Unterverbriefung des Kaufpreises

Zur Frage des Arglisteinwandes, wenn der Verkäufer eines Grundstücks den Erhalt einer Vorauszahlung auf den Kaufpreis bestreitet und später, nachdem er das Bestreiten nicht mehr aufrechterhalten kann, Unterverbriefung des Kaufpreises behauptet und unter Berufung auf die Formnichtigkeit des Vertrages die Herausgabe des Grundstücks verlangt.
Anmerkung: Im Rahmen einer Klage auf Herausgabe eines Grundstücks stritten die Parteien eines Grundstückskaufvertrages darum, ob sie neben dem beurkundeten Kaufpreis von 27500 DM mündlich vereinbart hatten, dass ein weiterer Betrag von 26000 DM, den der Beklagte dem Kläger am Tage der Beurkundung übergeben hat, zusätzlich zu dem beurkundeten Kaufpreis geschuldet sein sollte (so der Kläger als Verkäufer) oder ob er als Vorauszahlung auf den Kaufpreis bestimmt war und auf diesen angerechnet werden sollte (so der Beklagte als Käufer).
1. Träfe - wie das Berufungsgericht angenommen hat - der Vortrag des Klägers zu, so wäre der beurkundete Vertrag wegen Unterverbriefung als Scheingeschäft nichtig (§ 117 BGB) und mit seinem tatsächlich gewollten Inhalt mangels Beurkundung unwirksam (§§ 313 S. 1, 125 BGB). Wäre dagegen vom Vortrag des Beklagten auszugehen - dies ist wegen einer begründeten Verfahrensrüge für die Revisionsinstanz der Fall -, so stellte sich die Frage, ob der Vertrag dann nicht wegen fehlender Beurkundung der Abrede über die Anrechnung der Vorauszahlung ebenfalls nichtig - und der Herausgabeanspruch daher gleichfalls begründet - wäre.
Nach ständiger Rechtsprechung sind bei Grundstücksgeschäften alle Vereinbarungen beurkundungsbedürftig, aus denen sich nach dem Willen der Vertragspartner das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft zusammensetzt. Zum beurkundungsbedürftigen Inhalt eines Rechtsgeschäfts gehört aber nur der Teil der Erklärungen, der eine Regelung enthält, d. h. Rechtswirkungen erzeugt. Im vorliegenden Falle ist mithin zu fragen, ob die - angeblich mündlich vereinbarte - Klausel über die Anrechnung des vor Vertragsschluss gezahlten Barbetrages Rechtswirkungen erzeugt oder nur klarstellende Bedeutung gehabt hätte. Nach Ansicht des Senats hätte die Einigung der Parteien über diesen Punkt konstitutive, rechtserzeugende Wirkung gehabt, weil im Zeitpunkt der Vorauszahlung die Kaufpreisschuld noch nicht bestand und die Vorauszahlung daher nicht schon von Rechts wegen zu einer Teilerfüllung der Kaufpreisforderung (in der logischen Sekunde des Vertragsschlusses) führen konnte. Der Senat neigt zu der Ansicht, dass die Abrede über die Anrechnung der Vorauszahlung als Teil der vertraglichen Gesamtregelung hätte mit beurkundet werden müssen. Er entscheidet die Frage der Formbedürftigkeit aber nicht abschließend, weil es auf sie aus anderen Gründen (vgl. dazu unter 2) nicht ankommt.
2. Selbst wenn der Vertrag (gemäß der Vermutung des § 139 BGB) in vollem Umfang nichtig wäre, dürfte der Kläger auf der Grundlage des Vorbringens des Beklagten nach § 242 BGB hieraus ausnahmsweise keine Rechte herleiten. .Nach gefestigter Rechtsprechung ist ein an sich formnichtiger Grundstückskaufvertrag in besonderen Ausnahmefällen als wirksam zu behandeln, wenn die Nichtigkeitsfolge mit Treu und Glauben unvereinbar wäre. Hierzu gehören die Fälle einer Existenzgefährdung und die Fälle einer besonders schweren Treupflichtverletzung. Nach dem Tatsachenvortrag des Beklagten wäre der vorliegende Fall der zweiten Fallgruppe zuzuordnen. Hierzu verweist der Senat im Einzelnen auf die im zweiten Leitsatz angeführten sowie auf weitere, im besprochenen Urteil nachzulesende Umstände.