Teilungserklärung

Wird in einem Grundstückskaufvertrag auf eine notariell beurkundete Teilungserklärung Bezug genommen und werden hierdurch die Pflichten einer Vertragspartei erweitert, so ist dem Beurkundungserfordernis nach § 313 BGB i. V. m. §§ 9,13 BeurkG jedenfalls dann nicht genügt, wenn - wie in aller Regel - nicht beide Parteien des Kaufvertrages auch bei der Beurkundung der Teilungserklärung beteiligt gewesen sind.
Zum Sachverhalt: Durch notariellen Vertrag vom 12. 7. 1973 kauften die Kläger von der Beklagte ein im Wohnungsgrundbuch eingetragenes Wohnungseigentum, bestehend aus dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nummer 30 bezeichneten Wohnung in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil von 21/1000 an dem gemeinschaftlichen Eigentum. Größe und Lage der Wohnung sowie Gegenstand, Umfang und Inhalt des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums ergaben sich nach der Kaufvertragsurkunde aus der Teilungserklärung vom 15. 9. 1971 und dem Aufteilungsplan sowie der Änderungsurkunde vom 16. 3. 1973 nebst Plan. Die Teilungserklärung bezieht sich auf eine 2515 qm umfassende, in der Plananlage rot schraffierte Teilfläche, welche die Beklagte von der N käuflich erworben hatte. Im übrigen werden in der Teilungserklärung, jedoch nicht als deren Gegenstand, zwei weitere Grundflächen erwähnt eine der Stadt L. gehörige noch zu vermessende Teilfläche von ca. 220 qm (in der Plananlage blau gefärbt) sowie eine noch zu vermessende Teilfläche ... von ca. 2385 qm (in der Plananlage gelb gefärbt), die aus mehreren, sämtlich einen Umlegungsvermerk tragenden Grundstücken verschiedener Eigentümer gebildet werden sollte. Insoweit war in die Teilungserklärung eine Verpflichtung der Wohnungseigentümer zum kostenlosen Erwerb der Miteigentumsanteile aufgenommen worden, die als Inhalt des Sondereigentums in das Wohnungsgrundbuch eingetragen werden sollte. Jene Flächen sollten nach der Teilungserklärung zur Errichtung von Kraftfahrzeug-Abstellplätzen für die Wohnungseigentümer dienen. Für den Fall, dass diese Abstellplätze zunächst nicht, wie beabsichtigt, errichtet werden könnten, war in der Teilungserklärung vorgesehen, dass die Beklagte den Wohnungseigentümern vorübergehend an anderer Stelle Abstellplätze zur Verfügung stellte. Die Beklagte hat den Kläger nur das Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 30 bezeichneten Wohnung sowie einen Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum an der in der Plananlage rot schraffierten Teilfläche verschafft. Als Pkw-Abstellplatz hat sie den Kläger die ersatzweise vorgesehene Fläche zur Verfügung gestellt. Die Kläger haben die Eigentumswohnung 1973 bezogen und gleichzeitig den Pkw-Abstellplatz in Besitz genommen. Mit Schreiben vom 24. 1. 1975 forderten sie die Beklagte auf, ihnen auch den Miteigentumsanteil an den in der Plananlage blau und gelb gefärbten Grundflächen bis zum 24. 2. 1975 zu verschaffen, und kündigten an, dass sie nach fruchtlosem Fristablauf die Übereignung ablehnen würden. Durch Schreiben vom 26. 2. 1975 erklärten sie gegenüber der Beklagte den Rücktritt vom Kaufvertrag. Im ersten Rechtszuge haben die Kläger - Zug um Zug gegen Rückauflassung des Wohnungseigentums - Rückzahlung des Kaufpreises sowie Erstattung für Unkosten und Verwendungen verlangt sowie Feststellung begehrt, dass die Beklagte verpflichtet sei, die ihnen im Zusammenhang mit der Rückauflassung und Räumung entstehenden Kosten zu ersetzen. Die N ist dem Rechtsstreit als Streithelferin der Beklagte beigetreten.
