Teilnahmeantrag

Zur Frage des Verfalls einer Anzahlung in einem Vertrag, der die Verpflichtung zum Erwerb einer Eigentumswohnung zum Inhalt hat.
Die Kläger unterschrieben einen an die Beklagte, eine Wohnungsbaugesellschaft, gerichteten so genannten Teilnahmeantrag, in dem sie sich bereit erklärten, mit der Beklagte einen notariellen Kauf- und Bauträgervertrag über eine Eigentumswohnung samt Garage zum Preis von 146800 DM abzuschließen, die im Rahmen eines Bauvorhabens der Beklagte errichtet werden sollte. In dem formularmäßigen Teilnahmeantrag verpflichteten sich die Kläger ferner u. a. zur Leistung einer Anzahlung in Höhe von 3% des Kaufpreises, die sie auch entrichteten. Kurze Zeit danach entschlossen sie sich jedoch, von dem Vorhaben Abstand zu nehmen. Mit der vorliegenden Klage verlangen sie die geleistete Anzahlung zurück. Landgericht und Oberlandesgericht geben der Klage statt.
Die Rev. führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.
Aus den Gründen: Dagegen, dass das Oberlandesgericht einen Vertrag, der eine Erwerbsverpflichtung zum Inhalt hat, nicht für formbedürftig nach § 313 a. F. BGB erachtet, sind Bedenken nicht zu erheben. Insoweit kann auf die Entscheidung des Senats Bezug genommen werden. Da die Parteien ihre vertraglichen Beziehungen nur i. S. einer solchen Verpflichtung der Kläger zum Kauf einer Eigentumswohnung verstanden wissen wollen und nicht auch einen Willen der Beklagte, sich zur Veräußerung zu verpflichten, als erklärt vortragen, ist im folgenden davon auszugehen, dass eine nach § 313 BGB formbedürftige Vereinbarung nicht vorliegt.
Die Rev. beanstandet den Ausgangspunkt des BerUrt., die für Allgemeine Geschäftsbedingungen geltenden -Grundsätze gälten auch für Formularverträge. Hierzu ist folgendes zu bemerken.
Es ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass Allgemeine Geschäftsbedingungen unwirksam sind, soweit sie unangemessene, überraschende Klauseln enthalten, in denen sich die missbräuchliche Verfolgung einseitiger Interessen auf Kosten des Geschäftspartners verkörpert und die daher bei Abwägung der Interessen der normalerweise an solchen Geschäften beteiligten Kreise der Billigkeit widersprechen. Verdanken Vorschriften des dispositiven Rechts ihre Entstehung nicht nur Zweckmäßigkeitsgründen, sondern einem aus der Natur der Sache sich ergebenden Gerechtigkeitsgebot, müssen bei einer abweichenden Regelung durch Allgemeine Geschäftsbedingun- gen Gründe vorliegen, die für die von ihnen zu regelnden Fälle das dem dispositiven Recht zugrunde liegende Gerechtigkeits- gebot in Frage stellen und eine abweichende Regelung als mit Recht, und Billigkeit vereinbar erscheinen lassen. Diese Rechtsauffassung gilt auch für Formularverträge mindestens dann, wenn sie einen Komplex umfangreicher vorformulierter Klauseln enthalten, über deren uneingeschränkte Annahme sich der Vertragspartner entscheiden muss, ohne sich wegen des Umfangs und des schwer zu verstehenden Inhalts über die Tragweite der Klauseln klar werden zu können. Beschränken sich, hingegen Formulare auf einige wenige, ohne. Schwierigkeiten verständliche Klauseln, ist der Kunde in seiner rechtsgeschäftlichen Verantwortungsfähigkeit nicht überfordert.
Auch wenn man den hier vorl. Vertrag dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen unterstellt, sind die zur Unwirksamkeit des Vertrags im ganzen führenden Voraussetzun- gen entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht erfüllt.
Der vom Berufungsgericht als geschlossen unterstellte Vertrag ist so auszulegen, wie. Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern. Dabei gebührt bei mehreren möglichen Auslegungen innerhalb der durch den Wortlaut gezogenen Grenzen derjenigen der Vorzug, die am besten geeignet ist, den von den Vertragspartnern verfolgten Zweck wirtschaftlich sinnvoll zu verwirklichen. Aus dem Bestätigungsschreiben ergibt sich, dass. die Pflicht der Beklagte sich nicht auf die Unterlassung anderweitiger Veräußerung oder anderweitigen Anbietens beschränkt, sondern dass zu den Pflichten der Beklagte auch gehört, im Rahmen der Vorbereitung eines baldigen Baubeginns die Finanzierung nach dem vorgesehenen Plan zu betreiben und die nötigen Verhandlungen mit den in Frage kommenden Darlehensgebern zu führen, insgesamt gesehen, also das Bauvorhaben zu fördern. Unabhängig davon greift aber der aus § 242 BGB herzuleitende Grundsatz Platz, dass die Pflicht eines Vertragspartners und die Interessen des anderen infolge des mit dem Vertrag ver- folgten Zwecks in einer gewissen Wechselbeziehung stehen und dass sich der eine Teil in ihm zumutbarer Weise darum bemühen muss, dass der ihm bekannte Zweck, den der andere Teil verfolgt, erreicht wird. Die Kläger sehen dem Vertragszweck in der Erlangung von Wohnungseigentum zu angemessenem Preis. Die Erreichung dieses Vertragszwecks hatte die Beklagte mithin zu fördern.
