Übernahme einer Landesbürgschaft

Die dem Landkreis mit dem Antrag auf Übernahme einer Landesbürgschaft vorgelegten Bauzeichnungen gaben die wirklich beabsichtigte Nutzung des geplanten Hauses schon dann unrichtig wieder, wenn der Kläger nur die beiden Räume im Obergeschoß nicht wie im Bauplan angegeben als Büro, sondern als Kinderschlafzimmer nutzen wollte. Hat der Kläger die als Gewerberäume deklarierten Zimmer in Wahrheit für Wohnzwecke verwenden wollen, wofür die fehlende Abtrennbarkeit von Gewerbe- und Wohnräumen einen Anhalt geben kann, und hat M diese Absicht nicht erkannt, so entfällt allerdings eine Haftung der Beklagten nicht schon deshalb, weil die Zusicherungen des M für den entstandenen Schaden nicht ursächlich gewesen seien. Denn es lässt sich auch nach den Feststellungen des Berufsgericht nicht ausschließen, dass der Kläger von dem Vorhaben Abstand genommen hätte, wenn M ihn auf die Hindernisse hingewiesen hätte, die sich der Erlangung einer Landesbürgschaft für ein Bauvorhaben, wie es den Angaben des Kläger in den vorgelegten Bauplänen entsprach, entgegenstellten. Ein solcher Sachverhalt kann allerdings im Rahmen der Anwendung von § 2541I BGB zur Minderung oder gar zum Wegfall der Haftung führen. Hat M dagegen an der versuchten Täuschung mitgewirkt und den Kläger dadurch möglicherweise in seinem Vorhaben noch bestärkt, so würde es überhaupt an einem durch M gesetzten und von der Beklagten nach § 278 BGB zu verantwortenden Vertrauenstatbestand fehlen. Es muss daher geprüft werden, was das Berufsgericht bisher noch nicht getan hat, ob der Kläger ernstlich beabsichtigte, die in den dem Landratsamt vorgelegten Bauplänen als Büroräume ausgewiesenen Zimmer für diesen Zweck zu nutzen. Unter diesem Gesichtspunkt kann den vom Berufsgericht festgestellten Äußerungen des M über seine guten persönlichen Beziehungen zu den Leuten beim Landratsamt eine ganz andere Bedeutung zukommen als bisher angenommen, nämlich die, er werde die Pläne des Kläger dort schon durchbringen, die Leute dort würden schon nichts merken.
Nach Auffassung des Berufsgericht gereicht es dem Kläger weder zum Nachteil, dass er den Angaben des M vertraut hat, noch, dass er sich mit den von M vorgeschlagenen Änderungen des Bauvorhabens nicht einverstanden erklärt hat, nachdem der Kreisausschuss den Bürgschaftsantrag wegen der Überschreitung der Wohnflächengrenzen abgelehnt hatte. Die sich hiergegen richtenden Angriffe der Revision haben Erfolg. Auszugehen ist davon, dass § 254 BGB auch für Schadensersatzansprüche aus Verschulden bei Vertragsschluss gilt.
Allerdings kann die Beklagten dem Kläger, wenn dieser wirklich ein nach den Vorschriften des II. Wohnungsbaugesetzes förderungswürdiges Haus errichten wollte, nicht entgegenhalten, er habe leichtfertig auf die unrichtigen Versicherungen des M vertraut. Der Kläger war nach den Feststellungen des Berufsgerichts nach seinem Beruf zwar geschäftlich nicht völlig unerfahren, konnte aber doch bei der Durchführung des Bauvorhabens auf Fachkenntnissen nicht zurückgreifen. Grundsätzlich kann derjenige, der den anderen Teil durch schuldhaft unrichtige Angaben irregeführt hat, gegenüber dem Ersatzanspruch des Geschädigten nicht geltend machen, diesen treffe ein Mitverschulden um deswillen, weil er den unrichtigen. Angaben vertraut und dadurch einen Mangel an Sorgfalt gezeigt habe. Hiervon ist das Berufsgericht rechtsbedenkenfrei ausgegangen. Gegenstand der Erklärungen des M waren nicht bloße rechtlich unverbindliche Prognosen, sondern im Rahmen der Vertragsverhandlungen erteilte Auskünfte. Entgegen der Meinung der Revision ist nicht ersichtlich, warum es sich hier um einen Sonderfall einer Auskunft handeln soll. Die Äußerungen des M bezogen sich zwar auf künftiges Verhalten der Beklagten und einer Behörde. Gleichwohl handelt es sich nicht um bloße Prophezeiungen. Die Angaben gingen nach den Feststellungen des Berufsgericht dahin, dass die vom Kläger beabsichtigte, M in allen Einzelheiten bekannte Finanzierung des Bauvorhabens stehe, d. h. nach der gegenwärtigen Planung des Kläger mit einer Gewährung des Darlehens und einer Übernahme der Bürgschaft gerechnet werden könne. Diese Darstellung bezog sich zwar auf einen künftigen Zustand. Dessen Verwirklichung hing im Wesentlichen aber von den gegenwärtigen Gegebenheiten ab. Diese konnten, wie andere Tatsachen auch, Gegenstand einer Auskunft sein.
