Teilungsgenehmigung

Zur Sicherung des Grundstücksverkehrs sieht § 23 Abs. 1 vor, dass eine nach § 19 genehmigungsbedürftige Teilung im Grundbuch erst vollzogen werden darf, wenn ein Genehmigungsbescheid vorgelegt ist. Eine ohne Teilungsgenehmigung erfolgte grundbuchmäßige Abschreibung des Teilgrundstücks ist materiell-rechtlich unwirksam. Der Teilungsgenehmigung steht nach § 23 Abs. 2 eine Bescheinigung der Baugenehmigungsbehörde gleich, dass die Teilungsgenehmigung gemäß § 19 Abs. 3 Satz 5 als erteilt gilt. § 23 Abs. 2 stellt ferner ein Negativattest, d. h. eine Bescheinigung der Baugenehmigungsbehörde, dass für die Teilung keine Teilungsgenehmigung erforderlich ist, der Teilungsgenehmigung gleich. Diese Gleichstellung hat ebenfalls nur grundbuchrechtliche Bedeutung. Der Grundbuchbeamte muss bei Vorlage eines Negativattests die Teilung im Grundbuch vollziehen, auch wenn er der Überzeugung ist, dass die Teilung genehmigungsbedürftig ist. Die grundbuchmäßige Abschreibung eines Grundstücksteils aufgrund eines zu Unrecht erteilten Negativattests führt dazu, dass das Grundbuch unrichtig wird. Dem Negativattest kommt keine Bindungswirkung nach § 21 Abs. l zu. Die Erteilung eines Negativattests bewirkt allerdings, dass die Fiktion des § 19 Abs. 3 Satz 5 nicht zur Anwendung kommt. § 23Abs. 3 eröffnet der Baugenehmigungsbehörde die Möglichkeit, im Grundbuch einen Widerspruch eintragen zu lassen, wenn eine Teilung ohne die nach § 19 Abs. 1 erforderliche Teilungsgenehmigung vollzogen wird. Die Befugnis des Grundbuchamts zur Eintragung eines Amtswiderspruchs nach § 53 Abs. 1 bleibt unberührt.
Begründung von Wohnungseigentum in Fremdenverkehrsorten. Die durch das BauGB eingeführte Möglichkeit, eine Genehmigungspflicht für die Begründung von Wohnungseigentum in Fremdenverkehrsorten zu begründen, soll den Baugenehmigungsbehörden und der Gemeinde die Möglichkeit eröffnen, die Errichtung von Appartementanlagen mit Zweitwohnungen in Fremdenverkehrsgemeinden zu verhindern. Voraussetzung ist nach § 22 Abs. 1, dass die Landesregierung durch Rechtsverordnung Gemeinden oder Teile von Gemeinden bezeichnet, die überwiegend durch den Fremdenverkehr gekennzeichnet werden. Aufgrund einer derartigen Verordnung kann die Gemeinde nach § 22 Abs. 2 durch Bebauungsplan oder durch eine besondere Satzung eine Genehmigungspflicht für die Begründung von Wohnungseigentum einführen. Eine derartige Satzung darf allerdings nur erlassen werden, wenn eine Beeinträchtigung der Belange des Fremdenverkehrs durch Zweitwohnungen droht. Eine Satzung nach § 22 Abs. 2 bzw. eine entsprechende Festsetzung des Bebauungsplans führt nicht zu einem generellen Verbot der Begründung von Wohnungseigentum, vielmehr darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zweckbestimmung eines Gebiets für den Fremdenverkehr und damit die städtebauliche Entwicklung und Ordnung beeinträchtigt wird. Die Genehmigung muss erteilt werden, soweit dies zur Erfüllung von Ansprüchen Dritter erforderlich ist, die durch Vormerkung gesichert sind. Über die Genehmigung entscheidet die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde. Wenn eine Gemeinde von einer Verordnung der Landesregierung nach § 22 Abs. 1 erfasst wird, darf das Grundbuchamt die Eintragung von Wohnungseigentum nur vornehmen, sofern eine Genehmigung der Baugenehmigungsbehörde bzw. ein Bescheid, dass eine Genehmigung nicht erforderlich ist, vorgelegt wird. Es gelten insoweit die gleichen Grundsätze wie bei der Teilungsgenehmigung nach § 19 Abs. 1.