Das Landgericht hat der Klage auf Rückzahlung des Kaufpreises sowie dem Feststellungsantrag stattgegeben; den Anspruch auf Erstattung der Unkosten und Verwendungen hat es abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagte hat das Oberlandesgericht den Feststellungsantrag abgewiesen; die Verurteilung zur Rückzahlung des Kaufpreises hat es aufrechterhalten. Auf die Anschlussberufung der Kläger hat es dem Begehren nach Erstattung der Unkosten und Verwendungen - teilweise - stattgegeben. Aufgrund einer entsprechenden Klageerweiterung hat das Oberlandesgericht die Beklagte weiter verurteilt, an die Kläger - Zug um Zug gegen Räumung und Herausgabe des ihnen überlassenen Kfz-Abstellplatzes - insgesamt 1550 DM zu zahlen. Die Revision, mit der die Beklagte den Antrag weiter verfolgt, die Klage in vollem Umfang abzuweisen, hatte nur zu einem geringen Teil Erfolg.
Aus den Gründen: Das Berufungsgericht hat den Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises nach §§ 326, 346 BGB zugesprochen, da die Beklagte mit der Erfüllung der - als Hauptpflicht angesehenen - Verpflichtung zur Verschaffung des Miteigentumsanteils an den in der Plananlage zur Teilungserklärung blau und gelb gekennzeichneten Grundflächen in Verzug geraten sei und die IC1. daher wirksam vom Gesamtvertrag zurückgetreten seien. Die Revision der Beklagte ist im Ergebnis nur zu einem geringen Teil begründet.
1. Der Klageanspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises ist schon deshalb gerechtfertigt, weil der Kaufvertrag nur unvollständig beurkundet und daher gemäß § 4 III WEG, §§ 313, 125, 139 BGB nichtig ist.
a) Die Formnichtigkeit ergibt sich nicht ohne weiteres daraus, dass der Kaufvertrag vom 12. 7. 1973 (in § 1 Nr. 2) auf die Teilungserklärung und den Aufteilungsplan verweist. Die Beurkundungspflicht nach § 313 BGB (hier i. V. mit § 4 III WEG) bezieht sich zwar auf alle Vereinbarungen, aus denen sich das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft zusammensetzt (st. Rspr., vgl. etwa Senat, WM 1977, 1383 = LM vorstehend Nr. 74 = NJW 1978, 102; BGHZ 63, 359 [361] = LM vorstehend Nr. 67 = NJW 1975, 536 m. w. Nachw.), aber auch nur auf sie: Zum Inhalt eines Rechtsgeschäfts gehört nur der eine Regelung enthaltende, d. h. Rechtswirkungen erzeugende Teil der Erklärungen; nur er unterliegt daher dem Beurkundungszwang. Soweit durch die Bezugnahme auf die Teilungserklärung keine weiteren Vertragspflichten begründet werden, gehört auch der Inhalt der Teilungserklärung nicht mehr zum Regelungsinhalt des Kaufvertrages, sondern dient nur zur - entbehrlichen - Erläuterung des (in der Haupturkunde bereits hinreichend genau bezeichneten) Kaufgegenstandes (Identifizierungsbehelf, vgl. Weber, DNotZ 1975, 142f.). Insoweit liegt der Fall anders als bei der vertraglichen Bezugnahme auf die Baubeschreibung eines erst noch zu errichtenden Bauwerks (vgl. BGHZ 69, 266 [268] = LM vorstehend Nr. 74 = NJW 1978, 102). Dabei wird ein Teil der zu regelnden Fragen aus der notariellen Haupturkunde ausgeklammert und die Haupturkunde insoweit erst durch die Bezugnahme auf jene weitere Urkunde mit Inhalt erfüllt; die Baubeschreibung als solche hat noch keine Rechtswirkungen, sondern wird erst durch die Einbeziehung in den Vertrag rechtlich relevant.
