Strohmanngeschäft

Beim Strohmanngeschäft, das ein Scheingeschäft ist, schiebt der Vorkaufsverpflichtete einen Dritten als Käufer zum Schein vor in der Hoffnung, der Vorkaufsberechtigte werde sein auf den ersten Verkaufsfall beschränktes Vorkaufsrecht nicht ausüben, so dass es dann erlischt. Da das gemeindliche Vorkaufsrecht für jeden Verkaufsfall gilt und somit in dem geschilderten Fall nicht zum Erlöschen gebracht werden kann, wird das Strohmanngeschäft kaum praktische Bedeutung haben. Es wäre ebenso zu behandeln wie der Schwarzkauf. Der umgekehrte Fall, dürfte bei einer Gemeinde ohnehin nicht zu unterstellen sein.
Missbräuchliche Aufhebung des Kaufvertrages. Ein besonderer Fall des Umgehungsversuches ist schließlich gegeben, wenn die Parteien in rechtsmissbräuchlicher Weise den bereits geschlossenen Kaufvertrag zu Fall bringen, um das bereits ausgeübte Vorkaufsrecht gegenstandslos zu machen, zuvor jedoch der Gemeinde verschwiegen haben, dass der Kaufvertrag noch schwebend unwirksam war. Die Parteien können den Kaufvertrag an sich bis zu dessen Wirksamkeit uneingeschränkt aufheben, auch wenn sie die Absicht haben, das Vorkaufsrecht nicht entstehen zu lassen. In dem geschilderten Fall wollten die Parteien jedoch arglistig erforschen, ob die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht ausübt, um - bei Nichtausübung - den Verkauf wirksam werden zu lassen, bei Ausübung jedoch den alten Zustand wiederherzustellen. Heben die Parteien den Vertrag auf, so kommt die Gemeinde dennoch über die Ø826, 249 BGB zum Vorkaufsrecht. Sie kann verlangen, so gestellt zu werden, wie wenn der Vertrag nicht rückgängig gemacht worden wäre. Hier würde auch eine analoge Anwendung des §506 BGB helfen. Schließlich ist die Vertragsaufhebung auch als unzulässige Rechtsausübung nach § 242 BGB zu werten.
Das Vorkaufsrecht nach § 3 BauGB-MaßnahmenG. § 3 BauGB-MaßnahmenG, dessen erste Fassung sich aus dem am 1.6. 1990 1 in Kraft getretenen Wohnungsbau-Erleichterungsgesetz ergibt, wurde mit Wirkung vom 1.5. 1993 durch das Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz novelliert und gilt - wie das gesamte BauGB-MaßnahmenG - bis 31. 12. 1997. Das Vorkaufsrecht des § 3 BauGBMaßnahmenG ist eine Erweiterung der gesetzlichen Vorkaufsrechte nach §§ 24-28 BauGB. Zur Entwicklungsgeschichte des Vorkaufsrechts nach dem BauGB-MaßnahmenG sowie zu den Unterschieden zwischen der ursprünglichen und der jetzigen Fassung.
Zweck der Vorschrift - Der allgemeine Zweck der Vorschrift wird zunächst durch das Ziel des 1 WoBauEr1G und des WoBauLG bestimmt: Nach dem WoBauEr1G sollten neben einer verbesserten Förderung des Wohnungsbaus zur Bewältigung der erhöhten Wohnungsnachfrage der nächsten Jahre als flankierende Maßnahme zum BauGB zeitlich befristete Erleichterungen des Planungs- und Baurechts geschaffen werden, damit Wohnbauland zügig und in ausreichendem Umfang ausgewiesen und die Zulassung von Wohnbauvorhaben im Rahmen einer geordneten städtebaulichen Entwicklung erleichtert würde. Das WoBauLG brachte weitere Möglichkeiten zur verstärkten Ausweisung und Bereitstellung von Bauland, vor allem für Wohnzwecke. Das BauGB-MaßnahmenG sieht daher Maßnahmen im Planungs- und Baurecht vor, die dazu beitragen sollen, den Wohnbedarf der Bevölkerung künftig besser erfüllen zu können. Dieses Ziel kommt vor allem in § 1 Abs. 1 Satz 1 BauGB-MaßnahmenG zum Ausdruck. Danach soll die Bauleitplanung einem dringenden Wohnbedarf der Bevölkerung besonders Rechnung tragen. Das Vorkaufsrecht nach § 3 BauGB-MaßnahmenG hat dabei allgemein dieselbe Funktion wie das Vorkaufsrecht des BauGB, nämlich die Bauleitplanung und die damit verfolgten städtebaulichen Ziele zu sichern. BauGB-MaßnahmenG bestimmt: Es erfasst unbebaute Grundstücke, für die im Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist oder die nach den §§ 30, 33 oder 34 BauGB vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können. Die Vorschrift soll die Vorbereitung und Durchführung von Wohnbauvorhaben in Gebieten, die die Gemeinde durch Bebauungspläne entwickeln will, erleichtern und sicherstellen, dass unbebaute Grundstücke einer Wohnnutzung zugeführt werden. Dabei steht das obengenannte allgemeine Ziel des WoBauErIG und des WoBauLG im Vordergrund, die erhöhte Wohnungsnachfrage zu bewältigen. Daraus ergeben sich für die Anwendung der neuen Vorschrift zwei wichtige Auslegungsgrundsätze: Da eine erhöhte Wohnungsnachfrage naturgemäß vor allem von Personengruppen mit geringerem Einkommen ausgeht, dient das neue Vorkaufsrecht - neben der Aufgabe, das Wohnungsangebot insgesamt zu vergrößern - auch dazu, den sozialen Wohnungsbau sowie andere Wohnbauprogramme für Angehörige niedriger Einkommensschichten zu verwirklichen, ein Ziel, das mit dem allgemeinen Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr. 1 BauGB nicht erreicht werden kann. Das zweite Auslegungskriterium ist der zeitliche Aspekt: Da das BauGBMaßnahmenG einen akuten Engpass auf dem Wohnungsbausektor überwinden soll, darf das neue Vorkaufsrecht nur eingesetzt werden, um Wohnraum in absehbarer Zeit zu schaffen. Die beiden Auslegungsgrundsätze sind vor allem für die Frage von Bedeutung, wann das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigt.
Neben diesem primären Zweck soll das neue Vorkaufsrecht eine preisdämpfende Wirkung durch die Preislimitierung in §3 Abs. 3 Satz 1 BauGB-MaßnahmenG entfalten. Die Preislimitierung löst allerdings ein uneingeschränktes Rücktrittsrecht des Verkäufers aus.