Unterbringung

Ein von einem Arbeitgeber zur Unterbringung von Gastarbeitern gemietetes Wohnheim ist mangelhaft i. S. von § 537 BGB, wenn die Unterbringung der Gastarbeiter in ihm nicht mehr den entsprechend der gewandelten Verkehrsanschauung in behördlichen Richtlinien festgelegten Mindestanforderungen genügt.
Zum Sachverhalt: Die Beklagte mietete von der Kläger die Wohnheime C. und J. als Unterkünfte für ihre Gastarbeiter. Die beiden Mietverträge vom 2. 1. 1967 und vom 10. 4:1970 sehen ausdrücklich vor, dass der Mieter (Beld.) die ihm zugewiesenen Betten in dem betreffenden Wohnheim zur Unterbringung von eigenen Arbeitskräften übernimmt. Im Vertrag vom 2. 1. 1970 wurde der Mietpreis für das Wohnheim C. auf 2,50 DM pro Tag und Bett festgesetzt. Einschließlich der Nebenausgaben errechnete sich die Miete auf monatlich 2324 DM. Für dieses Mietverhältnis wurde eine Kündigungsfrist von 2 Monaten zum Quartalsende vereinbart. Im Vertrag vom 10. 4. 1970 wurde der Mietpreis für das Wohnheim J. auf monatlich 2300 DM bemessen, wobei vereinbart wurde, dass die Kläger der Beklagte insgesamt 20 Betten komplett leihweise zur Verfügung stellte. Dieser Vertrag sollte erstmals zum 30. 4. 1972 kündbar sein. Die Beklagte kündigte durch Anwaltschreiben vom 23. 3. 1972 beide Mietverträge für Ende März 1972 fristlos, weil die Räume nicht den im Bundesanzeiger Nr. 63 vom 1. 4. 1971 bekanntgemachten Richtlinien des Bundesministers für Arbeit und Sozialordnung für die Unterkünfte ausländischer Arbeitnehmer entsprächen und deshalb nach Ablauf der bis Ende März 1972 zugestandenen Übergangsfrist der vertragsgemäße Gebrauch entzogen sei.
Mit der Klage hat die Kläger für die Monate April bis September 1972 für beide Wohnheime Zahlung des Mietzinses in Höhe von insgesamt 27764 DM gefordert. Beide Vorinstanzen haben die Klage abgewiesen. Auch die Revision blieb erfolglos.
Aus den Gründen: ... II. Entgegen der Ansicht der Revision lassen die Ausführungen des Berufungsgerichts keinen Rechtsfehler erkennen.
. .. 2. Die Revision vertritt die Auffassung, die Kläger sei nicht verpflichtet gewesen, dafür zu sorgen, dass die Wohnheime den neuen Richtlinien über die Ausstattung von Gemeinschaftsunterkünften für Gastarbeiter entsprechen; diese Richtlinien hätten als reine Verwaltungsvorschriften nicht in die laufenden Mietverträge der Parteien eingreifen können und hätten deshalb auch nichts an der Vertragsmäßigkeit der Mietobjekte geändert. Hierbei verkennt die Revision die mittelbare Auswirkung, welche die Richtlinien auf die Vertragspflichten der Klägergehabt haben.
