Unterpachtvertrag

Die Anfechtung eines Unterpachtvertrages wegen arglistiger Täuschung über die fehlende Erlaubnis des Verpächters verstößt dann gegen Treu und Glauben, wenn der anfechtende Unterpächter zuvor mit dem Verpächter über dieselben Räume einen Pachtvertrag zu gleich günstigen Bedingungen abgeschlossen und der bisherige Pächter dazu durch Aufgabe seines Pachtvertrages beigetragen hat.
Zum Sachverhalt: Der Beklagte pachtete 1971 von einer Brauerei Gaststättenbetriebe. Aufgrund einer als Mietvertrag über Geschäftsräume bezeichneten Vereinbarung von 1973 überließ er eine Diskothek, eine Gaststätte, eine Bar und ein Restaurant dem Kläger zu einem monatlichen Mietzins von 10000 DM. Der Beklagte unterließ es, den Kläger bei Vertragsschluss davon zu unterrichten, dass die Brauerei sich die Genehmigung einer Unterverpachtung vertraglich ausdrücklich vorbehalten hatte. Im Dezember 1973 wies die Brauerei den Kläger darauf hin, dass sie die zur Unterverpachtung notwendige Zustimmung nicht erteilen werde und forderte ihn gleichzeitig zur Räumung auf. Der Kläger erreichte in Verhandlungen, dass die Brauerei ihm die Gaststättenräume 1974 unmittelbar verpachtete. Das zwischen der Brauerei und dem Beklagte bestehende Pachtverhältnis wurde einverständlich aufgehoben. Der Kläger focht den Vertrag von 1973 mit der Begründung an, der Beklagte habe ihm verschwiegen, dass die Genehmigung der Brauerei noch erforderlich wäre. Mit der Klage erstrebt, der Kläger die Verurteilung des Beklagte zur Rückzahlung der geleisteten Zahlungen.. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufsgericht hat ihr stattgegeben. Die Revision des Beklagten führt zur Aufhebung und Zurückverweisung.
Aus den Gründen: 1. Das Berufsgericht hat zur Leistungsklage ausgeführt, der Kläger habe die mit dem Beklagte getroffenen Vereinbarungen wirksam angefochten. Der Beklagte habe sich eine arglistige Täuschung zuschulden kommen lassen. Er habe die ihm nach. Treu und Glauben obliegende Pflicht verletzt, den Kläger mit hinreichender Deutlichkeit darüber aufzuklären, dass der Unterpachtvertrag der Erlaubnis der Brauerei bedürfe. Aus dem Vertrag habe der Kläger zwar möglicherweise ersehen können, dass die Brauerei Eigentümerin und Verpächterin der fraglichen Räume ist, nicht aber, dass die Unterverpachtung ihre Zustimmung erforderte. Für den Entschluss, den Unterpachtvertrag ab- zuschließen, sei die Täuschung ursächlich gewesen. Es komme nicht darauf an, ob und welchen Schaden der Kläger letztlich erlitten habe. Ein Anfechtungsrecht stünde ihm nur dann nicht zur Seite, wenn seine Stellung in keiner Weise beeinträchtigt worden wäre. Davon könne aber nicht die Rede sein, weil er im Vertrauen auf die Wirksamkeit des Vertrages erhebliche Mittel investiert habe. Die Anfechtung habe auch die Inventarübernahmeverträge erfasst, die mit dem Unterpachtvertrag wirtschaftlich und rechtlich eine Einheit gebildet hätten. Für den Kläger seien die ihm übertragenen Einrichtungsgegenstände wertlos gewesen, falls er nicht aufgrund eines wirksamen Unterpachtvertrages den Gaststättenbetrieb weiterführen konnte. Die erbrachten Leistungen könne der Kläger, da die Verträge von Anfang an nichtig seien, aus dem Gesichtspunkt ungerechtfertigter Bereicherung zurückfordern.
