Verkäufer

1. Zur Frage der Zulässigkeit von Bezugnahmen in einem notariellen Grundstückskaufvertrag, in dem sich der Verkäufer (auch) zur Erstellung eines Hauses verpflichtet, auf der notariellen Urkunde nicht als Anlage beigefügte Vereinbarungen.
2. Die Berücksichtigung der Formnichtigkeit eines Vertrages ist nicht schon allein deshalb mit dem Grundsatz von Treu und Glauben nicht vereinbar, weil der Vertragspartner, zu dessen Gunsten sich die Formnichtigkeit auswirkt, bei Vertragsabschluss - in Unkenntnis der Bedeutung seines Verhaltens für die Gültigkeit des Vertrages - veranlasst hat, dass eine Vereinbarung, die in den nach § 313 BGB beurkundungspflichtigen Vertrag hätte aufgenommen werden müssen, nicht mit beurkundet worden ist.
Zum Sachverhalt: Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 15. 4. 1971 verkaufte der Beklagte an die Kläger zum Festpreis von 180000 DM ein noch zu vermessendes - u. a. mit der Nr. 9 bezeichnetes - Teilstück des damals im Grundbuch von M. Blatt 2600 eingetragenen Grundstücks einschließlich eines vom Beklagten auf diesem Teilstück zu errichtenden Hauses. Hinsichtlich des Hauses besagt § 1 a V des Vertrages, dass von dem Beklagten nach gemeinschaftlich festgelegten Plänen und getroffenen Vereinbarungen ein Haus errichtet wird; weiter heißt es in § 2 b I des Vertrages: Das auf dem Grundstück zu errichtende Gebäude wird nach einem dem Käufer vorgelegten und von diesem anerkannten und genehmigten Bauplan erstellt. Pläne der genannten Art oder Vereinbarungen sind der Vertragsurkunde nicht beigefügt.
Die Parteien streiten über die Rechtswirksamkeit des Grundstückskaufvertrages vom 15. 4. 1971. Der Beklagte hält den Vertrag für formnichtig. Die Vorinstanzen haben der auf Eintragung gerichteten Klage stattgegeben. Auf die Revision des Beklagten wurde die Klage abgewiesen.
Aus den Gründen: I. Das Berufungsgericht hält den zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvertrag vom 15. 4. 1971 für formnichtig. Eine Heilung durch die nachfolgende Auflassung und Eintragung sei hier nicht bewirkt worden. Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist jedoch die Berücksichtigung der Formnichtigkeit mit dem Grundsatz von Treu und Glauben nicht vereinbar und im Ergebnis daher der Formmangel unbeachtlich.
1. a) Formnichtigkeit des Vertrages bejaht das Berufungsgericht deshalb, weil die von dem Beklagten zu erbringenden Leistungen nicht hinreichend gekennzeichnet seien. Es hat dazu ausgeführt:
Die Beurkundungspflicht nach § 313 BGB erstreckte sich auch auf die in dem Vertrag mit enthaltene Bebauungsverpflichtung. Daher hätte auch das zu errichtende Gebäude in der notariellen Urkunde genau gekennzeichnet werden müssen, etwa - gemäß § 9 BeurkG - durch Bezugnahme auf beigefügte Schriftstücke (Baubeschreibung, Bauzeichnung). Soweit in diesem Zusammenhang in § 1 a V und in § 2b des Vertrags von Plänen und Vereinbarungen die Rede sei, fehle es aber an deren Beifügung. Außerdem sei eine Einigung der Parteien darüber als erwiesen anzusehen, dass in das Haus auf dem Grundstück der Kläger ein Schwimmbad eingebaut werden sollte.
