Übertragung einer Maklerleistung

Zu der Übertragung einer Maklerleistung i. S. von § 653I BGB gehört mehr als die bloße Einigkeit zwischen Verkaufsinteressent und Makler, dass der Makler bestimmte Kaufinteressenten nachweisen soll, mit denen er bereits einen Maklervertrag abgeschlossen hat.
Zum Sachverhalt: Der beklagte Ehemann war Eigentümer eines Hausgrundstücks. Am 28. 7. 1976 erteilte er der kl. Maklerfirma einen bis zum 31. 12. 1976 befristeten Fest- und Alleinauftrag zum Verkauf seines Grundstücks gegen eine Maklerprovision von 3,33% des gegebenenfalls erzielten Gesamtkaufpreises. Ob dieser Auftrag auch von der beklagten Ehefrau erteilt wurde, ist streitig. Verkaufsbemühungen der Klägerblieben zunächst erfolglos. Am 27. 1. 1977 teilte eine Angestellte der Kläger der beklagten Ehefrau telefonisch mit, es habe sich ein neuer Interessent gemeldet. Die Angestellte fragte ah, ob beide Beklagten an einem Besichtigungstermin interessiert seien. Die beklagte Ehefrau erklärte sich mit der Besichtigung einverstanden. Nach dieser Besichtigung, die am 28. 1. 1977 stattfand, kauften die neuen Interessenten das Grundstück für 230000 DM. Die Kläger verlangt 3,33% Provision. Die Beklagte machen geltend, die bekl Ehefrau habe der Angestellten der Kläger auf deren telefonische Anfrage vom 27. 1. 1977 erklärt, die Beklagte seien damit einverstanden, dass die Kläger ihnen weiter Interessenten zuführe, damit dürften aber keine Verpflichtungen für sie entstehen, insbesondere würden sie keine Provision an die Kläger zahlen. Die Angestellte habe erwidert, sie werde das dem Inhaber der Kläger ausrichten. Die Kläger hat behauptet, weder am 27. 1. 1977 noch später sei über die Verkaufsprovision gesprochen worden.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Oberlandesgericht hat ihr stattgegeben. Die - zugelassene - Revision der Beklagte führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.
Aus den Gründen: Ohne Rechtsverstoß hat das Berufungsgericht angenommen, dass hier ein Maklerlohn nicht i. S. von § 652 I 1 BGB versprochen ist. In Fällen dieser Art ist zu prüfen, ob ein Maklerlohn nicht gemäß § 653 I BGB als vereinbart gilt. Diese Vorschrift kommt zum Zuge, wenn die Maklerleistung den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist. Voraussetzung für das Eingreifen dieser Vorschrift ist aber stets, dass dem Makler eine bestimmte Leistung übertragen ist. Es stellt aber zu geringe Anforderungen, wenn es für diese Übertragung die Einigkeit der Parteien darüber genügen lässt, dass der Makler Interessenten nachweisen soll. Die bloße Einigkeit über die Vornahme bestimmter Maklerleistungen ließe nämlich im unklaren, ob der Makler für die eine oder die andere Seite tätig wird, ob also die eine Seite mit einer Unterstützung des Maklers rechnen darf oder ob sie gewärtigen muss, dass der Makler in Wahrheit auf der Gegenseite steht und dieser hilft. Derartige Unklarheiten stehen der Annahme eines Maklervertrages entgegen. Die Rechtsprechung des BGH hat deshalb immer wieder betont, dass in der Entgegennahme von Maklerdiensten nicht in jedem Fall und nicht ohne weiteres der Abschluss eines Maklervertrages zu erblicken ist (vgl. z. B. BGH, WM 1971, 904; 1098). Für die Übertragung einer Maklerleistung i. S. von § 6531 BGB gilt nichts anderes. Die Übertragung einer Maklerleistung in diesem Sinn kommt wie jeder Vertrag durch Abgabe entsprechender Willenserklärungen zustande (§§ 145ff. BGB). Diese bedürfen ebenso wenig wie sonst beim Maklervertrag einer bestimmten Form und können selbst- verständlich auch hier konkludent erfolgen. Entsprechende tatsächliche Feststellungen, die den Schluss auf das Zustandekommen einer Übertragung in dem genannten Sinne zuließen, sind aber bislang nicht getroffen.
