Teilung keine Nutzung

Nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 kann eine Teilungsgenehmigung versagt werden, wenn bei der Teilung keine Nutzung angegeben wird, aber offensichtlich eine nach Abs.! rechtserhebliche Nutzung bezweckt wird. Für die Bestimmung des Zwecks der Teilung sind sowohl die Vorstellungen des Eigentümers als auch die des Erwerbers zu berücksichtigen. Die 2. Alternative des § 20 Abs. 2 Satz 1 findet Anwendung, wenn im Zusammenhang mit der Grundstücksteilung keine Angaben darüber gemacht werden; welche Nutzungsabsichten mit der Teilung verfolgt werden, insbesondere wenn beim Teilungskauf ein Grundstücksteil ohne besonderen Verwendungszweck veräußert wird. Das bloße Verschweigen einer Nutzungsabsicht führt aber noch nicht zur Anwendung des § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2; hinzukommen muss ferner, dass die beabsichtigte Nutzung bodenrechtlich relevant ist, d. h. dass eine bauliche Anlage im Sinn des § 29 errichtet werden soll. Die Regelung des § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2, dass die verschwiegene Nutzung rechtserheblich nach Abs. 1 sein muss, kann zum einen bedeuten, dass nur wegen solcher verschwiegener Nutzungsabsichten eine Teilungsgenehmigung versagt werden kann, die nach § 20 Abs. 1 zur Versagung der Teilungsgenehmigung führen müssten. § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 lässt sich aber auch dahingehend auslegen, dass eine verschwiegene Nutzungsabsicht bereits dann die Versagung der Teilungsgenehmigung rechtfertigt, wenn die beabsichtigte Nutzung bei der Entscheidung über den Antrag auf Erteilung der Teilungsgenehmigung von Bedeutung ist, d. h. bei der beabsichtigten Nutzungsart muss eine Versagung der Teilungsgenehmigung denkbar sein. Letzterer Auslegung ist der Vorzug zu geben. § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 will verhindern, dass durch - i. d. R. arglistiges - Verschweigen des wahren Nutzungszwecks Teilungen einer bodenverkehrsrechtlichen Kontrolle entzogen werden, die bei Offenlegung des Nutzungszwecks genehmigungspflichtig wären; es soll mithin eine Umgehung des § 19 Abs. 1 unterbunden werden. Solange unklar ist, ob die offensichtlich beabsichtigte Nutzung eine Genehmigung der Teilung zulässt, soll die Genehmigungsbehörde die Möglichkeit haben, die Teilungsgenehmigung zu versagen und auf diese Weise den Eigentümer zwingen, entweder von der Teilung Abstand zu nehmen oder aber den wahren Nutzungszweck zu offenbaren, so dass die Behörde dann prüfen kann, ob die Teilung im Hinblick auf diesen Nutzungszweck genehmigt werden kann. Wenn z. B. eine Teilung eines Innenbereichsgrundstücks ohne Angabe des Nutzungszwecks genehmigt werden soll, die offensichtlich, etwa infolge der Zusicherung der Bebaubarkeit des Grundstücks im Kaufvertrag, der Bebauung des abzutrennenden Grundstücksteils dienen soll, dann kann die Genehmigung wegen § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 nicht nur versagt werden, wenn jede Bebauung nach dem Bebauungsplan bzw. nach § 34 unzulässig ist, sondern auch dann, wenn die Behörde nicht konkret weiß, welches Bauvorhaben tatsächlich beabsichtigt ist, so dass über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit nichts gesagt werden kann. Wenn die Behörde allerdings erkennt, dass die tatsächlich beabsichtigte Nutzung bauplanungsrechtlich zulässig ist, wird eine Versagung der Teilungsgenehmigung regelmäßig nicht in Betracht kommen. § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 findet nicht nur bei der Teilung von Außenbereichsgrundstücken, sondern auch im Innenbereich Anwendung.