b) Im vorliegenden Falle sollte nach der Würdigung des Berufungsgerichts der Hinweis der Kaufvertragsurkunde auf die im Zusammenhang mit der Teilungserklärung errichtete Urkunde den Kaufgegenstand ersichtlich erweitern. Allein nach der Kaufurkunde wäre nur das der Beklagte gehörende Wohnungseigentum Kaufgegenstand gewesen. Dass auch die der Beklagte noch nicht gehörenden, in der Plananlage zur Teilungserklärung gelb und blau schraffierten Flächen mit verkauft werden sollten, ergibt sich nach tatrichterlicher Würdigung (erst) durch die Bezugnahme auf Bl. ... der Gerichtsakten ... Die bezeichneten Stellen enthalten nicht die eigentliche Teilungserklärung, sondern - als Vorspruch - lediglich einen Hinweis auf den Inhalt des am 1.7. 1971 zwischen der Beklagte und ihrer späteren Streithelferin geschlossenen Kaufvertrages, der sich sowohl auf die den Gegenstand der späteren Teilungserklärung bildenden (in der Plananlage rot schraffierten) als auch auf die noch nicht der Verkäuferin gehörenden (in der Plananlage blau und gelb schraffierten) Grundstücksflächen bezog. Erst jener Teil der in Bezug genommenen Urkunde, der nicht den Gegenstand der eigentlichen Teilungserklärung bildet, enthält diejenigen Erklärungen der Beklagte, die erst aufgrund ihrer Einbeziehung in den Kaufvertrag (durch Hinweis der Kaufurkunde auf sie) dem Berufungsgericht den Ansatz geboten haben, aus ihnen eine - über das durch die Teilungserklärung geschaffene Wohnungseigentum hinausgehende - Rechtsverschaffungspflicht der Beklagte gegenüber den Kläger bezüglich der blau und gelb schraffierten Teilflächen abzuleiten. Die in der Bezugsurkunde enthaltene Erklärung der Beklagte hätte daher erneut beurkundet werden müssen.
c) Der Hinweis der Kaufvertragsurkunde auf die - wenngleich notariell beurkundete - Erklärung zur Begründung von Wohnungseigentum genügt nicht den Erfordernissen der §§ 9, 13 BeurkG (Bezugnahme, Beifügung, Verlesung und Genehmigung).
In Rechtsprechung und Schrifttum wird überwiegend - mit unterschiedlicher oder auch ohne Begründung, mit tatbestandsmäßigen Differenzierungen oder auch ohne sie - eine Bezugnahme auf öffentliche Urkunden ohne deren Beifügung und Verlesung für beurkundungsrechtlich zulässig erachtet (RGZ 77, 415 [418]; Oberlandesgericht Stuttgart, JW 1923, 1051; Oberlandesgericht Hamm, DNotZ 1932, 714; Thiele, DNotV 1902, 497 f .; Crusius, DNotZ 1966, 662; Schelter, MittBayNot 1978, 142; Schlegelberger, FGG II, 7. Aufl., § 176 VI 3b Abs. 1; Jansen, FGG III, BeurkG, § 9 Rdnr. 21; Reithmann-Brych-Manhart, Kauf vom Bauträger, 2. Aufl., Rdnrn. 369 bis 372 - betr. Baubeschreibung; Hafer-HuhnSchuckmann, BeurkG, § 9 Anm. 11 - betr. beliebige Schriftstücke; Röll, NJW 1976, 170; vgl. ferner Bundesnotarkammer, Stellungnahme in DNotZ 1971, 4f.; differenzierend Regler, MittBayNot 1975, 153; noch zurückhaltender ders., MittBayNot 1978, 6; unklar Bockemühl, Formbedürftige Willenserklärungen und Bezugnahmemöglichkeiten, Diss. Köln, 1969, vgl. einerseits S. 92 f. , andererseits S. 46ff. und S. 118 f.; abl. Kroschel, DNotV 1902, 291 f.). Die Zulässigkeit einer solchen Bezugnahme ist aber jedenfalls für Fälle der vorliegenden Art zu verneinen. Auszugehen ist davon, dass nach dem Wortlaut des § 9 BeurkG (ebenso schon nach § 176 I Nr. 3 i. V. mit § 176 II FGG a. F., dem Vorläufer jener Bestimmung) die zu beurkundenden Erklärungen der Beteiligten entweder in die Niederschrift aufgenommen werden oder in einem Schriftstück enthalten sein müssen, auf das in der Niederschrift verwiesen und das ihr beigefügt wird (ersetzende Bezugnahme). Gern. § 13 I BeurkG muss die (gesamte) Niederschrift einschließlich der gemäß § 9 