Untermieter

Für den Fall, dass der Vermieter nicht dafür gesorgt hat, dass der Untermieter vom Mieter über seine Rechtsposition aufgeklärt wurde und der Untermieter deshalb angenommen hat, Hauptmieter zu sein, ist vom Landgericht Stade und vom Landgericht Köln angenommen worden, der Hauptvermieter müsse sich so behandeln lassen, wie wenn der Untermieter Hauptmieter geworden sei.
Der BGH hat den Einwand des Rechtsmissbrauchs auf den Fall beschränkt, dass der Untermieter bei Vertragsabschluss nicht wusste, dass sein Vermieter nicht der Wohnungseigentümer ist. Wusste er dies, so kann er sich deswegen nicht auf Kündigungsbestimmungen berufen, weil er dann erkennen konnte, dass er nur gegenüber seinem Vertragspartner, nicht aber gegenüber dem Wohnungseigentümer nach den §§ 564b, 556a BGB Kündigungsschutz genießt. Den Fall, dass der Untermieter, der weiß, dass sein Vermieter nicht Wohnungseigentümer ist, dennoch annimmt, sich auf die Vorschriften über den Kündigungsschutz berufen zu können, hatte der BGH nicht zu entscheiden. Es liegt nahe, für diesen Fall anzunehmen, dass der Einwand des Rechtsmissbrauchs nicht begründet ist, weil der Untermieter, der sich rechtskundigen Rat erholen kann, für die Folgen seines Rechtsirrtums selbst wird einstehen müssen. Hatte der Untermieter bei Vertragsabschluss dagegen keine Kenntnis davon, dass die Wohnung seinem Vertragspartner nicht gehört, so kann nach Meinung des BGH der Hauptvermieter, der die Wohnung an ein gewerbliches Wohnungsunternehmen vermietet hat, nach Kündigung dieses Vertrages mit einem Räumungsverlangen gegenüber dem Untermieter nur Erfolg haben, wenn dem Untermieter gegenüber einer Kündigung des Untervermieters keine Schutzrechte aus den §§ 556a, 564b BGB zustehen würden. Diese Auffassung hat der BGH im wesentlichen damit begründet, dass es geboten sei, bei der hier gewählten Vertragsgestaltung, die der Gesetzgeber bei Einführung der Kündigungsschutzbestimmungen nicht vorausgesehen habe, den gutgläubigen Untermieter in Bezug auf den Kündigungsschutz nicht schlechter zu stellen als den Mieter, der die Wohnung unmittelbar vom Eigentümer gemietet hat. Er meint, die Versagung des Kündigungsschutzes in einem Fall wie hier würde der neueren Entwicklung im Wohnungsbau nicht gerecht. Diese sei dadurch gekennzeichnet, dass Anleger, nicht zuletzt im Hinblick auf steuerliche Vorteile, ihr Kapital für die Errichtung oder den Erwerb von Eigentumswohnungen einsetzen, die sie - wenn überhaupt - zumindest für längere Zeit nicht selbst bewohnen wollten. Die Nutzung der Wohnung überließen sie einem gewerblichen Vermietungsunternehmen, das seinerseits keinen Mieterschutz genieße, das ihnen aber langfristig feste Mietzinseinnahmen garantiere und ihnen den Verwaltungsaufwand abnehme, den die Vermietung einer Wohnung mit sich bringe. Eine solche Vertragsgestaltung werde insbesondere beim sog. Bauherrenmodell gewählt, bei dem der Wohnungseigentümer häufig dem Bauträger selbst die Weitervermietung übertrage und sich von diesem einen bestimmten Mietzins garantieren lasse. Es sei nicht einzusehen, weshalb der Eigentümer, der eine solche Vertragsgestaltung mit den ihr inne- wohnenden Vorteilen wähle, in Bezug auf die Möglichkeit, die Mietsache wiederzuerlangen, darüber hinaus zum Schaden des Untermieters besser gestellt sein solle als der Vermieter, der die Wohnung unmittelbar an den Benutzer vermiete. Der Eigentümer wisse, dass seine Wohnung letztlich zum Wohnen benutzt werden solle und dass ein Wohnungsinteressent sich nicht ohne zwingenden Anlass darauf einlasse, eine Wohnung zu mieten, für die Kündigungsschutz nicht bestehe. Er habe es in der Hand, dafür zu sorgen, dass der Untermieter bei Abschluss des Vertrages darüber informiert werde, einen Untermietvertrag einzugehen. In dem Beschluss ist aufgezeigt, welche Möglichkeiten der Eigentümer hat, um die Information des Untermieters über die wahre Rechtsnatur des Vertrages, den dieser abschließt, sicherzustellen. Der BGH hat auch ausgeführt, dem Vermieter, der wegen der fehlenden Unterrichtung des Untermieters durch den Mieter sich die Berufung auf die H 556a, 554b BGB entgegenhalten lassen müsse, ständen bei entsprechender Gestaltung des Hauptmietvertrages Schadensersatzansprüche gegen den Mieter zu. Der Gesichtspunkt, dass dem Vermieter das Bestehen eines Schadensersatzanspruches bei Insolvenz des Mieters nichts nutzt, vermag eine abweichende Beurteilung nicht zu rechtfertigen. Die Zahlungsfähigkeit des Mieters gehört bei jedem Mietvertrag zum Risikobereich des Vermieters.
Dass dem Hauptvermieter zugemutet wird, das Verbleiben des Untermieters in der Wohnung zu dulden, obwohl eine vertragliche Rechtfertigung hierfür nicht besteht, hat der BGH nicht verkannt. Er hat dieses Ergebnis aber als hinnehmbar angesehen, weil der Untermieter nach § 242 BGB eine entsprechende Vergütung für die weitere Nutzung der Mietsache zu zahlen habe und sich auch die weiteren gegenseitigen Ansprüche, die sich zwangsläufig aus der weiteren Nutzung der Mietsache ergeben, nach § 242 BGB beurteilt werden könnten.
Der BGH hatte weiter die Frage zu entscheiden, ob die dargelegten Grundsätze auch für den Fall gelten, dass der Hauptvermieter gegen den Untermieter nach § 556 III BGB vorgeht, nachdem er - nach Erwerb des Wohnungseigentums im Wege der Zwangsversteigerung - dem Mieter gegenüber von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 57 a ZVG Gebrauch gemacht hat. Nach seiner Auffassung kann die Frage, ob der Untermieter dem Ersteher rechtsmissbräuchliches Verhalten entgegenhalten kann, nicht anders beantwortet werden als die Frage, ob der Mieter sich gegenüber der Kündigung nach § 57 a ZVG auf die Schutzbestimmungen der §§ 556a, 564b BGB berufen kann. Die letztere Frage hat er bejaht. Hinsichtlich der Anwendbarkeit des § 564b BGB entspricht seine Ansicht der im Beschluss im einzelnen zitierten überwiegenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur. Der von einigen Autoren geteilten Ansicht des Oberlandesgerichts Oldenburg, dem Mieter stehe gegenüber der Kündigung aus § 57a ZVG ein Widerspruchsrecht nach § 556 a BGB nicht zu, ist er nicht gefolgt. Er hat vielmehr angenommen, das durch § 57 a ZVG gewährte Sonderkündigungsrecht stehe unter dem Vorbehalt der Gesetzgebung zum Kündigungsschutz des Mieters, deren Zweck es nicht nur erfordere, die Kündigung von den Voraussetzungen des § 564b BGB abhängig zu machen, sondern dem Mieter auch die Berufung auf die Sozialklausel des § 556 a BGB gestatte.