Nach § 20 Abs. 2 Satz 2 kann in den Fällen, in denen die Beteiligten nicht angegeben haben, dass die Teilung der Vorbereitung einer Bebauung oder kleingärtnerischer Dauernutzung dienen soll, die Genehmigung auch versagt werden, wenn offenlichtlich die Vorbereitung einer solchen unzulässigen Nutzung beabsichtigt ist. Diese Regelung korrespondiert erkennbar mit § 19 Abs. 1 Nr. 3 letzte Alternative. Nachdem das BVerwG § 19 Abs. 1 Nr. 3 letzte Alternative nur als Unterfall der Teilung zum Zweck der Bebauung ansieht, bleibt auch für § 20 Abs. 2 Satz 2 keine eigenständige Bedeutung; sämtliche möglichen Fallkonstellationen werden bereits von § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 oder 2 erfasst. § 20 Abs. 2 Satz 2 dient somit letztlich ebenso wie § 19 Abs. 1 Nr. 3 4.Alternative nur der Klarstellung, dass neben den Erklärungen des Eigentümers auch die Angaben sonstiger Beteiligter, insbesondere des Teilungskäufers boden-verkehrsrechtlich von Bedeutung sind. Eine Versagung der Teilungsgenehmigung nach § 20 Abs. 2 Satz 2 setzt im Unterschied zu Satz 1 voraus, dass die beabsichtigte Bebauung oder kleingärtnerische Nutzung offensichtlich unzulässig ist. Ist es unklar, ob die vom Erwerber beabsichtigte Nutzung unzulässig ist, dann kann nach § 20 Abs. 2 Satz 2 die Teilungsgenehmigung nicht versagt werden; eine Ablehnung des Antrags auf Teilungsgenehmigung ist in einem solchen Fall nur zulässig, wenn der Versagungsgrund des § 20 Abs. 2 Satz 1 eingreift.
Wenn die Genehmigungsbehörde von der Missbrauchsklausel des § 20 Abs. 2 Gebrauch machen und die Teilungsgenehmigung wegen Täuschung oder Verheimlichung des wahren Nutzungszwecks versagen will, ist den Beteiligten nach § 20 Abs. 2 Satz 3 vor der behördlichen Entscheidung Gelegenheit zu geben, sich zu den maßgeblichen Tatsachen zu äußern. Diese Bestimmung trägt dem sich aus dem Rechtsstaatsprinzip ergebenden, außerdem in § 28 Abs. 1 VwVfG verankerten Gebot des rechtlichen Gehörs Rechnung. Zur Auslegung des § 20 Abs. 2 Satz 3 kann daher auf die von Rechtsprechung und Literatur zum Grundsatz des rechtlichen Gehörs entwickelten Regeln zurückgegriffen werden. Der Anhörungspflicht des § 20 Abs. 2 Satz 3 ist nicht schon dann Genüge getan, wenn die Beteiligten sich zum Genehmigungsantrag als solchen äußern können, vielmehr muss sich die Anhörung auch auf die beabsichtigte Versagung der Teilungsgenehmigung wegen Täuschung oder Verheimlichung des wahren Nutzungszwecks beziehen. Dem Antragsteller ist deutlich zu machen, welche negativen Folgen eintreten, wenn er weiterhin den wirklichen Nutzungszweck nicht offenbart. Ferner muss die Behörde darlegen, aus welchen Umständen sie den Schluss zieht, dass die Teilung offensichtlich einer anderen als der angegebenen bzw. überhaupt einer bodenverkehrsrechtlich relevanten Nutzung dienen soll. Denn die Beteiligten müssen die Möglichkeit haben, eventuelle Irrtümer oder Fehlschlüsse der Behörde richtigzustellen. Soweit die Angabe des Nutzungszwecks versehentlich oder aus Rechtsunkenntnis unterblieben ist oder unrichtig erfolgte, ergibt sich im übrigen schon aus § 25 VwVfG die Verpflichtung der Behörde zur Belehrung der Beteiligten.