Zweiter Abschnitt. Teilungsgenehmigung § 19 Teilungsgenehmigung. Die Teilung eines Grundstücks bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Genehmigung
- Innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs eines Bebauungsplans im Sinne des § 30 Abs. 1;
- Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile;
- außerhalb der in Nummern 1 und 2 bezeichneten Gebiete, wenn das Grundstück bebaut oder seine Bebauung genehmigt ist oder wenn die Teilung zum Zweck der Bebauung oder der kleingärtnerischen Dauernutzung vorgenommen wird oder nach den Angaben der Beteiligten der Vorbereitung einer Bebauung oder kleingärtnerischen Dauernutzung dient;
- Innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs einer Veränderungssperre.
Teilung Ist die dem Grundbuchamt gegenüber abgegebene oder sonst wie erkennbar gemachte Erklärung des Eigentümers, dass ein Grundstücksteil grundbuchmäßig abgeschrieben und als selbständiges Grundstück oder als ein Grundstück zusammen mit anderen Grundstücken oder mit Teilen anderer Grundstücke eingetragen werden soll. Die Genehmigung wird durch die Gemeinde erteilt, wenn sie für die Erteilung der Baugenehmigung zuständig ist, im übrigen durch die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde. Im Falle des Absatzes 1 Nr. 3 darf die Genehmigung nur mit Zustimmung der höheren Verwaltungsbehörde erteilt werden, soweit die Teilung der Vorbereitung eines in § 36 bezeichneten Vorhabens dient. Ober die Genehmigung ist binnen drei Monaten nach Eingang des Antrags bei der Genehmigungsbehörde zu entscheiden. Kann die Prüfung des Antrags in dieser Zeit nicht abgeschlossen werden, ist die Frist vor ihrem Ablauf in einem dem Antragsteller mitzuteilenden Zwischenbescheid um den Zeitraum zu verlängern, der notwendig ist, um die Prüfung abschließen zu können. Die Verlängerung der in Satz 3 bezeichneten Frist darf höchstens drei Monate betragen. Die Genehmigung gilt als erteilt, wenn sie nicht innerhalb der Frist versagt wird. Das Einvernehmen der Gemeinde und die Zustimmung der höheren Verwaltungsbehörde gelten als erteilt, wenn sie nicht binnen zwei Monaten nach Eingang des Ersuchens der Genehmigungsbehörde verweigert werden.
Die Teilung bedarf der Genehmigung nicht, wenn sie in einem Verfahren zur Enteignung oder während eines Verfahrens zur Bodenordnung nach diesem Gesetzbuch oder anderen Bundes- oder landesrechtlichen Vorschriften oder für ein Unternehmen, für das die Enteignung für zulässig erklärt wurde, oder in einem bergbaulichen Grundabtretungsverfahren vorgenommen wird,
- sie in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet vorgenommen wird und in der Sanierungssatzung die Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 1 nicht ausgeschlossen ist,
- der Bund, ein Land, eine Gemeinde oder ein Gemeindeverband als Erwerber, Eigentümer oder Verwalter beteiligt ist,
- eine ausschließlich kirchlichen, wissenschaftlichen, gemeinnützigen oder mildtätigen Zwecken dienende öffentlich-rechtliche Körperschaft, Anstalt oder Stiftung, eine mit den Rechten einer Körperschaft des öffentlichen Rechts ausgestattete Religionsgesellschaft oder eine den Aufgaben einer solchen Religionsgesellschaft dienende rechtsfähige Anstalt, Stiftung oder Personenvereinigung als Erwerber oder Eigentümer beteiligt ist oder
- sie der Einrichtung von Anlagen der öffentlichen Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser sowie von Anlagen der Abwasserwirtschaft dient.
§ 191 bleibt unberührt.
Die Landesregierungen können für Gebiete, in denen es wegen der geringen Wohnsiedlungstätigkeit nicht erforderlich ist, den Bodenverkehr zu überwachen, durch Rechtsverordnung vorschreiben, dass es einer Genehmigung nicht bedarf.