Überleitungsfälle

Verkaufsfälle über Grundstücke im früheren Berlin-Ost. Verkaufsfälle unterliegen der für das Beitrittsgebiet geltenden Oberleitungsregelung. Verkaufsfälle über Grundstücke im früheren Berlin-West. § 247 Abs. 6 gilt ab 1.5. 1993 bis 31. 12. 1997. Da eine Überleitungsvorschrift für Verkaufsfälle vor dem I.5. 1993 und vor dem 1. 1. 1998 fehlt, ist auf Verkaufsfälle vor dem 1. 5. 1993 der in § 235 Abs. 1 enthaltene Rechtsgedanke entsprechend anzuwenden mit der Folge, dass für Verkaufsfälle vor dem I.5. 1993 § 247 Abs. 6 nicht gilt. Auf Verkaufsfälle vor dem 1. 1. 1998 ist § 246a Abs. 2 Satz 4 entsprechend anzuwenden.
§ 3 BauGB-MaßnahmenG. Verkaufsfälle unterliegen der gleichen Regelung wie in den alten Bundesländern.
Die Gemeinde kann
1. im Geltungsbereich eines Bebauungsplans durch Satzung ihr Vorkaufsrecht an unbebauten Grundstücken begründen;
2. in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zusteht.
Auf die Satzung ist § 16 Abs. 2 entsprechend anzuwenden. § 24 Abs. 2 und 3 Satz 1 ist anzuwenden. Der Verwendungszweck des Grundstücks ist anzugeben, soweit das bereits zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts möglich ist.
Das besondere Vorkaufsrecht nach § 25 dient - wie das allgemeine Vorkaufsrecht nach § 24 - der geordneten städtebaulichen Entwicklung. Es soll - entsprechend seiner Einordnung im Zweiten Teil - wie das allgemeine Vorkaufsrecht des § 24 die Bauleitplanung sichern. Sein durch eine weitgefasste Formulierung gekennzeichneter Anwendungsbereich geht jedoch - noch mehr als das allgemeine Vorkaufsrecht - über die bloße Planungssicherung hinaus. Das Vorkaufsrecht des § 25 entsteht - anders als das Vorkaufsrecht nach § 24 - nicht kraft Gesetzes, sondern bedarf einer Satzung der Gemeinde und umfasst zwei Fallgruppen: Die Vorschrift des Abs. 1 Satz I Nr. I ergänzt das allgemeine Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr. 1 in Bebauungsplangebieten, indem sie zwar einerseits das Vorkaufsrecht auf unbebaute Grundstücke beschränkt, andererseits aber - im Gegensatz zu § 24 Abs. 1 Nr. 1 - für alle Grundstücke im Geltungsbereich eines Bebauungsplans gilt, für die keine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen nach § 8 a BNatSchG festgesetzt ist. Die Vorschrift des Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ermöglicht der Gemeinde, in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, durch Satzung zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung ein Vorkaufsrecht an bebauten und unbebauten Flächen zu begründen. Zum Zweck des § 25 und zu den Unterschieden zum bisherigen Recht.
Tatbestandliche Voraussetzungen für das Entstehen des Vorkaufsrechts
1. Allgemeine Voraussetzungen
Zu den allgemeinen Voraussetzungen für das Entstehen und die Ausübung des Vorkaufsrechts; zu Umgehungsversuchen. Zum Ausschluss des Vorkaufsrechts für Erbbaurechte und Rechte nach dem WEG.
2. Das Vorkaufsrecht für unbebaute Grundstücke im Geltungsbereich eines Bebauungsplans
Das Vorkaufsrecht setzt eine rechtsgültige Satzung voraus. Das Grundstück muss eindeutig innerhalb des räumlichen Geltungsbereiches eines Bebauungsplanes liegen. Reicht es über den Bebauungsplanumgriff hinaus, gilt das Vorkaufsrecht nur für die innerhalb des Umgriffs liegende Teilfläche. Das Grundstück muss ferner innerhalb des Bebauungsplanumgriffs und innerhalb des Satzungsbereiches liegen. Reicht die Satzung teilweise über den Bebauungsplanumgriff hinaus, so ist sie trotzdem gültig; das Vorkaufsrecht erfasst dann aber nur Grundstücke innerhalb des Satzungsgebietes.