I Nr. 2 BeurkG beigefügten Anlagen (vgl. etwa Keidel-Kuntze-Winkler, BeurkG, § 13 Rdnm. 10, 12 m. jeweils w. Nachw.) in Gegenwart des Notars den Beteiligten vorgelesen und von ihnen genehmigt werden. Die vorgeschriebenen Förmlichkeiten sollen der Beweis- und Warnfunktion des Beurkundungszwangs gerecht werden und die Mitwirkung des sachkundigen und unparteiischen Notars sicherstellen (vgl. etwa BGHZ 58, 386 [394] = LM vorstehend Nr. 54 = NJW 1972, 1364; RGRK, 12. Aufl., § 313 Rdnr. 1; KeidelKuntze-Winkler, Einl. Rdnm. 19 bis 26, jeweils m. w. Nachw.). Zwar läßt sich der Inhalt öffentlicher Urkunden, auf welche die Haupturkunde hinweist, in der Regel ohne größere Schwierigkeiten feststellen (vgl. BGHZ 40, 255 [263] = LM § 566 BGB Nr. 10 = NJW 1964, 395 m. w. Nachw.), so dass der Beweisfunktion Genüge getan wäre. Dagegen bleiben die Warn- und die Beratungsfunktion jedenfalls dann nicht in vollem Umfange gewährleistet, wenn die in Bezug genommene Urkunde nicht vor denselben Beteiligten errichtet worden ist (vgl. Mecke, BeurkG, § 9 Rdnr. 13; Kidel-Kuntze-Winkler, § 9 Rdnr. 53 lit. a; Oberneck, Das NotariatsR, 8. bis 10. Aufl., S. 216; Dumoulin, DNotZ 1973, 55; Bockemühl, S. 94). So aber liegt die Sache hier, da die Kläger (Käufer) an der notariellen Verhandlung, in der die Urkunde über die Teilungserklärung mit ihrem zudem über den Rahmen einer solchen Erklärung (§ 8 WEG) gerade hinsichtlich der streitigen Verpflichtung hinausgehenden Inhalt errichtet wurde, nicht beteiligt gewesen sind. Ob sie im konkreten vorliegenden Fall des Schutzes der §§ 9 und 13 BeurkG (Verlesung, Genehmigung und Beifügung) tatsächlich bedurften, ist unerheblich (vgl. BGHZ 58, 386 [394] = LM vorstehend Nr. 54 = NJW 1972, 1364). Hiernach ist der Kaufvertrag somit gemäß § 4 III WEG, §§ 313, 125, 139 BGB nichtig.
d) Die Formnichtigkeit des Grundstückskaufvertrages ergreift nicht die zugleich mit ihm beurkundete Auflassung. Zwar können auch das Grund- und das Erfüllungsgeschäft durch den Parteiwillen ausnahmsweise zu einer Einheit i. S. des § 139 BGB zusammengefasst werden (vgl. etwa BGH, NJW 1952, 60 [61] = LM § 1 a KWVO Nr. 3; BGH. NJW 1967, 1128 [1130] = LM § 2371 BGB Nr. 2; BGHZ 31, 321 [323] = LM § 415 BGB Nr. 2 = NJW 1960, 621; Palandt-Heinrichs, BGB, 38. Aufl., § 139 Anm. 4a bis c m. w. Nachw.). Eine solche Annahme rechtfertigt sich indessen nicht in Bezug auf das Verhältnis zwischen Grundgeschäft und Auflassung (BayObLG, RPfleger 1969, 48 m. Anm. Haegele, jeweils m. w. Nachw.).
e) Nach alledem haben die Parteien die erbrachten Leistungen rechtsgrundlos ausgetauscht und sind gemäß §§ 812 I 1, 818 BGB verpflichtet, einander das Empfangene zurückzugewähren. Die Kläger können daher, wie beantragt und vom Berufungsgericht im Ergebnis mit Recht zuerkannt, Zug um Zug gegen Rückübereignung und Rückgabe des Wohnungseigentums (vgl. BGH, NJW 1963, 1870 = LM § 813 Abs. 3 BGB Nr. 11), Rückzahlung des Kaufpreises (unter Anrechnung einer monatlichen Nutzungsentschädigung von 400 DM) verlangen.
2. Auch der Anspruch der Klägerauf Rückzahlung des Entgelts ... für die Überlassung eines Pkw-Abstellplatzes .... ist gemäß § 812 BGB - Zug um Zug gegen Räumung und Herausgabe des Stellplatzes - begründet und daher vom Berufungsgericht im Ergebnis mit Recht zugesprochen worden.
3. Für den Anspruch auf Zahlung von 5000 DM wegen nützlicher Einbauten ist dagegen angesichts der Nichtigkeit des Kaufvertrages und der Wirksamkeit der Übereignung eine Rechtsgrundlage zur Zeit nicht ersichtlich...
4. Gern. § 818 I 1 BGB hat die Beklagte den Kläger auch die Nutzungen herauszugeben, die sie aus dem rechtsgrundlos erlangten Kaufpreis gezogen hat.