Träger-Bewerber-Vertrag

Auf das in einem Träger-Bewerber-Vertrag begründete Nutzungsverhältnis eines Eigenheimbewerbers ist in der Regel § 538 Abs. 2 BGB jedenfalls entsprechend anzuwenden.
Ist der Bewerber danach berechtigt, den Mangel selbst zu beseitigen, so kann er dafür einen Vorschuss in Höhe der voraus- sichtlichen Kosten verlangen.
Anmerkung: Ob ein Sachbenutzer bei Mängeln der Sache die Mangelbeseitigung von seinem Bezieher verlangen und im Verzugsfall selbst auf dessen Kosten vornehmen kann, hängt von der Art der Rechtsbeziehungen zwischen beiden ab: der Besteller beim Werkvertrag kann es (§ 633 Abs. 2, 3 BGB), ebenso der Mieter (§§ 536, 538 Abs. 2); der Käufer dagegen kann es jedenfalls nicht ohne weiteres (§§ 462ff.). Die Entwicklung im Wohnungsbau hat eine praktisch sehr häufige Zwischenform der Immobiliar-Sachnutzung zwischen Miete und Eigentum hervorgebracht: das Nutzungsverhältnis zwischen dem Wohnungsbauunternehmen, das Eigenheime oder Eigentumswohnungen errichtet (Bauherr, Träger), und dem Wohninteressenten (Bewerber) in der Zwischenzeit zwischen Fertigstellung und Eigentumsübertragung, wo der Bewerber zwar den Barkaufpreis schon zu einem mehr Oder weniger großen Teil oder auch ganz bezahlt hat und daher steuerrechtlich als wirtschaftlicher Eigentümer gilt, aber bürgerlich- rechtlich noch Benutzer einer fremden Sache ist. In diesen Fällen pflegen die Beteiligten im Rahmen des schuldrechtlichen Veräußerungsvertrags oder -vorvertrags (Kaufvertrag, Kauf anwartschaftsvertrag, Träger-Bewerber-Vertrag o. 8.) oder neben ihm für die genannte Zwischenzeit eine Nutzungsvereinbarung zu treffen, die bisweilen auch als Miete bezeichnet wird; danach wird das Nutzungsentgelt zwar zeitlich wie ein Mietzins (monatlich) geschuldet, aber inhaltlich, anders als ein normaler Mietzins, vom Benutzer nicht schlechthin ä Bonds perdu geleistet, sondern für den Normalfall, dass es später zum Eigentumserwerb kommt, (abgesehen von einem Unkostenteil) in irgendeiner Art auf das Entgelt für den Eigentumserwerb (Kaufpreis) verrechnet. Ob ein solcher Benutzer die Mangelbeseitigung (nach Art eines Mieters) verlangen und bei Verzug selbst vornehmen kann, ist vom Gesetz bisher nicht ausdrücklich geregelt und in der Praxis streitig geworden.
BGH bejaht die Frage. Er lässt dabei offen, ob dieses Nutzungsverhältnis ein Mietverhältnis darstellt, in welchem Fall sich die Bejahung schon aus der unmittelbaren Anwendung der einschlägigen Mietvorschriften (BGB §§ 536, 538 Abs. 2) ergibt. Er hält jedenfalls eine entsprechende Anwendung dieser Bestimmungen für geboten und begründet dies mit der typischen Interessenlage, die näher dargestellt wird. Haftungsbeschränkungsklauseln, die jenem Mangelbeseitigungerecht entgegenstehen könnten, waren im vorliegenden Fall nicht vorhanden; die Frage von deren Wirksamkeit wird vom BGH daher nicht erörtert, aber immerhin aufgeworfen. BGH beschränkt das MangeIbeseitigungsrecht allerdings auf von vornherein vorhandene Mängel (Fall 1 von § 538 Abs. 1). Für den die Regel bildenden Fall, dass das Gebäude erst nach Vertragsschluss fertiggestellt wird, erklärt das Urteil in Anlehnung an BGHZ 9, 321 ( = oben Nr. 2) den Zeitpunkt der Fertigstellung oder Übergabe für maßgebend.
Die Kosten solcher Mangelbeseitigung muss im Innenverhältnis der Bauherr tragen, auch dann, wenn sie (im Fall der Selbstvornahme) nach der Bewerber übernimmt Dass der Bewerber im letzteren Fall die nachträgliche Erstattung der Kosten verlangen kann, nachdem er sie zunächst selbst aufgewendet hat, besagt die analog angewandte Vorschrift des § 538 Abs. 2 BOB ausdrücklich. Es fragt sich aber, ob er die Kosten überhaupt zunächst selbst aufwenden muss oder nicht schon vorher vom Bauherrn einen entsprechenden Vorschuss verlangen kann.