b) Die Beurteilung des Kaufvertrags vom 15. 4. 1971 als formnichtig ist entgegen der in der Revisionserwiderung vertretenen Meinung im Ergebnis aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Bei Grundstücksgeschäften unterliegen nach gefestigter Rechtsprechung dem Beurkundungserfordernis (hier nach § 313 BGB a. F.) nicht nur die Verpflichtung des Veräußerers zur Grundstücksübereignung, sondern alle Vereinbarungen, aus denen sich nach dem Willen der Vertragspartner das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft zusammensetzt; dabei spielt keine Rolle, inwieweit die einzelnen Ansprüche aus dem Vertrag nach Kauf- oder Werkvertragsrecht zu beurteilen sind (BGHZ 63, 359 [361] = vorstehend Nr. 67 = NJW 1975, 536 m. w. Nachw.). Zu diesen Vereinbarungen gehörte im vorliegenden Fall unstreitig auch die Pflicht des Beklagten zur Erstellung eines Wohnhauses. Dabei sind in der Regel - Anhaltspunkte für einen Ausnahmefall sind hier nicht dargetan - auch die Ausgestaltung und Ausstattung des Hauses für den Erwerber ein wesentliches Vertragselement. In dem Text der notariellen Urkunde ist die Verpflichtung zur Errichtung eines Hauses nur ganz allgemein niedergelegt. Im Übrigen verweist die Urkunde zur näheren Beschreibung des Hauses in § 1 a V auf gemeinschaftlich festgelegte Pläne und getroffene Vereinbarungen und in § 2b I auf einen dem Käufer vorgelegten und von diesem anerkannten und genehmigten Bauplan. Damit ist dem Beurkundungserfordernis nicht Genüge getan.
Nichterörtert zu werden braucht, ob insoweit, als hier in der Urkunde auf Pläne verwiesen wird, diese Pläne im Wege der Auslegung des Vertrages zur Konkretisierung des rechtsgeschäftlichen Willens der Parteien berücksichtigt werden könnten (vgl. die bereits erwähnte Senatsentscheidung BGHZ 63, 359 = vorstehend Nr. 67 = NJW 1975, 536; krit. dazu Volhard, NJW 1975, 1682; Regler, BayNotV 1975, 149). Denn unvereinbar mit dem oben dargelegten Inhalt des Beurkundungsgebots des § 313 BGB ist jedenfalls die Bezugnahme auf Vereinbarungen, ohne dass die notarielle Urkunde irgendeinen Anhaltspunkt für den Inhalt dieser Vereinbarungen gäbe. Insoweit hat der einschlägige rechtsgeschäftliche Wille der Vertragsparteien in der formgerechten Urkunde keinen - also selbst keinen auch nur unvollkommenen - Ausdruck gefunden. Bei solcher Sachlage kann eine Heranziehung des Inhalts der Vereinbarungen im Wege der Auslegung der Urkunde nicht in Betracht kommen. Soweit aus der Senatsentscheidung LM vorstehend Nr. 30 Gegenteiliges zu entnehmen sein könnte, wird daran nicht festgehalten.
War aber somit hinsichtlich der Hauserstellungspflicht der Formvorschrift des § 313 BGB nicht Genüge getan, so ist damit der notarielle Vertrag vom 15. 4. 1971 insgesamt nichtig (§§ 125, 139 BGB).
3. a) Zur Begründung seiner Ansicht, dass der Formmangel hier indes unbeachtlich sei, weil seine Berücksichtigung mit dem Grundsatz von Treu und Glauben nicht vereinbar sei, hat das Berufungsgericht ausgeführt:
Nach dem eigenen Verhalten des Beklagten bei der Beurkundung wäre die Nichtigkeitsfolge untragbar. Auf Grund der Beweisaufnahme sei als erwiesen anzusehen, dass die Kläger bei der Beurkundung des Vertrags Bedenken geäußert habe, weil ihr die Angaben über das zu errichtende Haus nebst Schwimmbad zu ungenau gewesen seien. Ihre Bedenken seien von dem Beklagten und dem beurkundenden Notar unter Hinweis auf bereits geschlossene andere gleich lautende Verträge zerstreut worden. Der Beklagte habe dabei noch hinzugefügt, sie seien noch keine Gauner, man mache für die Kläger doch keinen besonderen Vertrag, wenn der Vertrag nicht so, wie vorgesehen, abgeschlossen werde, werde er, der Beklagte, auf das Geschäft verzichten.