Aus den nachstehenden Gründen begegnet aber die Meinung des Berufsgericht durchgreifenden rechtlichen Bedenken, der Kläger habe sich, nachdem sich die Überschreitung der in §§ 39, 82II. Wohnungsbaugesetz bestimmten Wohnflächengrenzen als Hindernis für die Übernahme der Bürgschaft und damit im Ergebnis auch für die Gewährung beider Darlehen herausgestellt hatte, zur Verminderung des Schadens nach §254II BGB nicht mit der von M vorgeschlagenen baulichen Trennung der Büro- und Wohnräume einverstanden erklären müssen, weil diese wegen des Raumbedarfs der sechsköpfigen Familie seiner Schwester unzumutbar gewesen sei oder jedenfalls auf eine betrügerische Manipulation hinausgelaufen wäre. Bei der Prüfung der Frage, ob der Kläger unter diesen Gesichtspunkten zu der Höhe des von ihm geltend gemachten Schadens beigetragen hat, kommt es nicht darauf an, ob der Kläger gerade der von M vorgeschlagenen Änderung hätte folgen müssen. Ausschlaggebend ist, dass es um eine verhältnismäßig geringe Flächenüberschreitung von 15,04 qm bei einer Gesamtnutzungsfläche von rd. 300 qm ging, wenn die im Erdgeschoß vorgesehenen gewerblichen Räume von 47,8 qm bei der Berechnung der Wohnfläche außer Betracht bleiben. Die Durchführung eines Bauvorhabens mit einem Wert von rd. 300000 DM stand auf dem Spiel. Daher hätte ein einsichtiger Bauherr jede gesetzlich zulässige Möglichkeit einer Planänderung ergriffen. Ob eine solche Anpassung der Baupläne nicht möglich oder dem Kläger nicht zumutbar war, hat das Berufsgericht nicht hinreichend geprüft.
Es hat aus dem Baubetreuungsvertrag, nach dem das Haus bestellt worden war, geschlossen, der Kläger habe ein Fertighaus bauen wollen. Das ist mindestens ungenau. Es hat dabei den Vertrag des Klägers übersehen, nach dem es sich bei dem von ihm bestellten Haus um eine Sonderanfertigung und nicht um ein Typenhaus gehandelt hat. Darauf deuten auch Zusätze in dem schon erwähnten Baubetreuungsvertrag hin. Ferner hat der Klägernach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag der Beklagten die Baupläne nach Abschluss des Baubetreuungsvertrages geändert; die V-KG hatte deshalb eine zusätzliche Leistungsbeschreibung angefertigt. Schwierigkeiten, die einer Änderung von Typenhäusern möglicherweise entgegenstehen, müssen daher hier nicht notwendigerweise bestanden haben. Ob und wie die vom Kläger verlangte Sonderausführung noch im Planungsstadium hätte geändert werden können, hat das Berufsgericht nicht untersucht. Dass Änderungen aus tatsächlichen, insbesondere bautechnischen oder wirtschaftlichen Gründen ausgeschlossen waren, kann nicht ohne weiteres angenommen werden. Nach dem Baubetreuungsvertrag war das Haus mit einer verlängerten Achse bestellt worden. Möglicherweise hätte eine angemessene Verkürzung dieser Achse schon genügt, um eine Finanzierung des Bauvorhabens zu sichern. Da das Berufsgericht die Baupläne des Kläger unter diesen Gesichtspunkten - auch unter Heranziehung Sachkundiger - nicht geprüft hat, kann der erkennende Senat nicht davon ausgehen, dass dem Kläger eine Anpassung seiner Baupläne an die Anforderungen des II. Wohnungsbaugesetzes nicht zumutbar war.