Verkaufsfälle

§ 247 Abs. 6 Satz 2 erweitert die bereits in § 28 Abs. 4 BauGB und in § 3 Abs. 4 BauGB-MaßnahmenG geregelte Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten Dritter. Die Vorschrift erfasst sämtliche Vorkaufsrechte und gilt unbefristet für die vom Stichtag 1.1.1998 nicht betroffenen Verkaufsfälle. Abs. 6 Satz 2 beinhaltet keine Übertragung des Vorkaufsrechts, sondern regelt nur eine besondere Form der Ausübung. Diese liegt im Ermessen der Gemeinde. Der Bund hat nach der eindeutigen Gesetzesfassung keinen Rechtsanspruch auf Ausübung. Berlin wird sich jedoch im Hinblick auf Art. 1 des Hauptstadtvertrages vom 25.8. 1992 einem Wunsch des Bundes nach Ausübung des Vorkaufsrechts kaum entziehen können.
Ausübungsvoraussetzungen - Das jeweilige Vorkaufsrecht, auf das sich die Gemeinde stützt, muss 2: entstanden sein. Ferner müssen die allgemeinen Ausübungsvoraussetzungen vorliegen. Das Wohl der Allgemeinheit und der Verwendungszweck werden in dem besonderen Ausübungsfall des Abs. 6 Satz 2 durch das mit § 247 verfolgte Ziel bestimmt. Die Ausübung des Vorkaufsrechts wird daher nur zulässig sein, wenn der Erwerb des Grundstücks durch den Bund den in Abs. 1 genannten Zielen dienen soll, zumal im Fall des Abs. 6 eine Abwendung des Vorkaufsrechts nur beschränkt möglich ist und eine Veräußerungspflicht nach § 89 naturgemäß ausscheidet, so dass der nicht zum Zuge gekommene Käufer auch keinen Anspruch auf Übertragung des Grundstücks nach § 89 Abs. 3 Satz 2 hat. Der Bund muss vor oder nach Ausübung des Vorkaufsrechts, jedenfalls 2: innerhalb der Zweimonatsfrist, sein Einverständnis geben. Das Einverständnis ist zwar einseitig und formlos möglich; zweckmäßig ist jedoch ein Vertrag oder eine Vereinbarung, die auch in einem Schriftwechsel bestehen kann.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts setzt - anders als in § 3 Abs. 4 Satz 2 BauGB-MaßnahmenG - zwar nicht voraus, dass die Gemeinde eine angemessene Frist für die Verwendung des Grundstücks bestimmt. Eine solche Frist ergibt sich jedoch mittelbar aus § 3 Abs. 3 Satz 6 BauGBMaßnahmenG, falls die Gemeinde den Kaufpreis nach Abs. 3 Satz 1 limitiert hat. Die Gemeinde unterliegt der in Abs. 3 Satz 6 geregelten Nachzahlungspflicht auch bei Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten des Bundes, wenn das Grundstück nicht innerhalb einer angemessenen Frist genutzt wird. Sie sollte sich daher gegenüber dem Bund eine Erstattung vorbehalten.
Das Vorkaufsrecht kann auch für Teilflächen ausgeübt werden. Verfahren und Rechtsfolgen der Ausübung des Vorkaufsrechts. Da Abs. 6 Satz 2 nichts darüber bestimmt, sind die für die Ausübung zugunsten Dritter geltenden Vorschriften der §§ 28 Abs. 4 BauGB, 3 Abs. 4 BauGB-MaßnahmenG in modifizierter und den Besonderheiten des § 247 Abs. 6 Satz 2 angepasster Form anzuwenden: Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Kaufvertrag zwischen dem Bund und dem Verkäufer unmittelbar zustande. Der Bund haftet allein für die Verpflichtungen aus dem zwischen ihm und dem Verkäufer zustande gekommenen Kaufvertrag. Für eine entsprechende Anwendung der §§ 28 Abs. 4 Satz 3 BauGB, 3 Abs. 4 Satz 4 BauGB-MaßnahmenG besteht kein Anlass, da diese Bestimmungen nur den Verkäufer gegen eine eventuelle Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit des begünstigten Dritten sichern sollen. Der vom Bund an den Verkäufer zu zahlende Kaufpreis entspricht in den Fällen des § 28 Abs. 3 Satz I BauGB und des § 3 Abs. 3 Satz 1 BauGBMaßnahmenG dem von der Gemeinde festgesetzten Betrag, bei nicht limitierender Ausübung des Vorkaufsrechts dem zwischen Verkäufer und Käufer vereinbarten Betrag. Die Gemeinde, nicht etwa der Bund, ist zuständig für das Verfahren zur Abwendung des Vorkaufsrechts nach § 27. Die Abwendung setzt in dem besonderen Fall des § 247 wohl voraus, dass der Käufer sich verpflichten muss, das mit dem Vorkaufsrecht konkret verfolgte Ziel ebenso zu verwirklichen wie der Bund. Die in § 3 Abs. 3 Satz 6 BauGB-MaßnahmenG für die Verwendung des Grundstücks genannte Frist wird in dem besonderen Fall des § 247 Abs. 6 danach zu beurteilen sein, welcher Zeitraum dem Bund für die Verwendung des Grundstücks zuzubilligen ist. Im Zweifel ist die Frist auch hier großzügig zu bemessen. Im Übrigen wird zum Verfahren und zur Frage des Übergangs des 2 Eigentums auf den Bund auf die entsprechenden Ausführungen. Eine Rückenteignung, wie in § 3 Abs. 4 Satz 6 BauGB-MaßnahmenG, ist 2 nicht vorgesehen und wäre dem Bund gegenüber auch nicht angebracht. Zur Möglichkeit einer vertraglichen Regelung. Zur umstrittenen Frage, ob nach Ausübung des Vorkaufsrechts im Fall der Zweckverfehlung ein Rückenteignungsanspruch aus § 102 allgemein hergeleitet werden kann.
Rechtsbeziehungen der Gemeinde. Für die Gemeinde entstehen keine Rechtsbeziehungen aus dem Kaufvertrag, da dieser unmittelbar zwischen Verkäufer und Bund zustande kommt. Sie haftet auch nicht neben dem Begünstigten für die Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag als Gesamtschuldnerin. Rechtsbeziehungen zum Bund können sich aus einer Vereinbarung ergeben. Die Verpflichtung der Gemeinde gegenüber dem Verkäufer nach § 3 Abs. 3 Satz 6 BauGB-MaßnahmenG bleibt trotz Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten des Bundes unberührt. Die Gemeinde haftet auch im Fall des § 28 Abs. 6 Satz 1 allein. Die Gemeinde unterliegt keiner Veräußerungspflicht nach § 89 BauGB.