Da die Kläger die Wohnheime der Beklagte nicht etwa zur beliebigen Verwendung vermietet hatte, sondern die Unterbringung von 20 bzw. 26 Gastarbeitern ausdrücklich in den Verträgen vereinbart worden war, musste sie auch dafür sorgen, dass die Wohnheime als Unterkünfte für die vertraglich vorgesehene Anzahl von Gastarbeitern geeignet waren (§ 536 BGB). Die fehlende Eignung der Wohnheime für den vertragsmäßigen Gebrauch hat das Berufungsgericht mit Recht aus II Nr. 1 und III Nr. 10 der vorerwähnten Richtlinien entnommen. Allerdings ist es richtig, dass diese Richtlinien weder in die laufenden Mietverträge der Parteien eingegriffen haben, noch allgemeinverbindliche Rechtsvorschriften über die bei der Belegung von Gastarbeiterunterkünften einzuhaltenden Mindestanforderungen enthalten. Das folgt daraus, dass es sich lediglich um Verwaltungsvorschriften handelt, die außerdem die an Gastarbeiterunterkünfte zu stellenden Anforderungen nicht allgemein regeln, sondern nur die Unterbringung von ausländischen Arbeitnehmern durch ihre Arbeitgeber zum Gegenstand haben (vgl. auch den erst später in Kraft getretenen § 120 c). Dennoch sind die Richtlinien über ihren unmittelbaren Geltungsbereich hinaus auch für die Frage maßgebend, in welchem Zustand der Vermieter einer Gastarbeiterunterkunft diese dein Mieter, zu überlassen hat.
Räumlichkeiten, die Menschen als Wohnung dienen sollen, müssen bestimmten Mindestanforderungen genügen, die sich vor allem nach der Verkehrsanschauung richten. Für die Erfüllung dieser Anforderungen muss der Vermieter sorgen; andernfalls befinden sich die Räume nicht in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch (als Wohnung) geeigneten Zustand (§ 536 BGB). Die entsprechenden Mindestanforderungen für die Vermietung von Gastarbeiterunterkünften können die Richtlinien über die Unterbringung ausländischer Arbeitnehmer durch ihre Arbeitgeber entnommen werden, wenn und soweit diese Richtlinien über ihren eigentlichen Anwendungsbereich hinaus zugleich auch eine Konkretisierung allgemeiner Vorstellungen über die menschenwürdige Unterbringung von Gastarbeitern sind.
Diese Voraussetzung erfüllt zumindest die Richtlinie II Nr. 1, Die Forderung, dass in Gemeinschaftsunterkünften für die Unterbringung von Gastarheitern mindestens 8 qm Wohnfläche je Bewohner bereitzustellen sind, entspricht bei Berücksichtigung sowohl des durchschnittlichen Lebensstandards in der Bundesrepublik als auch der besonderen Verhältnisse der Gastarbeiter allgemeinen Vorstellungen über das unbedingt Notwendige. Das gleiche gilt aber zumindest in einem Fall wie dem hier zu entscheidenden auch für die Richtlinie III Nr. 10, wonach derartige Gemeinschaftsunterkünfte einen Tagesraum haben sollen. Diese Forderung wird man zwar nicht allgemein als unabdingbar ansehen können (vgl. auch § 120c GewO, wo dieses Erfordernis nicht mehr aufgeführt wird). Weist aber eine Gemeinschaftsunterkunft nicht einmal die notwendige Wohnfläche von 8 qm je Bewohner auf, wie hier die Unterkunft J., oder erfüllt sie in dieser Hinsicht kaum mehr als die Minimalforderungen der Richtlinien, wie nach dem eigenen Vorbringen der Kläger das Wohnheim C , dessen angebliche Wohnfläche von 232,38 qm sich auf 26 unterzubringende Gastarbeiter verteilt, so erscheint ein Tagesraum für 20 bzw. 26 Heimbewohner als unentbehrlich; irgendein Ausgleich dieses Fehlbestandes wird von der Kläger selbst nicht behauptet.
3. Somit wiesen beide Wohnheime Mängel auf, die ihren vertragsmäßigen Gebrauch beeinträchtigen (§ 537 BGB), weil sie keinen Tagesraum hatten und weil zudem die Wohnfläche des Wohnheimes J. das für die vereinbarte Unterbringung von 20 Gastarbeitern erforderliche Maß erheblich unterschritt.