Der Rev. ist weiterhin darin beizutreten, dass die Annahme des Berufungsgerichts, die eingegangene Erwerbeverpflichtung der Kläger gelte für eine unbegrenzte Zeit, nicht gerechtfertigt ist. Wie oben ausgeführt, hat die Beklagte die Erreichung des Vertrags zwecks zu fördern. Gefährdet die schuldhafte Verletzung dieser Pflicht den Vertragszweck derart, dass den Kläger nach Treu und Glauben ein Festhalten am Vertrag nicht zugemutet werden kann und eine Anpassung ausgeschlossen erscheint, erwächst, ihnen ein Rücktrittsrecht, nach dessen Ausübung sie die Rückgabe der Anzahlung verlangen dürfen..
Rechtlichen Bedenken könnte die nach dem Teilnahmeantrag vorgesehene Regelung unterliegen, wonach der Kaufinteressent zur Leistung der Anzahlung auch dann verpflichtet bleibt, wenn das Nichtzustandekommen des notariellen Vertrags, von der Beklagte etwa infolge behördlicher Maßnahmen nicht zu vertreten ist. Die etwa darin liegende Unangemessenheit der Regelung führt aber nicht zur Nichtigkeit des gesamten Vertrags. Die Frage, ob dem Kaufinteressenten solchenfalls der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung gegenüber der Beklagte zusteht, kann offen bleiben. Denn im vorl. Fall sind es die Kläger, die den Abschluss des notariellen Vertrags nicht wünschen.
Zu prüfen bleibt aber, ob der Klageanspruch unter einem anderen rechtlichen Gesichtspunkt gerechtfertigt sein könnte.
Die Kläger haben vorgetragen, dass sie über die mit der erforderlichen. Fremdfinanzierung verbundene Dauerbelastung durch den Vertreter der Beklagte vor Unterzeichnung des Teilnahmeantrag nicht aufgeklärt worden seien und bei Kenntnis der monatlichen Belastung von 700 DM den Teilnahmeantrag nicht unterschrieben hätten.
Den Klägern kann ein Schadensersatzanspruch unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss zustehen. Nach st. Rechtsprechung besteht bei Verhandlungen über den Abschluss eines Vertrags grundsätzlich die Verpflichtung, den anderen Teil über Umstände aufzuklären, die zur Vereitelung des Vertragszwecks geeignet sind und daher für die Entschließung des anderen Teils von wesentlicher Bedeutung sein können. Im vorl. Fall bestand der Vertragszweck für die Kläger in der Erlangung von Wohnungseigentum zu einem angemessenen Preis. Angesichts ihrer Vermögens- und Einkommensverhältnisse konnten sie nach dem Klagevortrag die monatliche Dauerbelastung bei der geplanten Fremdfinanzierung nicht aufbringen und infolgedessen ihr Ziel, das Eigentum zu erwerben, nicht erreichen. Dem Vertreter der Beklagte - eines auch beratenden Wohnungsbauunternehmens - hätten bei der Erörterung, wie die Kläger die erheblichen Mittel zur Bezahlung des Kaufpreises aufbringen sollten, angesichts des im Teilnahmeantrag angegebenen Berufes des Erstklägers und des verhältnismäßig geringen Eigenkapitals Zweifel kommen müssen, ob es genüge, mit ihnen nur einen Finanzierungsplan aufzustellen, ohne ihnen auch im Einzelnen zu eröffnen, welche monatliche Dauerbelastung für Tilgung und Zinsen sie übernehmen müssten. Eine solche Hinweispflicht gebietet die Redlichkeit vor allem gegenüber unerfahrenen Angehörigen der sozial schwächeren Bevölkerungsschicht, um der Gefahr ihrer finanziellen Überforderung vorzubeugen. Darin, dass der Vertreter der Beklagte ihnen insoweit keine Aufklärung gegeben hat, kann ein zum Schadensersatz führendes Verschulden der für ihren Vertreter haftenden Beklagten liegen. Wäre der Erwerbsverpflichtungsvertrag bei ordnungsgemäßer Aufklärung nicht geschlossen worden, kann gegebenenfalls seine Rückgängigmachung mit der Folge verlangt werden, dass die Anzahlung den Kläger zu erstatten ist. Insoweit sind weitere tatrichterliche Feststellungen erforderlich.