Unrecht

Die Möglichkeit der Baugenehmigungsbehörde, eine zu Unrecht erteilte Teilungsgenehmigung zurückzunehmen, bedeutet allerdings faktisch eine weitgehende Entwertung der Bindungswirkung des § 21 Abs. 1. Dieser Vorschrift kommt ohnehin nur dann eine eigenständige Bedeutung zu, wenn die Teilungsgenehmigung unter Verstoß gegen die §§ 29 ff. erteilt worden ist. Es muss jedoch berücksichtigt werden, da sogar eine zu Unrecht erteilte Baugenehmigung nach § 48 VwVfG zurückgenommen werden kann und die Bindungswirkung einer Teilungsgenehmigung nicht weiter gehen kann als die durch die Baugenehmigung geschaffene Rechtsposition. Die Rücknahme der Teilungsgenehmigung erfolgt mit Wirkung ex tunc, d. h. die Teilung wird von Anfang an unwirksam. Es ist aus Gründen der Rechtsklarheit nicht möglich, die Rechtswirkung der Rücknahme der Teilungsgenehmigung auf die Zukunft zu beschränken oder aber ihr nur die Bindungswirkung nach § 21 Abs. 1 zu nehmen. Adressat der Rücknahmeverfügung ist derjenige, dem die Teilungsgenehmigung erteilt worden ist bzw. sein Rechtsnachfolger. Soweit zwischenzeitlich andere Personen aufgrund der Teilung Rechte am Grundstück erworben haben, sind sie gemäß § 13 VwVfG am Verfahren zu beteiligen und im Verwaltungsprozess nach § 65 Abs. 2 VwGO beizuladen. Die Rücknahme der Teilungsgenehmigung muss nach § 48 Abs. 4 VwVfG innerhalb eines Jahres, nachdem die Behörde Kenntnis von der Rechtswidrigkeit der Genehmigung erlangt hat, ausgesprochen werden; hierbei handelt es sich um eine Ausschlussfrist, die nicht verlängert werden kann. Voraussetzung für den Beginn der Frist ist allerdings positive Kenntnis der Behörde, fahrlässige - auch grob fahrlässige - Unkenntnis reicht nicht aus.
Rücknahme der fingierten Teilungsgenehmigung. Die dargelegten Grundsätze für die Rücknahme einer zu Unrecht erteilten Teilungsgenehmigung gelten sinngemäß auch für eine nach § 19 Abs. 3 Satz 6 fingierte Teilungsgenehmigung, die eine materiell-baurechtswidrige Bebauung ermöglicht. Denn die Fiktion des § 19 Abs. 3 Satz 6 hat zur Folge, dass der Antragsteller so gestellt wird, als ob ihm eine Genehmigung erteilt worden wäre. Er muss demnach auch alle Eingriffsmöglichkeiten der Baugenehmigungsbehörde hinnehmen, die dieser gegenüber einer erteilten Teilungsgenehmigung zustehen. Wenn die Bindungswirkung der fingierten Teilungsgenehmigung bereits eingetreten ist, die Baugenehmigungsbehörde aber irrtümlich meint, dies sei noch nicht der Fall und deshalb einen die Teilungsgenehmigung versagenden Bescheid erlässt, dann kann dieser Bescheid nach Ansicht des BVerwG allerdings nicht in eine Rücknahme der fingierten Teilungsgenehmigung umgedeutet werden. Denn die Entscheidung über die Rücknahme steht im Ermessen der Baugenehmigungsbehörde, während es sich bei der Versagung der Teilungsgenehmigung um eine rechtlich gebundene Entscheidung handelt; nach § 47 Abs. 3 VwVfG ist deshalb eine Umdeutung unzulässig.
Widerruf der Teilungsgenehmigung. Ein Widerruf der Teilungsgenehmigung nach § 49 VwViG kommt praktisch nur dann in Betracht, wenn eine der Genehmigung beigefügte Auflage nicht erfüllt worden ist, denn der wichtigste Fall des § 49 Abs. 2 VwVfG, nämlich eine nachträgliche Änderung der Sach- und Rechtslage, hat bereits in § 21 Abs. 2 Satz 1 eine abschließende Regelung erfahren. Der Hauptunterschied zwischen Rücknahme und Widerruf besteht darin, dass letzterer nach dem eindeutigen Wortlaut des § 49 Abs. 1 VwVfG nur mit Wirkung ex nunc ausgesprochen werden kann.
