Vereinbarung in einem Mietvertrage

Eine Vereinbarung in einem Mietvertrage, nach der bei Nichtzustandekommen einer Einigung der Parteien ein Sachverständiger darüber zu entscheiden hat, für welche Zeit und zu welchen Bedingungen das Vertragsverhältnis verlängert werden soll, ist jedenfalls dann unwirksam, wenn es an jeder Regelung darüber, fehlt, nach welchen Gesichtspunkten der Sachverständige die ihm überlassene Bestimmung treffen soll.
Anmerkung: Bei Dauerschuldverhältnissen, beispielsweise langfristigen Mietverträgen, ist häufig die Möglichkeit der Anpassung der in Geld geschuldeten Leistung bei Änderung der für ihre Bestimmung maßgebenden Umstände vorgesehen. Die entsprechenden Vereinbarungen gehen vielfach dahin, dass ein oder mehrere Schiedsrichter oder Schiedsgutachter eingeschaltet werden, denen die Bestimmung der Gegenleistung übertragen wird. Eine solche Abrede beinhaltet regelmäßig einen sogenannten Leistungsvorbehalt, so dass ihre Wirksamkeit nicht von einer Genehmigung der Landeszentralbank abhängt (vgl. BGH, Urteil vom 25. 1. 1967 - VIII ZR 206/64 - Nr. 17 zu § 3 WährG). Eine Anpassungsklausel dieses Inhalts kann indes, wie der BGH in dem hier besprochenen Urteil dargelegt hat, mangels ausreichender Bestimmtheit der dem Dritten gestellten Aufgabe unwirksam sein.
Dem Urteil liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Ein Pacht- und Aufbauvertrag über eine Grundstück, auf der ein spielfertiges Filmtheater von dem Pächter errichtet und betrieben werden sollte, war auf 3 Jahre abgeschlossen mit einer Verlängerungsoption für den Pächter von 13 Jahren, von der dieser Gebrauch machte. Der Vertrag enthielt weiter folgende Vereinbarung:
Nach Ablauf der 16 Jahre werden neue Pachtverhandlungen geführt. Kommt eine Einigung nicht zustande, so wird die Industrie- und Handelskammer X ersucht, einen Sachverständigen zu bestellen, dessen Entscheidung bindend ist.
Nachdem die Verhandlungen über eine weitere Verlängerung des Pachtvertrages gescheitert waren, kündigte der Verpächter den Vertrag und verlangte Räumung. Darauf begehrte der Pächter mit der Klage Fortsetzung des PachtVerhältnisses zu Bedingungen und für einen Zeitraum, die der zu bestellende Sachverständige festsetzen werde.
Geährend Landgericht und Oberlandesgericht die wiedergegebene Bestimmung des Pachtvertrages als wirksam ansahen, kam der BGH zum gegenteiligen Ergebnis. Er hob in seiner Begründung hervor: Ein Pachtvertrag muss (sogenannte essentialia des Vertrages) den Pachtgegenstand bezeichnen, den Pachtzins angeben und die Pachtzeit bestimmen. Hier stand für die Verlängerungszeit nach Ablauf der 16 Jahre lediglich der Pachtgegenstand fest, dagegen blieben Pachtzins und Pachtzeit offen. Wenn es auch genügt, dass die Höhe des Pachtzinses und die Dauer der Pachtzeit bestimmbar sind, so muss doch der Vertrag ausreichende Grundlagen für die Beantwortung der Frage enthalten, welche Gesichtspunkte der Dritte, dem die entsprechende Ergänzung des Vertrages überlassen sein soll, bei seiner nach billigem Ermessen zu treffenden Entscheidung (§ 317 Abs. 1 BGB) zu berücksichtigen hat. Da der Vertrag der Parteien überhaupt keine Anhaltspunkte dafür enthält, welchen Umständen der Sachverständige bei der Festlegung des Pachtzinses und der Bestimmung der weiteren Pachtdauer Bedeutung beimessen soll, sind die Lücken der vertraglichen Bindung der Parteien für die Zeit nach Ablauf der 16 Jahre derart groß, dass sie durch die Bestimmung eines Sachverständigen schlechterdings nicht ausgefüllt werden Unken. Die Interessen der Parteien sind notwendig gegensätzlich. Aufgabe des Sachverständigen soll es ersichtlich sein, einen Ausgleich zwischen den nicht gleichlaufenden Interessen zu schaffen. Diese Aufgabe kann er nicht erfüllen, denn es fehlen alle Grundlagen, auf denen er eine sachgerechte Entscheidung aufbauen könnte. Aber nicht nur der Sachverständige wäre überfordert, wenn er versuchen würde, der ihm übertragenen Aufgabe gerecht zu werden. Auch die Gerichte, die gegebenenfalls die Entscheidung des Sachverständigen, der ersichtlich als Schiedsgutachter tätig werden sollte, darauf nachprüfen müssten, ob sie offenbar unbillig oder gar unrichtig ist (vgl. dazu Wedemeyer, Betrieb 1969, 1925, 1930 und Gelhaar, Betrieb 1968, 743), wären vor eine unlösbare Aufgabe gestellt. Ist es aber dem vorgesehenen Sachverständigen unmöglich, die in Frage stehenden Bestimmungen sachgerecht treffen zu können, so ist eine solche Vereinbarung, wie sie in dem Vertrage der Parteien enthalten ist, nicht wirksam.
Das Urteil sollte dazu Anlass geben, bei der Vereinbarung von Vertragsklauseln, die einem Dritten die Aufgabe übertragen, den Inhalt eines Vertrages näher zu bestimmen, die Befugnisse des Dritten möglichst genau zu umgrenzen und die Umstände, die der Dritte berücksichtigen soll, umfassend anzuführen.