Teilung des Mietvertrages

Wird ein vermietetes Grundstück geteilt und werden die Teile an verschiedene Erwerber veräußert, so tritt keine Teilung des Mietvertrages in mehrere auf die einzelnen Grundstücke bezogene Mietverhältnisse ein. Die Grundstückserwerber haften für ihre Vermieterpflichten hinsichtlich des gesamten Mietgegenstandes als Gesamtschuldner.
Aus den Gründen: . . . IV. Zum Umfang der Haftung hat das Berufungsgericht ausgeführt: Die Beklagte habe nach § 538 BGB nicht nur für die Beeinträchtigungen auf dem von ihr erworbenen Teil des früheren Grundstücks B.-Straße, sondern auch für diejenigen Beschädigungen und Versorgungsstörungen einzustehen, die auf dem von der 0.-KG erworbenen Grundstücksteil entstanden seien. Die Teilung des Grundstücks B.-Straße und die Veräußerung der Teilgrundstücke an verschiedene Erwerber habe nicht zu einer Aufspaltung des Mietvertrages in der Weise geführt, dass jeder Erwerber nur hinsichtlich seines Grundstücks in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag eingetreten sei. Die Einheitlichkeit des Mietverhältnisses bleibe vielmehr gewahrt, die beiden Erwerber seien gemeinschaftlich hinsichtlich des gesamten Mietobjekts in die Vermieterstellung eingetreten. Sie hafteten für die gegen sie als Vermieter gerichteten Ansprüche als Gesamtschuldner. Deshalb komme es für die 13egründetheit des Klageanspruchs nicht darauf an, auf welchem Teil des früheren Grundstücks B.-Straße die Beschädigungen und Versorgungsstörungen aufgetreten seien.
1. Das ist im Ergebnis richtig. Der Eintritt der Erwerber in die Rechtsstellung des früheren Vermieters vollzieht sich nach § 571 BGB. Es gibt keine Rechtsgrundlage, die zur Folge haben könnte, dass das über ein Mietobjekt geschlossene einheitliche Schuldverhältnis (Mietvertrag) durch Veränderung der dinglichen Rechtslage, nämlich durch die Teilung des Grundstücks und die Veräußerung der Teile an verschiedene Erwerber, in mehrere auf die einzelnen Grundstücke beschränkte Schuldverhältnisse zerlegt wird. Dasselbe gälte etwa auch für den Verkauf einer Mehrheit von Sachen, die im Erbgang auf eine Erbengemeinschaft übergehen, welche ihrerseits im Wege der Erbauseinandersetzung die Gegenstände auf die einzelnen Erben verteilt, Für eine Teilung des Kaufvertrages entsprechend der Aufteilung der veräußerten Gegenstände wäre ohne Mitwirkung des Käufers kein Raum.
Dass die Einheitlichkeit des Schuldverhältnisses von der Veränderung der dinglichen Rechtslage des Mietobjekts nicht berührt wird, klingt bereits in der Entscheidung RGZ 124, 195, 198 an. Dort wurde allerdings ähnlich wie in den Gründen der angef. Entscheidung die Ablehnung der Aufspaltung des Mietvertrages in erster Linie mit dem Zweck des § 571 begründet, eine Beeinträchtigung der Rechtsstellung des Mieters durch einen Eigentümerwechsel zu verhindern. Dass solche Beeinträchtigungen in der Tat nicht fernliegen, wenn bei einer Realteilung des Mietobjekts und der Veräußerung an verschiedene Erwerber getrennte Mietverträge anzunehmen wären, ist in der angegebenen RO-Entscheidung sowie in den Gründen des Berufungsurteils überzeugend dargestellt.
Im Vordergrund steht aber nach Auff. des erkennenden Senats, dass § 571 BGB nicht mehr anordnet, als dass der Erwerber eines Mietgrundstücks in die Rechtsstellung des veräußernden Vermieters eintritt. Weiter geht die Vorschrift nicht, so dass es verfehlt wäre, aus der Veräußerung des Mietobjekts in mehreren Teilen eine Teilung der Vermieterpflichten und Vermieter- rechte in Anknüpfung an die einzelnen Grundstücksteile anzunehmen (im Ergebnis ebenso RGZ 124, 195, 198; Roquette, Das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs, § 571 Nr. 16; SoergelSiebert, BGB, 10. Aufl., § 571 Nr. 29; BGB, RGRK, 11. Aufl., § 571 Anm. 6; Erman, BGB, 5. Aufl., § 571 Nr. 6; a. A. Staudinger, BGB, 11. Aufl., § 571 Nr. 37; Mittebstein, Die Miete, 4. Aufl., S. 266).
2. Ob hieraus zu folgern ist, dass die mehreren Grundstückserwerber in einer Rechtsgemeinschaft stehen, auf die die Regeln der §§ 741 ff. BGB anzuwenden sind (so Roquette, aa0 §571 Nr. 6), braucht nicht entschieden zu werden. Für die Vermieterverbindlichkeiten, um die es hier allein geht, haften die Erwerber in jedem Falle als Gesamtschuldner, sei es, dass man die Schuld, nämlich die Gebrauchsgewährung an dem einheitlichen Mietobjekt als eine unteilbare Leistung ansieht (§ 431 BGB), sei es, dass man auf § 427 BGB abstellt. Die zuletzt genannte Vorschrift verlangt trotz ihres Wortlauts nicht, dass die mehreren Schuldner sich durch einen von ihnen selbst geschlossenen Vertrag gemeinschaftlich verpflichtet haben. Es genügt, dass ihre Schuld aus einer einheitlichen Verpflichtung entspringt. Hier wird die Gemeinschaftlichkeit der Verpflichtung durch das Eintreten der Erwerber in den über ein einheitliches Mietobjekt geschlossenen einheitlichen Mietvertrag geschaffen (§ 571 BGB).