4. Zu Unrecht meint die Revision, die Mängel seien kein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung gewesen, weil der Beklagte ein Festhalten an den Mietverträgen bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungs- fristen zuzumuten gewesen sei. Gern. § 542 BGB war die Beklagte schon aus dem Grunde zur fristlosen Kündigung berechtigt, weil die Kläger sich nach der Feststellung des Berufungsgerichts weigerte, vorhandene Mängel der Mietsache ohne eine Gegenleistung der Beklagte zu beseitigen. Nur soweit die durch diese Mängel bewirkte Entziehung des vertragsmäßigen Gebrauchs der Wohnheime unerheblich war, begründete sie kein Kündigungsrecht (§ 542 II BGB). Dieser Kündigungsausschluss greift hier jedoch nicht ein. Wie der Senat schon wiederholt ausgesprochen hat, findet § 542 BGB gerade auch bei Mängeln der Mietsache Anwendung (vgl. BGH, WM 1967, 515 [517]; NJW 1974, 2233 = Nr. 6 zu § 542 BGB =- WM 1974, 1131). Einer Fristsetzung zur Abhilfe gemäß § 542 I 2 BGB bedurfte es nicht, weil die Kläger die Abhilfe, soweit ihr eine solche überhaupt möglich war, jedenfalls ernstlich und endgültig verweigert hat (vgl. Palandt-Putzo, BGB, 34. Aufl. [1975], § 542 Anm. 3d).
Auch dass die Richtlinien nach der Übergangsregelung hinsichtlich der hier zu beanstandenden Punkte erst am 1. 4. 1972 wirksam wurden, war kein Grund, der Beklagte die Kündigungsmöglichkeit vor diesem Zeitpunkt zu versagen. Die Eignung der Wohnheime für den vorgesehenen Zweck war infolge der allgemeine Maßstäbe setzenden Auswirkung der Richtlinien schon vor dem 1.4. 1972 nicht mehr gegeben. Nur behinderte dies die Weiterbenutzung zunächst nicht erheblich, solange die Nichteinhaltung der Mindestanforderungen für Gastarbeiterunterkünfte für die Beklagte persönlich noch keine nachteiligen Folgen haben konnte. Mit solchen Folgen musste die Beklagte jedoch am 23. 3. 1972 angesichts des unmittelbar bevorstehenden Ablaufs der Übergangsfrist am 31. 3. 1972 nunmehr ernsthaft rechnen, so dass sich die Mängel der Wohnheime für die Beklagte bereits als eine erhebliche Hinderung ihres vertragsmäßigen Gebrauchs auswirkten (§ 542 II BGB).
Ohne Erfolg versucht die Revision, die Erheblichkeit der bei den Wohnheimen festgestellten Mängel mit der Erwägung auszuräumen, die ab 1. 4. 1972 geltenden Richtlinien hätten nur für die erstmalige Unterbringung ausländischer Arbeitskräfte nach diesem Zeitpunkt Bedeutung gehabt, nicht aber auch für die Wohnverhältnisse der schon vorher untergebrachten Gastarbeiter; die Beklagte habe nicht dargelegt, dass sie Ende März 1972 demnächst neu zu vermittelnde ausländische Arbeitskräfte habe unterbringen wollen. Damit verkennt die Revision die sich aus § 542 BGB ergebende Verteilung der Darlegungslast. Da infolge der mangelnden Eignung der Wohnheime für die vorgesehene Unterbringung der Gastarbeiter der Beklagte der vertragsmäßige Gebrauch der Mietsache entzogen war, wäre es Sache der Kläger gewesen, darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen, dass die Vorenthaltung des vertragsmäßigen Gebrauchs gleichwohl unerheblich war. Im übrigen wäre es der Beklagte aber selbst dann, wenn sie sich vorerst keine weiteren ausländischen Arbeitnehmer vermitteln lassen wollte, nicht zuzumuten gewesen, ihre bisherigen Arbeitnehmer in Wohnheimen zu belassen, die wegen Nichterfüllung der an derartige Unterkünfte zu stellenden Mindestanforderungen inzwischen auf allgemeine Missbilligung stießen. Somit wurden die Mietverträge über die beiden Wohnheime durch die fristlose Kündigung der Beklagte bereits zum 31. 3. 1972 beendet. Für die Folgezeit entfiel daher auch die Verpflichtung der Beklagte zur Entrichtung des Mietzinses.