Untermietvertrag

1. Werden vom bisherigen Mieter dem Vermieter vorenthaltene Räume weitervermietet, so ist der Mietvertrag nicht gemäß § 306 BGB nichtig; der Vermieter verliert jedoch den Anspruch auf Mietzins für die Zeit, während der er dem neuen Mieter die Räume nicht überlassen kann.
2. Werden vom bisherigen Mieter dem Vermieter vorenthaltene Räume weitervermietet und schließt der neue Mieter mit dem bisherigen einen Untermietvertrag, so gilt die vom Vermieter dem neuen Mieter geschuldete Gebrauchsüberlassung als erfüllt. Der neue Mieter schuldet den vereinbarten Mietzins; ein Anspruch des Vermieters gegen den bisherigen Mieter auf Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltung der Mietsache besteht nicht.
3. Werden vom bisherigen Mieter dein Vermieter vorenthaltene Räume weitervermietet und veranlasst der neue Mieter den bisherigen, die dem Vermieter geschuldete Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltung der Mietsache an ihn, den neuen Mieter, zu zahlen, so ist er dem Vermieter zur Herausgabe des Erlangten verpflichtet, wenn dieser die nichtberechtigte Verfügung über die Ent- schädigung genehmigt.
Anmerkung: Werden Wohn- und Gewerberäume weitervermietet, noch ehe sie vom bisherigen Mieter geräumt und herausgegeben worden sind, z. B. während des Laufs der Kündigungsfrist, und werden sie dem Vermieter nach Fristablauf mit der Folge vorenthalten, dass er sie dem neuen Mieter nicht überlassen kann, so ergeben sich daraus die folgenden vom BGH gezogenen Rechtsfolgen:
1. Zunächst stellt sich die Frage nach dem rechtlichen Schicksal des Mietzinsanspruchs des Vermieters. Dass der neue Mieter dem Mietzinsanspruch bei der geschilderten Sachlage nicht mit Rechten aus § 537 BGB begegnen kann, liegt daran, dass noch keine Übergabe stattgefunden hat. Das ist bereits mehrfach höchstrichterlich entschieden worden (vgl. die BGH-Urteile vom 12. 10. 1977 - VIII ZR 73/76 - LM vorstehend Nr. 61 = WM 1977, 1328 = NJW 1978, 103 und vom 28. 11. 1979- VIII ZR 302/78 - LM § 537 BGB Nr. 26 = WM 1980, 312 = NJW 1980, 377). Auch aus § 541 BGB ergibt sich zugunsten des neuen Mieters nichts. Von einem Rechtsmangel kann jedenfalls dann keine Rede sein, wenn dem bisherigen Mieter ordnungsgemäß gekündigt und er deshalb dem Vermieter gegen- über zum Besitz nicht mehr berechtigt war.
Fraglich ist, ob der Vermieter den Anspruch auf Mietzins nach den allgemeinen Vorschriften verloren hat. Der neue Mietvertrag ist auf eine dem Vermieter unmögliche Leistung gerichtet, wenn ins Zeitpunkt des Vertragsschlusses und der vorgesehenen Übergabe der bisherige Mieter die Räume noch inne hat. Ist nur dem Schuldner die Erfüllung der Gebrauchs- überlassungspflicht nicht möglich, so liegt kein Fall der anfänglichen ob- jektiven Unmöglichkeit mit der Folge der Nichtigkeit des Vertrages (§ 306 BGB) vor (so BGHZ 47, 266 [269] = LM § 313 BGB Nr. 29 und BGH, Urteil vom 10. 3. 1972- V ZR 87/70 - WM 1972, 656 für den Fall des Verkaufs einer dem Verkäufer nicht gehörenden Sache). Der Vertrag ist vielmehr gültig. Die Rechtsfolgen anfänglichen subjektiven Unvermögens sind im Gesetz nicht geregelt und demzufolge insbesondere in der Literatur um- stritten (vgl. dazu Enneccerus-Lehmann, Recht der Schuldverhältnisse, 15. Bearb., § 29 II. 2.). Im Mietrecht gelten für den Fall anfänglichen subjektiven Unvermögens des Vermieters, dem Mieter den Gebrauch der Sache zu ermöglichen, die Regeln der §§ 275, 280, 323 ff. in entsprechender Anwendung (vgl. BGB-RGRK, 12. Aufl., § 537 Rdnr. 2; MünchKomm, BGB, § 275 Rdnr. 2). Verliert nach § 3231 BGB der Schuldner den Anspruch auf die Gegenleistung selbst dann, wenn weder er noch der Gläubiger die Unmöglichkeit der Leistung zu vertreten hat, so gilt das erst recht, wenn der Schuldner, wie im entschiedenen Falle der Vermieter, grundsätzlich für sein Leistungsvermögen einzustehen hat.
