Umlegungsgebiet

Das Vorkaufsrecht ist gegeben für bebaute und unbebaute Grundstücke und Grundstücksteifflächen in einem Umlegungsgebiet. Ein Bebauungsplan oder ein Aufstellungsbeschluss ist nicht erforderlich, auch keine öffentliche Zweckbestimmung wie in Abs. 1 Nr. 1. Das Grundstück muss innerhalb des im Umlegungsbeschluss bezeichneten Umlegungsgebietes liegen. Das Vorkaufsrecht entsteht mit dem Tag der Bekanntmachung des Umlegungsbeschlusses, im Falle des § 50 Abs. 1 Satz 2 mit der individuellen Bekanntgabe gegenüber den Beteiligten. Die Ausübung des Vorkaufsrechts für einen vor Bekanntmachung des Umlegungsbeschlusses abgeschlossenen Kaufvertrag ist unzulässig, auch dann, wenn der Vertrag erst nach diesem Zeitpunkt durch Erteilung einer erforderlichen Genehmigung rechtsgültig wird. Das Vorkaufsrecht kann ausgeübt werden, solange das betreffende Grundstück von der Umlegung erfasst bleibt, d. h. bis zum Inkrafttreten des Umlegungsplans. In den Fällen des § 71 Abs. 2 und des § 76 endet das Vorkaufsrecht.
Nach Anfechtung des Umlegungsbeschlusses kann das Vorkaufsrecht wegen der aufschiebenden Wirkung nur ausgeübt werden, wenn der Umlegungsbeschluss Für sofort vollziehbar erklärt wird. Bleibt es bei der aufschiebenden Wirkung, so ist umstritten, ob diese nur das Grundstück des Anfechtenden oder alle im Umlegungsverfahren befindlichen Grundstücke erfasst. Dabei kann der in § 71 Abs. 2 enthaltene Rechtsgedanke sinngemäß angewendet werden. Vor Ausübung des Vorkaufsrechts für ein Grundstück, dessen Eigentümer kein Rechtsmittel eingelegt hat, ist daher zu prüfen, ob die künftige Entscheidung über ein Rechtsmittel, das ein anderes Grundstück betrifft, bewirken kann, dass das im Wege des Vorkaufsrechts zu erwerbende Grundstück aus der Umlegung ausscheidet. Da das Vorkaufsrecht einen wirksamen Kaufvertrag voraussetzt, kann es erst ausgeübt werden, wenn der Kaufvertrag durch die Umlegungsstelle nach § 51 genehmigt worden ist. Die strengen Voraussetzungen für die Genehmigungsversagung nach § 51 Abs. 3 brauchen für die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht vorzuliegen. Es genügt, wenn der Erwerb des Grundstücks der Umlegung dient. Die Frage, für welchen konkreten Zweck die Gemeinde das Vorkaufsrecht im Umlegungsgebiet ausüben darf, betrifft Abs. 3. Zum Verhältnis des Vorkaufsrechts nach Abs. 1 Nr.2 zu anderen Vorkaufsrechten.Das Vorkaufsrecht gilt nicht für die Grenzregelgung. Nach § 46 Abs. 5 kann die Gemeinde dem Umlegungsausschuß für einzelne Fälle oder bestimmte Gebiete die Befugnis zur Ausübung eines ihr nach § 24 Abs. 1 Nr.2 zustehenden Vorkaufsrechts übertragen und die Übertragung jederzeit widerrufen. Das Recht der Gemeinde, nach der Übertragung ein Vorkaufsrecht zu anderen als Umlegungszwecken auszuüben, bleibt unberührt. Ansprüche Dritter werden durch die Sätze 1 und 2 nicht begründet.
Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und im städtebaulichen Entwicklungsbereich. Zu den Unterschieden zum bisherigen Recht. Das Vorkaufsrecht in Sanierungsgebieten und Entwicklungsbereichen gilt für bebaute und unbebaute Grundstücke und Grundstücksteile. Es erfasst nur Kaufverträge, die am Tag der Bekanntmachung der Sanierungs- und Entwicklungssatzung oder später abgeschlossen werden. Für einen im Laufe des Tages der Bekanntmachung abgeschlossenen Kaufvertrag entsteht das Vorkaufsrecht ohne Rücksicht auf die Uhrzeit der Bekanntmachung oder des Vertragsabschlusses. Ein vorher geschlossener Vertrag löst das Vorkaufsrecht auch dann nicht aus, wenn er erst nach Gebietsfestlegung durch Erteilung einer erforderlichen Genehmigung wirksam wird. Ein Bebauungsplan oder Aufstellungsbeschluss ist für das Vorkaufsrecht nicht erforderlich. Die Frage, zu welchem konkreten Zweck die Gemeinde das Vorkaufsrecht in Sanierungs- und Entwicklungsgebieten ausüben darf, betrifft Abs. 3. Zum Verhältnis des Vorkaufsrechts nach Abs. 1 Nr. 3 zum Vorkaufsrecht nach § 3 BauGB-MaßnahmenG, insbesondere wenn sich die Anwendungsbereiche beider Vorkaufsrechte decken; zum Verhältnis zu anderen Vorkaufsrechten.
Grundstücke im Sanierungsgebiet. Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet besteht das Vorkaufsrecht im Umgriff der Sanierungssatzung. Es gilt auch in förmlich festgesetzten Ersatz- und Ergänzungsgebieten nach § 142 Abs. 2 sowie - im Gegensatz zum bisherigen Recht - in Sanierungsgebieten, die nach § 142 Abs. 4 im sog. vereinfachten Verfahren festgelegt werden. Dem Vorkaufsrecht unterliegen nur Kaufverträge, für die die Genehmigung nach § 144 Abs. 2 Nr. 3 im Einzelfall oder nach § 144 Abs. 3 allgemein erteilt ist, soweit eine Genehmigung erforderlich ist. Die Voraussetzungen für das Vorkaufsrecht entfallen mit dem Tag der Bekanntmachung der Aufhebung der Sanierungssatzung. In den Fällen des § 163 Abs. 1 und 2 bleibt - bis zur Löschung des Sanierungsvermerks im Grundbuch - an sich das Vorkaufsrecht für die entlassenen Grundstücke bestehen, da § 163 Abs. 3 Satz 1 nur die Anwendung der §§ 144, 145 und 153, also nicht des § 24 Abs. 1 Nr. 3, ausschließt; die Ausübung dürfte aber in der Regel nicht mehr vom Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt sein. Mit der Löschung des Sanierungsvermerks erlischt auch das Vorkaufsrecht.
Da das Vorkaufsrecht einen wirksamen Kaufvertrag voraussetzt, kommt es im Sanierungsgebiet nicht zur Anwendung, wenn einem Kaufvertrag im Rahmen der Preisprüfung die Genehmigung versagt worden ist. Dabei ist zu unterscheiden zwischen Sanierungsgebieten, in denen die §§ 153-156 gelten, und Sanierungsgebieten mit vereinfachtem Verfahren.
Die Preisprüfung ist nur für das klassische Sanierungsgebiet vorgesehen. Liegt beim Verkauf eines Grundstücks der Kaufpreis über dem Wert, der sich aus § 153 Abs. l ergibt, so ist hierin nach § 153 Abs. 2 eine wesentliche Erschwerung der Sanierung zu sehen. Die Gemeinde muss dann die nach § 144 Abs. 2 Nr. 3 erforderliche Genehmigung versagen, so dass es nicht zu einem wirksamen Kaufvertrag kommt. Das Vorkaufsrecht läuft somit ins Leere. Es kommt auch dann nicht zum Zuge, wenn die Gemeinde die Genehmigung erteilt hat oder die Genehmigungsfiktion nach § 145 Abs. 1 Satz 2 eintreten ließ. Denn unabhängig davon, ob die Gemeinde in einem solchen Fall die Genehmigung oder das Negativattest nach §48 VwVfG zurücknehmen kann, steht der Ausübung des Vorkaufsrechts jedenfalls § 153 Abs. 3 Satz 1 entgegen, wonach die Gemeinde ein Grundstück nicht zum überhöhten Kaufpreis erwerben darf.
Im vereinfachten Verfahren, in dem es keine Preisprüfung gibt, entsteht das Vorkaufsrecht auch für Kaufverträge mit überhöhtem Preis. Diesen muss die Gemeinde akzeptieren, wenn sie vom Vorkaufsrecht Gebrauch machen will, weil sie das Grundstück Für die Sanierung so dringend benötigt, dass sie die Zahlung eines überhöhten Preises mit dem Gebot der sparsamen Verwendung von Haushaltsmitteln vereinbaren kann.