Der Bebauungsplan muss spätestens im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Vorkaufsrechtssatzung rechtsverbindlich sein Ein Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplanes genügt - im Gegensatz zum Vorkaufsrecht nach Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 - nicht. Ebenso wenig reicht es aus, wenn für einen Bebauungsplan die Planreife nach § 33 eingetreten ist. Die Ausübung des Vorkaufsrechts aufgrund einer vor Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplans erlassenen Vorkaufsrechtssatzung ist ein fehlerhafter Verwaltungsakt. Zur Frage, ob das Vorkaufsrecht ausgeübt werden kann, wenn die Gemeinde den Bebauungsplan ändern will. Die Gemeinde kann allerdings das Verfahren zum Erlass der Vorkaufsrechtssatzung mit dem Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes verbinden, insbesondere den Beschluss über den Erlass der Satzung und einen Beschluss über den Bebauungsplan. Entscheidend für das Entstehen des Vorkaufsrechts ist lediglich, dass der Bebauungsplan spätestens im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Vorkaufsrechtssatzung rechtsverbindlich wird. Anderenfalls ist die Vorkaufsrechtssatzung unwirksam, jedenfalls soweit sie sich auf einen noch nicht rechtsverbindlichen Bebauungsplan bezieht. Umgekehrt bleibt aber die Gültigkeit eines nach dem Erlass der Vorkaufsrechtssatzung wirksam gewordenen Bebauungsplanes von der Ungültigkeit der Vorkaufsrechtssatzung unberührt.
Das Vorkaufsrecht gilt für einfache und qualifizierte Bebauungspläne, auch für nach § 173 Abs. 3 BBauG übergeleitete Bebauungspläne. Zu übergeleiteten Bebauungsplänen im Beitrittsgebiet.
Das Vorkaufsrecht erfasst nur Kaufverträge, die am Tag der in § 12 vorgeschriebenen Bekanntmachung des Bebauungsplans oder später abgeschlossen werden. Für einen im Laufe des Tages der Bekanntmachung abgeschlossenen Kaufvertrag entsteht das Vorkaufsrecht ohne Rücksicht auf die Uhrzeit der Bekanntmachung oder des Vertragsabschlusses. Ein vorher geschlossener Vertrag unterliegt dem Vorkaufsrecht auch dann nicht, wenn er erst nach diesem Zeitpunkt durch Erteilung einer erforderlichen Genehmigung rechtsgültig wird. Ist die Festsetzung eines rechtsverbindlichen Bebauungsplanes funktionslos geworden, so kann das Vorkaufsrecht nicht entstehen. Unter Grundstücken im Sinne des Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 sind nur Grundstücke im grundbuchrechtlichen Sinne zu verstehen, nicht einzelne Geschosse und Ebenen, für die im Bebauungsplan gesonderte Festsetzungen nach §9 Abs. 3 möglich sind. Dagegen kann ein Grundstücksteil, der innerhalb des räumlichen Geltungsbereiches eines rechtsverbindlichen Bebauungsplanes liegt, dem Vorkaufsrecht unterliegen, auch wenn sich die Restfläche außerhalb des Bebauungsplanes befindet, sofern die Ausübungsvoraussetzungen für den Grundstücksteil gegeben sind. Das Vorkaufsrecht nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 erfasst nur Grundstücke, für die im Bebauungsplan eine Nutzung für nichtöffentliche Zwecke festgesetzt ist, da das Satzungsvorkaufsrecht nach seinem Zweck das allgemeine Vorkaufsrecht nach § 24 lediglich ergänzen soll. Ist im Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen nach § 8a BNatSchG festgesetzt, so geht das allgemeine Vorkaufsrecht nach §24 Abs. 1 Nr. 1 als lex specialis vor. Die Satzung darf jedoch solche Flächen mitumfassen, soweit sie nach ihrer Größe nicht ins Gewicht fallen. Das Vorkaufsrecht erstreckt sich nur auf unbebaute Grundstücke. Die Satzung braucht sich allerdings nicht auf unbebaute Grundstücke zu beschränken, wenn der Bebauungsplan bebaute und unbebaute Grundstücke umfasst und sich die Einbeziehung auch einzelner bebauter Flächen in den Satzungsumgriff als zweckmäßig erweist. Dies kann insbesondere der Fall sein, wenn bei bebauten Grundstücken mit dem Abbruch bestehender Gebäude zu rechnen ist. Das Vorkaufsrecht entsteht dann jedoch erst nach Abbruch der Gebäude. Ob ein Grundstück unbebaut ist, richtet sich nach dem tatsächlichen Grundstückszustand. Eine nur geringfügige Bebauung steht aber dem Vorkaufsrecht entsprechend dem Gesetzeszweck nicht entgegen. Das Gleiche gilt, wenn das Grundstück zwar bebaut ist, jedoch der Abbruch der Anlage nach § 179 verlangt werden kann. Das Vorkaufsrecht wird auch für den selbständig bebaubaren Teil eines im Übrigen bebauten Grundstücks zu bejahen sein.