Diese Erwägungen halten einer Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.
a) Die Revision wendet sich nicht gegen die Annahme des Berufsgericht, der Beklagte sei verpflichtet gewesen, den Kläger darauf hinzuweisen, dass die Brauerei dem Abschluss eines Unterpachtvertrages über die Gaststättenräume zustimmen müsse. Sie nimmt auch die Bejahung objektiv pflichtwidrigen Verhaltens hin.
b) Der Beklagte rügt dagegen, das Berufsgericht habe nicht dargelegt, worin das Arglistige seines Verhaltens zu sehen sei. Diese Rüge greift im Ergebnis nicht durch. Zwar ist die subjektive Seite der arglistigen Täuschung, im angefochtenen Urteil nicht gesondert dargestellt worden, aus dem Zusammenhang der Entscheidungsgründe ergibt sich jedoch, dass der Beklagte auch insoweit ordnungsgemäß beschieden worden ist. Zur Arglist ist weder Schädigungsabsicht noch auch nur Schädigungsvorsatz erforderlich; es genügt das Bewusstsein, dass der Partner, ohne die Täuschung die Willenserklärung möglicherweise nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt abgegeben hätte, wobei bedingter Vorsatz ausreicht. Unstreitig war sich der Beklagte des Fehlens der Erlaubnis der Brauerei zu der beabsichtigten Unterverpachtung bewusst. Er durfte sich nicht dabei beruhigen, der Kläger werde von sich aus Konsequenzen daraus ziehen, dass die Genehmigungsbedürftigkeit jedes Unterpachtvertrages gesetzlicher Regel entspricht und der Vertrag überdies einen Hinweis auf die Brauerei als Verpächterin enthielt. Es war vielmehr offenkundig, dass der Kläger im Glauben, wenn nicht sogar in der Gewissheit eines gültigen und bedingungslosen Vertragsschlusses gehandelt hat. In der Tat ist es nämlich nicht vorstellbar und widerspricht es jeder Lebenserfahrung, dass jemand ohne diesen Glauben oder diese Gewissheit einen Unterpachtvertrag von erheblicher wirtschaftlicher Tragweite vorbehaltlos eingeht. Schwieg der Beklagte gleichwohl, so nahm er zumindest in Kauf, dass der Kläger bei Kenntnis des Fehlens der Erlaubnis den Unterpachtvertrag nicht oder nicht mit gleichem Inhalt abgeschlossen hätte. Unschädlich wäre es, wenn das Berufsgericht angenommen haben sollte, ein ohne Erlaubnis des Verpächters abgeschlossener Unterpachtvertrag sei unwirksam. Aus der Vorschrift des § 596 I BGB wird zwar einhellig gefolgert, dass sie gesetzlich die Unzulässigkeit der Unterverpachtung bestimme, das bedeutet jedoch nicht, dass der schuldrechtliche Vertrag zwischen Pächter und Unterpächter unwirksam ist. Bis auf das fehlende Kündigungsrecht des Pächters bei verweigerter Zustimmung zur Unterpacht gelten für die Unterpacht vielmehr die gleichen Regeln, wie für die Untermiete. Fehlt die Erlaubnis des Verpächters bei Abschluss des Unterpachtvertrages, so muss der Unterpächter allerdings befürchten, dass der Pächter die eingegangenen Verpflichtungen nicht wird erfüllen können, weil der Verpächter den Hauptpachtvertrag wegen vertragswidrigen Gebrauchs kündigen und dann nach § 556 III BGB gegen den Unterpächter vorgehen wird. Das damit verbundene Risiko steht dem mit einem - im Rechtsinne - unwirksamen Unterpachtvertrag verknüpften Risiko nicht nach. In beiden Fällen hängt die Verwirklichung des Vereinbarten allein von der Haltung des Verpächters ab. In diesem Sinne, dass der Kläger davon ausgegangen ist, einen ohne weiteres zu realisierenden Unterpachtvertrag abzuschließen, sind die von der Revision beanstandeten Erwägungen des Berufsgericht zu verstehen:
d) Das Berufsgericht hat nicht erwogen, ob die Parteien den Unterpachtvertrag von 1973 durch schlüssiges Verhalten 1974 einverständlich aufgehoben haben, als der Kläger mit der Brauerei den Pachtvertrag abschloss und der Beklagte mit ihr gleichzeitig die Beendigung seines Pachtverhältnisses vereinbarte. Unerörtert geblieben ist auch, ob dies den Verlust des Anfechtungsrechtes zur Folge gehabt haben könnte. Beide Gesichtspunkte hat die Revision jedoch nicht aufgegriffen. Sie macht vielmehr geltend, der Verlust eines etwaigen Anfechtungsrechts sei - vor seiner Ausübung - durch Abschluss des unmittelbaren Pachtvertrages mit der Brauerei eingetreten. Das trifft zu. Der erkennende Senat tritt der von unter Bezugnahme auf die Entscheidung des RG vom 28. 3. 1930 vertretenen Auffassung bei, dass auch die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung unter dem Vorbehalt von Treu und Glauben steht. Die Anfechtung ist deshalb dann ausgeschlossen, wenn die Rechtslage des Getäuschten durch die arglistige Täuschung nicht beeinträchtigt worden ist. Die Vorinstanz hat das gesehen, aber gemeint, an dieser Voraussetzung fehle es im vorliegenden Falle, weil der Kläger im Vertrauen auf die Wirksamkeit des Vertrages erhebliche Mittel investiert habe. Dieser Standpunkt lässt sich indessen nicht aufrechterhalten. Für die Beurteilung der Frage, ob die Rechtslage des Getäuschten durch die arglistige Täuschung beeinträchtigt worden ist, kommt es auf den Zeitpunkt der Ausübung des Anfechtungsrechts an. Davon ist auch das RG in der zitierten Entscheidung ausgegangen und hat dargelegt, nachdem - im damals entschiedenen Falle - der klagende Versicherungsnehmer das vollmachtlose Handeln seiner Ehefrau bei Abschluss des Versicherungsvertrages genehmigt habe und infolgedessen auch für die dabei gemachten unzutreffenden Angaben einzustehen habe, stehe der Beklagte Versicherer nicht schlechter, als wenn der Kläger selbst den Versicherungsvertrag mit ihr geschlossen und selbst den Versicherungsantrag gestellt hätte; damit entfalle der Grund und das Recht zur Anfechtung. Im vorliegenden wie in dem vom RG entschiedenen Falle bestand zunächst ein Anfechtungsgrund. Die Rechtsposition des Klägers war wegen des Fehlens der Erlaubnis der Brauerei beeinträchtigt. Hätte die Brauerei nachträglich die Unterverpachtung erlaubt, so wäre für eine Anfechtung des Unterpachtvertrages unzweifelhaft kein Raum mehr. Nichts anderes kann gelten, wenn der Verpächter der Unterverpachtung nicht zustimmt, wohl aber mit dem Unterpächter - unter gleichzeitiger Beendigung des Pachtvertrages mit dem bisherigen Pächter - unmittelbar einen Pachtvertrag abschließt. Das ist im vorliegenden Falle unter tätiger Mitwirkung des Beklagten geschehen. Der Kläger hat auf diese Weise erlangt, was er durch Abschluss des Unterpachtvertrages erreichen wollte. Dass die Bedingungen des unmittelbaren Pachtvertrages ungünstiger wären als die im Unterpachtvertrag ausgehandelten, behauptet er, nicht. Die vom Kläger vorgenommenen Investitionen zum Erwerb des Inventars erhielten damit den vom Berufsgericht zutreffend herausgestellten Sinn. Eine Beeinträchtigung der Rechtslage des Klägers aufgrund arglistigen Verschweigens des Fehlens der Unterpachtgenehmigung bestand deshalb seit 1974 nicht mehr.
e) Da dem Kläger 1974 das Recht, den Unterpachtvertrag anzufechten nicht mehr, zustand, ist die weitere Frage, ob Unterpachtvertrag und Inventarübernahmevereinbarungen eine wirtschaftliche und rechtliche Einheit bildeten mit der Folge, dass die Anfechtung des Unterpachtvertrages auch die Verträge erfasste, gegenstandslos geworden.
f) Die Entscheidung des Berufsgericht über die Leistungsklage konnte danach keinen Bestand haben. Den weiteren vom Kläger geltend gemachten Anfechtungsgrund, der darauf abzielte, die Nichtigkeit der Inventarübernahmeverträge herbeizuführen, hat die Vorinstanz - von ihrem Standpunkt aus folgerichtig - nicht geprüft. Das muss nachgeholt werden.
Da die Voraussetzungen zu eigener Sachentscheidung des Senats nicht gegeben sind, war die Sache zu anderweiter Verhandlung und Entscheidung an das Berufsgericht zurückzuverweisen.