Ursprünglichen Fassung
Das BBauG 1960 in seiner ursprünglichen Fassung kannte als Instrument zur Sicherung der Bauleitplanung im wesentlichen ein allgemeines Vorkaufsrecht für Grundstücke, die in einem Bebauungsplan öffentliche Zwecke ausgewiesen oder in eine Umlegung einbezogen waren, ein durch Satzung zu begründendes besonderes Vorkaufsrecht an unbebauten Grundstücken im Geltungsbereich eines Bebauungsplans und in Gebieten, in denen die Aufstellung eines Bebauungsplanes beschlossen wurde, sowie ein ebenfalls durch Satzung zu begründendes besonderes Vorkaufsrecht in Sanierungsgebieten.
Die BBauG-Novelle 1976 brachte eine wesentliche Erweiterung des Vorkaufsrechts: Es wurde aus seinen bisherigen engen räumlichen und sachlichen Grenzen als Mittel zur Sicherung der Bauleitplanung herausgelöst und zu einem differenzierten, freilich auch komplizierten Instrument der Steuerung der gemeindlichen Bodenpolitik ausgestaltet. Die wesentlichen Neuerungen waren: Das allgemeine Vorkaufsrecht umfasste nicht nur Grundstücke, die in einem Bebauungsplan für öffentliche Zwecke ausgewiesen waren, sondern alle bebauten und unbebauten Grundstücke im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes oder eines Bebauungsplanaufstellungsbeschlusses. Das bisher nur an unbebauten Grundstücken mögliche Satzungsvorkaufsrecht wurde auf bebaute Grundstücke und auf Gebiete, in denen die Gemeinde städtebauliche Maßnahmen in Betracht zog, erweitert. Es sollte den Gemeinden durch eine gezielte, ausschließlich an städtebaulichen Interessen orientierte Bodenvorratspolitik die Sicherung einer langfristigen geordneten städtebaulichen Entwicklung ermöglichen. Neu war ein besonderes Vorkaufsrecht an bebauten Grundstücken zur Sicherung städtebaulicher Erhaltungsziele. Das Vorkaufsrecht galt im gesamten Gemeindegebiet und war nicht beschränkt auf Grundstücke im Geltungsbereich einer so genannten Erhaltungssatzung nach § 39h Abs. 1 BBauG 1976. Dies war allerdings strittig. Die Novelle 1976 brachte ferner ein besonderes Vorkaufsrecht an bebauten und unbebauten Grundstücken zum Erwerb von Austausch- und Ersatzland, führte eine allgemeine Preislimitierung ein und weitete die Veräußerungspflicht der Gemeinde aus.
Regelung des StBauFG - Das StBauFG kannte ein Vorkaufsrecht
- in Sanierungsgebieten an bebauten und unbebauten Grundstücken, das nach § 11 Satz 2 StBauFG auch in Ersatz- und Ergänzungsgebieten galt, das jedoch in Sanierungsgebieten, die im vereinfachten Verfahren festgelegt wurden, ausgeschlossen war,
- in städtebaulichen Entwicklungsbereichen an bebauten und unbebauten Grundstücken, das nach §62 Satz 4 StBauFG auch in so genannten Anpassungsgebieten galt.
Regelung des BauGB. Das BauGB 1986 behielt das Vorkaufsrecht als wichtiges Instrument die Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung bei, beschränkt es jedoch auf die Gebiete, in denen die Gemeinde konkrete städtebauliche Maßnahmen beabsichtigt. Diese Beschränkung war nach Auffassung des Gesetzgebers ordnungspolitisch geboten, zumal sich das Bauen in der Zukunft weitgehend auf den Innenbereich konzentrieren würde. Durch die Reduzierung auf die Fälle, in denen das Vorkaufsrecht auch schon bis zum Erlass des BauGB 1986 vorrangig ausgeübt worden war, sollte verwaltungsmäßiger Leerlauf vermieden und der Grundstücksverkehr entlastet werden. Die Vorschriften des BauGB sind gegenüber der komplizierten Regelung des BBauG gesetzessystematisch straffer und übersichtlicher gefasst. An der grundsätzlichen Zielsetzung des Vorkaufsrechtes hat sich dabei nichts geändert. Obwohl es im Zweiten Teil unter der Überschrift Sicherung der Bauleitplanung geregelt ist, geht sein sachlicher Anwendungsbereich über die bloße Planungssicherung hinaus. Das Vorkaufsrecht bleibt - wie nach dem BBauG und nach dem StBauFG - ein Instrument zur Steuerung der gemeindlichen Bodenpolitik. Das Dauerrecht des BauGB enthält im Wesentlichen folgende Regelung:
Allgemeines Vorkaufsrecht, §24 fasst die bisherigen Vorkaufsrechte nach §24 Abs. 1 Nr. 1 und 3 7 BBauG, § 17 und §57 StBauFG sowie nach §24a BBauG in zum Teil erheblich geänderter Form zusammen. Die Vorschrift enthält außerdem einen zusätzlichen Tatbestand. Das allgemeine Vorkaufsrecht steht der Gemeinde in folgenden Fällen zu: sich um Grundstücke handelt, für die eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen festgesetzt ist. Das allgemeine Vorkaufsrecht des BBauG umfasste demgegenüber alle Grundstücke im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes. An Flächen innerhalb eines Bebauungsplanes, für die keine öffentliche Nutzung festgesetzt ist, besteht somit nach dem BauGB ein Vorkaufsrecht - außer dem genannten Fall des § 8 a BNatSchG - nur noch, wenn die Gemeinde durch Satzung ein besonderes Vorkaufsrecht nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 begründet, das allerdings auf unbebaute Grundstücke beschränkt ist. Weggefallen ist auch das generelle Vorkaufsrecht an bebauten und unbebauten Grundstücken in Gebieten, für die lediglich ein Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplanes vorlag. Es konnte wegen der Ausgestaltung des Abwendungsrechts erst in einem späten Stadium der Planung ausgeübt werden. Dieses Vorkaufsrecht ist lediglich zum Teil in § 25, nämlich in §25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, aufrechterhalten. Das BauGB-MaßnahmenG enthält allerdings seit 1.5. 1993 wieder einen auf unbebaute Wohnbauflächen beschränkten Tatbestand, der dein früheren ähnlich ist.
Nach § 24 Abs. 1 Nr.2 hat die Gemeinde ein Vorkaufsrecht an bebauten und unbebauten Grundstücken in einem Umlegungsgebiet. Die Vorschrift enthält gegenüber dem BBauG keine wesentliche Neuerung. Das BBauG sah zwar ein Vorkaufsrecht für Grundstücke vor, die in ein Verfahren nu Bodenordnung einbezogen waren, wozu neben der Umlegung auch die Grenzregelung gehörte, die praktische Bedeutung des Vorkaufsrechts für die Grenzregelung war jedoch gering. Die neue Vorschrift stellt klar, dass das Vorkaufsrechts nur in Umlegungsgebieten gilt.
Das Vorkaufsrecht nach §24 Abs.1 Nr.3 besteht an bebauten oder unbebauten Grundstücken in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und in einem städtebaulichen Entwicklungsbereich einschließlich der Anpassungsgebiete. Das BauGB hat insoweit das Vorkaufsrecht des StBauFG übernommen. Neu ist, dass das Vorkaufsrecht auch für Sanierungsgebiete gilt, die nach § 142 Abs. 4 im vereinfachten Verfahren festgelegt werden. Nach dem StBauFG war das Vorkaufsrecht in solchen Gebieten ausgeschlossen. Das BauGB hat das vereinfachte Verfahren neu geregelt. Das Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr. 4 steht der Gemeinde zu an Grundstücken im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung nach § 172 zur Sicherung von städtebaulichen Erhaltungszielen: Die Gemeinde kann nach § 172 in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebietes auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt, zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung oder bei städtebaulichen Umstrukturierungen der Abbruch, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. Die Genehmigung kann nur unter den in § 172 Abs. 3 bis 5 genannten Voraussetzungen versagt werden. Soweit die Gemeinde eine Regelung durch Satzung getroffen hat, steht ihr ein Vorkaufsrecht zu. Neu ist, dass das Vorkaufsrecht auf Gebiete beschränkt ist, in denen eine Erhaltungssatzung in Kraft getreten ist. Ein Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung genügt nicht. Das Vorkaufsrecht des BBauG erstreckte sich auf das ganze Gemeindegebiet und erforderte keine Satzung. Weggefallen ist nach § 24 Abs. 2 das besonders verwaltungsaufwendige l Vorkaufsrecht beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten. In der Praxis waren wegen des Ausschließungsgrundes nach § 24 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BBauG kaum Fälle denkbar, in denen beim Verkauf von Wohnungseigentum ein Vorkaufsrecht ausgeübt werden konnte. In größeren Städten machten bei Erlass des BauGB 1986 Kaufverträge über Wohnungseigentum nahezu die Hälfte aller Kaufverträge aus. Durch den Wegfall des Vorkaufsrechts werden daher die Gemeinden, Notare und Grundbuchämter sowie der Grundstücksverkehr entlastet. Das Vorkaufsrecht darf- wie bereits nach dem BBauG - nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Bei der Ausübung hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben. Das Vorkaufsrecht besteht in den genannten Fällen - wie schon nach dem BBauG - auch dann, wenn nur Grundstücksteilflächen verkauft werden.