2. Auf entsprechenden Sachvortrag des Vermieters hat der BGH im Urteil vom 10. 11. 1982 ausgeführt, dass es zu dieser Konsequenz des Verlustes des Mietzinsanspruchs nicht käme, wenn der neue Mieter gebilligt hätte, dass der bisherige in den Räumen blieb und ihn ferner veranlasst hätte, aufgrund einer vertraglichen Absprache Mietzins an ihn, den neuen Mieter, zu zahlen. Zu Unrecht habe das Berufungsgericht angenommen, für die Rechtsbeziehungen der Parteien des Rechtsstreits sei ohne Belang, was der neue Mieter mit dem bisherigen vereinbart habe. Dazu hat das RevGer. folgende Erwägungen angestellt. Ist dem Mieter die Sache überlassen worden, und überlässt er sie danach seinerseits im Wege der Untervermietung einem Dritten, so übt er hierdurch den ihm eingeräumten Gebrauch - vgl. § 549 BGB - aus. Im vorliegenden Falle hat der neue Mieter, sofern der Sachvortrag des Vermieters zutrifft, im Ergebnis dasselbe erreicht, auch ohne dass ihm der Vermieter zuvor den Gebrauch an den Räumen, auf den er vertraglich Anspruch hatte, verschafft hat. Hat der neue Mieter aber ohne Zutun des Vermieters von den Räumen in derselben Weise Gebrauch gemacht, wie wenn ihm das Mietobjekt überlassen worden wäre, so kann der Vermieter den mit dem neuen Mieter vereinbarten Mietzins verlangen. Der neue Mieter muss sich behandeln lassen, als hätte der Vermieter - nachträglich - seine Gebrauchsüberlassungspflicht erfüllt. Der Vermieter verliert bei dieser Sachlage andererseits Ansprüche auf Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltung der Mietsache aus § 557 BGB gegen den bisherigen Mieter. Hat der neue Mieter die Räume untervermietet, so leitet der bisherige Mieter sein Besitzrecht nunmehr von dem neuen Mieter ab, der seinerseits unstreitig Anspruch auf Überlassung der Räume gegenüber dem Vermieter hatte. Eine Vorenthaltung der Mietsache im Sinne des § 557 BGB war dann, ohne dass es auf eine Befugnis zur Untervermietung ankäme, nicht mehr gegeben.
3. Sind die Räume dagegen nicht untervermietet worden, hat der neue Mieter aber, was nach Sachlage im entschiedenen Fall nicht fernlag, das Verbleiben des bisherigen Mieters in den Räumen - ohne seinerseits Vermieter pflichten zu übernehmen - lediglich zum Anlass genommen, um diesen zu bewegen, die dem Vermieter gemäß § 557 BGB geschuldete Nutzungsentschädigung nicht an diesen, sondern an ihn, den neuen Mieter, zu zahlen, so wäre er wegen nichtberechtigter, vom Vermieter nachträglich durch schlüssiges Verhalten genehmigter Verfügung über die Entschädigung verpflichtet, das Erlangte an den Vermieter herauszugeben, § 81611 BGB. Mit dieser Auffassung hat sich der VIII. Zivilsenat nicht in Widerspruch zu seiner Entscheidung vom 20. 5. 1964 - VIII ZR 235/63 (LM § 549 BGB Nr. 2a = NJW 1964, 1853; 2296 = WM 1964, 860) gesetzt, dem damals entschiedenen Fall liegt ein anderer Sachverhalt zugrunde.