b) Die vom Berufungsgericht gezogene Folgerung ist nicht gerechtfertigt. Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH, von der abzugehen kein Anlass besteht, darf eine aus der Verletzung gesetzlicher Formvorschriften folgende Nichtigkeit eines Vertrags im Interesse der Rechtssicherheit in aller Regel nicht auf Grund von Billigkeitserwägungen außer acht gelassen werden. Eine Ausnahme kann nur in solchen ganz besonders gelagerten Fällen gemacht werden, in denen nach den gesamten Umständen die Nichtigkeitsfolge unvereinbar wäre mit Treu und Glauben. An die Bejahung eines solchen Ausnahmefalles werden strenge Anforderungen gestellt; dass die Nichtigkeit den einen Vertragsteil hart trifft, reicht nicht aus (s. dazu statt vieler Senat, NJW 1975, 43 = vorstehend Nr. 64/65 mit einer Zusammenstellung der Rspr.; RGRK, 12. Aufl., § 313 Rdnr. 102 m. Nachw.).
Unter Orientierung an diesen Gesichtspunkten ist nun zwar verschiedentlich ein formnichtiger Vertrag ausnahmsweise gerade unter dem Gesichtspunkt für wirksam angesehen worden, den auch im vorliegenden Fall das Berufungsgericht für maßgebend hält, nämlich wegen des Verhaltens eines Vertragsteiles bei Vertragsschluss (u. a. BGHZ 48, 396 = vorstehend Nr. 31 = NJW 1968, 39; BGH, NJW 1970, 2210 [2212] = vorstehend Nr. 45). Der hier gegebene Sachverhalt reicht dazu aber nicht aus. Es ist insbesonders zu berücksichtigen, dass (anders als in den Gegenstand der angeführten Entscheidungen bildenden Fällen) der Beklagte - nach der Feststellung des Berufungsgerichts - bei Vertragsschluss sich des Formverstoßes nicht bewusst war, sondern sich nur den von der Kläger hierzu geäußerten Bedenken gegenübersah. Wenn bei solcher Sachlage der Beklagte die Bedenken der Kläger zerstreut und veranlass hat, dass der Vertrag nur unvollständig beurkundet worden ist, so genügt dieses Verhalten allein noch nicht dafür, die Formnichtigkeit unberücksichtigt zu lassen. Soweit die Ausführungen des Senats in WM 1972, 1027, dahin verstanden werden könnten, allein schon die objektive Verursachung des Formmangels durch eine der Vertragsparteien lasse deren Berufung auf die Formnichtigkeit des Vertrages als unzulässige Rechtsausübung erscheinen, wird daran nicht festgehalten.
Sonstige Umstände, die das Ergebnis - Nichtigkeit des Vertrages wegen Formmangels - als untragbar erscheinen ließen, sind nicht ersichtlich. Entgegen der Meinung des Berufungsgerichts rechtfertigen eine Beurteilung in diesem Sinn weder Redensarten des Beklagten wie sie seien doch keine Gauner, man mache für die Kläger doch keinen besonderen Vertrag, noch eine Äußerung dahin, wenn der Vertrag nicht so, wie vorgesehen, abgeschlossen werde, werde er, der Beklagte, auf das Geschäft verzichten. Ebenso wenig kann dies daraus hergeleitet werden, dass der Beklagte zunächst zur Einhaltung des formunwirksamen Vertrags bereit war, oder aus seinem späteren Versuch, sich aus anderen Gründen von dem Vertrag zu lösen.
II. Da weitere Tatsachenfeststellungen nicht mehr zu treffen sind, ist sonach von der Nichtigkeit des Kaufvertrages auszugehen.