Hier hatte die Kläger bei dem Telefonat vom 17. 1. 1977 Kaufinteressenten für das Grundstück des beklagte Ehemannes schon gefunden und hatte mit diesen bereits einen Maklervertrag abgeschlossen. Es ging der Kläger also, was das Berufungsgericht unberücksichtigt lässt, um den Abschluss eines sogenannten Doppelmaklervertrages. Eine derartige Doppeltätigkeit ist dem Makler zwar nicht schlechthin verwehrt (BGHZ 48, 344 [346] = LM § 654 BGB Nr. 5 = NJW 1968, 150). Ergreift der Makler in einer solchen Lage von sich aus die Initiative und wendet er sich an den Verkaufsinteressenten, um mit diesem einen Termin für die Besichtigung durch die Kaufinteressenten zu vereinbaren, dann braucht der Verkäufer das Verhalten des Maklers aber nicht ohne weiteres als Angebot zum Abschluss eines weiteren Maklervertrages auch mit ihm (bzw. einer Übertragung i. S. von § 6531 BGB) zu verstehen. Vielmehr kann er (auch) annehmen, dass dieser vielleicht schon im Interesse des Käufers tätig werde und sich womöglich mit dessen Provision begnüge oder redlicherweise sogar begnügen müsse. Das gilt um so mehr, als der Verkäufer in aller Regel nicht wissen kann, welchen Inhalt der bereits bestehende Maklervertrag mit dem Käufer hat und ob danach dem Makler eine Doppeltätigkeit überhaupt gestattet ist (BGHZ 48, 344 [347] = LM § 654 BGB Nr. 5 = NJW 1968, 150). Hier ist es Sache des Maklers, klar und eindeutig zu erkennen zu geben, dass er auch mit dem Verkäufer einen Maklervertrag abzuschließen wünscht. Dafür reicht die allgemein bekannte Tatsache, dass Grundstücksmakler weithin darauf aus sind, Provisionen möglichst von beiden Seiten zu erlangen, nicht aus. Vielmehr schafft der Makler die hier erforderliche Klarheit im Allgemeinen erst dann, wenn er dem Verkaufsinteressenten zu verstehen gibt, dass er gegebenenfalls von diesem auch eine Verkäuferprovision verlangen werde (vgl. für den umgekehrten Fall BGH, WM 1971, 904; 1098). Eine ausdrückliche Erklärung dieses Inhalts ist von Seiten der Kläger hier aber nicht abgegeben-worden; nach ihrem eigenen Vortrag ist am 27./28. 1. 1977 über eine Verkäuferprovision nicht gesprochen worden. Der Senat vermag andererseits jedoch nicht auszuschließen, dass die der Kläger insoweit obliegende Klarstellung hier auf andere Weise als durch einen ausdrücklichen Hinweis auf die Provisionserwartung des Maklers er- folgt ist, was ausnahmsweise ausreichen kann. Das Berufungsgericht hat hierzu in anderem Zusammenhang ausgeführt, den Beklagten habe klar sein müs- sen, dass die Kläger von ihnen eine Vergütung erwarte. Es schließt dies aus dem nahen zeitlichen Zusammenhang mit dem (abgelaufenen) Fest- und Alleinauftrag für dasselbe Objekt von Ende Juli 1976, in dem ausdrücklich eine Verkäuferprovision vereinbart worden war. Diese Würdigung leidet aber darunter, dass das Oberlandesgericht hier nicht berücksichtigt hat, dass die Kläger am 27. 1. 1977 anders als im Juli 1976 Kaufinteressenten schon gefunden und mit diesen bereits einen Maklervertrag abgeschlossen hatte. Das Berufungsgericht wird diese Frage unter vollständiger Würdigung aller Umstände erneut zu prüfen haben.
Sollte das Berufungsgericht wiederum zu dem Ergebnis gelangen, dass die Kläger am 27./28. 1. 1977 hinreichend klar zum Ausdruck gebracht hat, dass sie mit den Beklagten einen neuen Maklervertrag abzuschließen wünschte, und sollte dieses Verhalten als Angebot der Kläger zum Abschluss eines solchen Vertrages zu verstehen sein, dann stellt sich die weitere Frage, ob die Beklagte dieses Angebot angenommen haben. Eine solche Annahmeerklärung, die ebenfalls konkludent erfolgen kann, war keineswegs selbstverständlich. Die Lage der Beklagte war am 27. 1. 1977 objektiv günstiger als im Juli 1976. Da die Kläger jetzt bereits bestimmte Interessenten für das Grundstück unter Vertrag hatte, konnten die Beklagte es nunmehr darauf ankommen lassen, ob die Kläger nicht bereits aufgrund ihrer Vereinbarungen mit diesen Kaufinteressenten tätig wurde, oder ob die Interessenten sich nicht sogar selbst unmittelbar bei ihnen meldeten. Für die Beklagte stellte sich daher nach Lage der Dinge die Frage, ob ihnen die (sofortige) Herstellung eines Kontaktes mit den Kaufinteressenten durch die Kläger -jetzt noch - den üblichen Maklerlohn wert war. Das dürfte auch der Kläger nicht verborgen geblieben sein. Aus ihrer Sicht konnte es daher nicht ohne weiteres als Annahmeerklärung aufgefasst werden, wenn die beld. Ehefrau sich darauf beschränkte, die weitere Tätigkeit der Kläger stillschweigend entgegenzunehmen. Das Oberlandesgericht wird das Verhalten der beklagten Ehefrau daher gegebenenfalls auch unter diesen Gesichtspunkten zu würdigen haben. Eine derartige Würdigung würde sich jedoch erübrigen, wenn die beklagte Ehefrau zum Ausdruck gebracht haben sollte, die Beklagte seien nicht bereit, für die weitere Tätigkeit der Kläger Provision zu zahlen; alsdann hätte die beklagte Ehefrau das Angebot der Klägernicht angenommen, sondern abgelehnt. Ob eine solche Erklärung abgegeben worden ist oder nicht, bedarf gegebenenfalls der Aufklärung. Da es sich hier um das Zustandekommen des Vertrages handelt, auf den die Kläger ihre Klage stützt, trägt die Kläger insoweit die Beweislast.