§ 20 Abs. 2 Satz 3 schreibt ebenso wie § 28 VwVfG keine bestimmte Form für die Anhörung der Beteiligten vor. Die Genehmigungsbehörde ist also nicht verpflichtet, eine mündliche Erörterungsverhandlung durchzuführen. Etwas anderes kann allerdings im Einzelfall gelten, wenn der Zweck der Anhörung durch schriftliche Stellungnahmen nicht erreicht werden kann, was etwa bei außergewöhnlich umfangreichen Plänen oder bei besonders rechtsunkundigen Antragstellern der Fall sein kann. Die Anhörungspflicht bezieht sich nach dem Wortlaut des § 20 Abs. 2 Satz 3 nur auf die Tatsachen. Der Grundsatz des rechtlichen Gehörs verlangt aber, dass die Behörde nicht nur den Tatsachenvortrag, sondern auch die Rechtsausführung der Beteiligten zur Kenntnis nimmt und ernsthaft in ihre Erwägungen einbezieht. Dagegen gibt es keine Verpflichtung der Behörde, mit dem Antragsteller bzw. seinem Bevollmächtigten in ein Rechtsgespräch einzutreten, d. h. bereits vor der Entscheidung über den Antrag auf Teilungsgenehmigung den Rechtsstandpunkt der Behörde darzulegen. Während § 28 VwVfG in Abs. 2 und 3 gewisse Ausnahmen von dem Gebot vorheriger Anhörung vorsieht, fehlt eine vergleichbare Einschränkung der Pflicht zur Anhörung in § 20 Abs. 2 Satz 3. Da diese Vorschrift lediglich eine spezialgesetzliche Normierung des allgemeinen Gebots zur Gewährung rechtlichen Gehörs ist und die Interessenlage der beteiligten Behörden und Privatpersonen keine abweichende Regelung rechtfertigt, erscheint eine Übernahme der Beschränkungen des § 20 Abs. 2 u. 3 VwVfG auf die Anhörung nach § 28 Abs. 2 Satz 3 geboten. Von praktischer Bedeutung ist allerdings im Rahmen des Verfahrens zur Erteilung einer Teilungsgenehmigung wohl nur § 20 Abs. 2 Nr. 2 VwVfG, wonach von der vorherigen Anhörung abgesehen werden kann, wenn durch die Anhörung die Einhaltung einer für die Entscheidung maßgeblichen Frist in Frage gestellt würde. Es kann vorkommen, dass die Genehmigungsbehörde erst kurz vor Ablauf der Frist des § 19 Abs. 3 Satz 3 von den Umständen Kenntnis erlangt, aus denen sich ergibt, dass offensichtlich eine andere als die angegebene Nutzung bzw. überhaupt eine bodenverkehrsrechtlich relevante Nutzung bezweckt ist. In einem solchen Fall wird die Behörde wegen der Bedeutung des rechtichen Gehörs zunächst von der Möglichkeit des § 19 Abs. 3 Satz 4 Gebrauch machen müssen, die Genehmigungsfrist um maximal weitere 3 Monate hinauszuschieben. Eine Entscheidung ohne vorherige Anhörung ist daher nur erforderlich, wenn entweder die eine Versagung noch § 20 Abs. 2 Satz 1 u. 2 rechtfertigenden Umstände erst kurz vor Ablauf einer bereits aus anderen Gründen verlängerten Frist bekannt werden oder aber eine Anhörung trotz Verlängerung nicht möglich ist, weil z. B. der Antragsteller schwer erkrankt oder längere Zeit nicht zu erreichen ist. Unterbleibt eine Anhörung, ohne dass dies nach § 20 Abs. 2 VwVfG gerechtfertigt ist, dann führt dies zur Rechtswidrigkeit der Versagung der Teilungsgenehmigung. Dieser Verfahrensfehler kann aber nach § 45 Abs. 1 Nr. 3 u. Abs. 2 VwVfG im Widerspruchsverfahren, dagegen nicht mehr im verwaltungsgerichtlichen Verfahren geheilt werden.