechende Zusicherung über das Nichtvorhandensein eines bestimmten Umstandes abgibt in dem Bewusstsein, dass sie für den Käufer von wesentlicher Bedeutung ist. Arglist setzt zwar Vorsatz voraus, wobei bedingter Vorsatz ausreicht. Arglistig handelt daher grundsätzlich nicht, wer gutgläubig unrichtige Angaben macht, mag auch der gute Glaube auf Fahrlässigkeit oder selbst auf Leichtfertigkeit beruhen. Zur Arglist ist aber nicht unbedingt das Wissen erforderlich, dass die angegebene Tatsache nicht der Wahrheit entspricht. Arglistig kann vielmehr auch derjenige handeln, der einem anderen versichert, eine bestimmte Kenntnis von Vorgängen oder Umständen zu haben, diese Kenntnis aber in Wirklichkeit nicht hat. Eine vertragsmäßige Zusicherung kann daher eine Anfechtung nach § 123 BGB begründen, wenn sie zwar nicht bewusst den Tatsachen widersprach, jedoch ohne jede sachliche Grundlage abgegeben wurde. Arglistig kann insbesondere auch derjenige täuschen, der sich der ihm ohne weiteres möglichen und zumutbaren Erkenntnis der die Täuschung begründenden Umstände verschließt und das Fehlen derartiger Umstände blindlings vertraglich zusichert. Dass ihm die Umstände tatsächlich nicht bekannt waren, ist dabei unerheblich. Das arglistige Verhalten liegt hier gerade darin, dass dem Erklärenden, was ihm auch bewusst war, jegliche zur sachgemäßen Beantwortung erforderliche Kenntnis fehlte und dass er gleichwohl diesen Umstand gegenüber dem anderen Teil verschwieg. So war es aber nach den Feststellungen des Berufsgerichts im vorliegenden Falle. Die Ausführungen des Oberlandesgerichts enthalten insoweit keinen Rechtsfehler. Es hat auch nicht angenommen, dass jede ins Blaue gehende Zusicherung zwangsläufig den Vorwurf der Arglist begründe. Der vorliegende Fall erhält sein besonderes Gepräge dadurch, dass die, Verkäuferin während der 10jährigen Dauer des Verwaltungsvertrages mit der Hausverwalterin, der erst kurz vor Abschluss des Kaufvertrages mit der Beklagten endete, mit der Verwaltung des Objekts nichts zu tun hatte, hierüber überhaupt nicht unterrichtet wurde und nach dem Vertrag nicht unterrichtet werden musste. Die Verkäuferin sah auch die schriftlichen Unterlagen der Verwalterin nicht ein. Das führte zu einer völligen Unkenntnis der Verkäuferin über die Verhältnisse, die Gegenstand ihrer Zusicherung gemäß § 3 VIII des Kaufvertrages waren. Damit konnte die Beklagten als Käuferin bei Abschluss des Kaufvertrages nicht rechnen. Aus ihrer Sicht musste die Zusicherung der Streitfreiheit des Kaufobjekts vielmehr aufgrund eigener Beurteilung der Verkäuferin abgegeben erscheinen. Das konnte auch dieser nicht verborgen geblieben sein, nachdem die Beklagten auf diese Erklärung besonderen Wert gelegt hatte. Gab die Verkäuferin unter diesen Umständen die Erklärung ab, obwohl sie wusste, dass sie über ihren Gegenstand schlechterdings nicht im Bilde sein konnte, und verschwieg sie dies der Beklagten so beging sie eine arglistige Täuschung. Hiernach ist unerheblich, dass die Beklagten geglaubt haben mag, es bestehe keine Streitigkeit hinsichtlich des Grundstücks. Denn Gegenstand des gegen sie gerichteten Vorwurfs ist nicht, dass sie die Streitfreiheit bewusst unrichtig versichert habe, sondern, dass sie etwas versicherte, was sie - wie ihr bekannt war - entgegen der offensichtlichen Erwartung des Erklärungsempfängers überhaupt nicht wissen konnte. Schon deshalb spricht auch der Umstand, dass sie nach Abschluss des Kaufvertrages mit der Beklagten in der Zeit vom August 1974 bis Januar 1975 eine Betonwanne hat einbauen lassen und hierfür 1112000 DM aufgewendet hat, ebenfalls nicht gegen ein arglistiges Verhalten.