Privatrechtliche Folgen der Rücknahme der Teilungsgenehmigung. Die privatrechtlichen Folgen der Rücknahme einer erteilten oder fingierten Teilungsgenehmigung bestehen darin, dass die Teilung als von Anfang an nicht genehmigt und damit als unwirksam anzusehen ist. Der Käufer hat also trotz Eintragung im Grundbuch als Eigentümer nicht das Eigentum an dem abgeteilten Grundstück erworben, vielmehr bleibt der Verkäufer Eigentümer des ungeteilten Gesamtgrundstücks. Die Übereignung des abgetrennten Grundstücksteils kann auch nicht in die Einräumung eines entsprechenden Miteigentumsanteils am Gesamtgrundstück umgedeutet werden, da dies regelmäßig nicht den Interessen der Vertragsparteien entsprechen wird. Eine Einschränkung der Rücknahme der Teilungsgenehmigung dahingehend, da nur ex nunc die Rechtswirkungen der Rücknahme eintreten, d. h. die Bindungswirkung nach § 21 Abs. 1 in Wegfall kommt, während die Teilungsgenehmigung für die Vergangenheit wirksam bleibt, ist unzulässig. Denn diese Aufspaltung würde regelmäßig dem Willen der Vertragsparteien zuwiderlaufen, die die Bebaubarkeit des abzuteilenden Grundstücksteils als Vertragsanteil vereinbart haben, sodass der Käufer des Grundstücksteils nur unter dieser Voraussetzung am Kaufvertrag festgehalten werden soll. Eine Ausnahme hiervon ist aber dann zu machen, wenn der Käufer bereit ist, das Risiko der Bebaubarkeit einseitig zu übernehmen, d. h. wenn er einen Antrag auf Erteilung der Teilungsgenehmigung gemäß § 19 Abs. 1 Nr. 3 vierte Alternative gestellt hat. Da es in diesem Fall maßgeblich auf die Vorstellungen des Erwerbers ankommt, gibt es keinen Grund, den Erwerber von dem Risiko freizustellen, dass die Teilungsgenehmigung mit Wirkung ex nunc aufgehoben wird, so dass er zwar Eigentümer des abgeteilten Grundstücks wird, es aber dennoch nicht - wie beabsichtigt bebauen kann. Diese Ausnahme von dem Grundsatz, dass eine Teilungsgenehmigung nicht mit Wirkung ex nunc zurückgenommen werden kann, setzt aber voraus, dass sich aus dem Kaufvertrag zweifelsfrei die Bereitschaft des Käufers ergibt, das Risiko der Bebaubarkeit einseitig zu übernehmen. Wird die Teilungsgenehmigung mit Wirkung ex nunc aufgehoben, dann stehen dem Käufer nach der Rechtsprechung des BGH Gewährleistungsansprüche nach § 459ff. BGB zu. Der BGH begründet dies damit, dass die Bebaubarkeit des Grundstücks bereits bei der Übereignung gefehlt habe, so dass der Mangel nicht erst durch die Rücknahme der Teilungsgenehmigung bewirkt worden sei. Die Teilungsgenehmigung begründe nicht die Zulässigkeit der beabsichtigten Bebauung, sondern binde lediglich die Baugenehmigungsbehörde im Rahmen des § 21 Abs. 1. Dieser Anspruch aus §§ 459ff. BGB stellt aber wegen der kurzen Verjährungsfrist des § 477 BGB von einem Jahr nur einen unzureichenden Schutz des Käufers dar. Wird die Teilungsgenehmigung erst nach Ablauf eines Jahres zurückgenommen, dann scheiden somit Gewährleistungsansprüche aus. Neben dem Gewährleistungsanspruch steht dem Käufer auch ein Anspruch aus Wegfall der Geschäftsgrundlage zu, der nicht durch die Sonderregelung der §§ 459 ff. BGB verdrängt wird, weil beide Ansprüche unterschiedliche Anknüpfungspunkte haben. Während der Gewährleistungsanspruch allein auf der bauplanungsrechtlichen Unzulässigkeit der beabsichtigten Bebauung ruht und nach dem Urteil des BGH vom 16.6. 1978 rechtlich unabhängig von der Teilungsgenehmigung ist, knüpft ein Anspruch aus Wegfall der Geschäftsgrundlage gerade an die entfallene Teilungsgenehmigung an. Die Teilbarkeit des Grundstücks war Grundlage des Kaufvertrags; hätten die Parteien gewusst, dass das Grundstück überhaupt nicht oder jedenfalls bei Offenbarung der beabsichtigten Nutzung nicht geteilt werden kann, hätten sie den Vertrag nicht abgeschlossen oder zumindest einen anderen, zulässigen Nutzungszweck vereinbart.