Vermieter von Praxisräumen

Zur Frage, ob der Vermieter von Praxisräumen eines Internisten gegen die allgemeine Pflicht den Mieter vor Konkurrenz zu schützen, verstößt, wenn er im selben Hause Praxisräume an einen weiteren Internisten vermietet.
Anmerkung: Mit der vorliegenden Entscheidung hat det BGH durch die grundsätzliche Bejahung einer allgemeinen Konkurrenzschutzpflicht des Vermieters auch bei der Vermietung von Praxisräumen an einen freiberuflich tätigen Arzt das in den beteiligten Kreisen seit langem erwartete klärende Wort gesprochen. Ob dies zur Zufriedenheit der Betroffenen geschehen ist, mag füglich bezweifelt werden. Nicht nur den Vermietern wird die Bejahung der allgemeinen - d. h. nicht ausdrücklich vereinbarten Konkurrenzschutzpflicht zu weit gehen, sondern, wie dem Verfasser bekannt geworden ist, auch den auf diese Weise geschützten Ärzten als Mietern, letzteren deswegen, weil sie sich dagegen sträuben, als Gewerbetreibende charakterisiert und mit jenen in der Konkurrenzsituation verglichen zu werden.
1. Dem Urteil liegt ein Fall zugrunde, in dem der beklagten Vermieter im selben Hause, in dem die kl. Mieterin eine Facharztpraxis für innere Medizin betreibt, später Praxisräume an einen weiteren Internisten vermietet hat. Das Haus liegt im Geschäftszentrum einer Mittelstadt. Die Kläger möchte festgestellt wissen, dass der Beklagte sich dadurch einer Vertragspflichtsverletzung hat zu Schulden kommen lassen.
Die Kläger hatte in beiden Vorinstanzen keinen Erfolg. Ihre Revision führte zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht
2. Im Ausgangspunkt der Erwägungen, die ihn zur Bejahung einer allgemeinen Konkurrenzschutzpflicht des Vermieters veranlaßt haben, hat der BGH gemeint, es bestehe zwischen Gewerbetreibenden und Praxen freiberuflich tätiger Ärzte, Anwälte, Architekten usw. kein Unterschied. Seien Räume zum Betrieb einer ärztlichen Praxis vermietet worden, so gehöre es zur Gewährung des vertragsmäßigen Gebrauchs, dass der Vermieter den Arzt in diesem Gebrauch nicht behindere. Eine der den Vermieterpflichten aus §§ 535, 536 BGB zuwiderlaufende Beeinträchtigung des vertragsmäßigen Gebrauchs könne in der Vermietung anderer im selben oder benachbarten Hause des Vermieters gelegener Räume ebenfalls zum Betrieb einer Arztpraxis liegen.
3. Der BGH hat sodann herausgestellt, dass die Lage der Praxis im räumlichen Verhältnis zu der von Ärzten gleicher Fachrichtung nicht von solcher Bedeutung sei, wie etwa bei konkurrierenden Ladengeschäften oder Gaststätten. Fachliches Können, Geschick im Umgang mit den Patienten, die Fähigkeit, Vertrauen zu wecken, Ansehen und Wertschätzung bei Kollegen anderer Disziplinen, die zur Überweisung von Patienten führen würden und andere personengebundene Faktoren seien für das Einkommen des frei praktizierenden Arztes in aller Regel wichtiger als die Lage der Praxis.
4. Als bedeutungslos hat der BGH die Lage der Arztpraxis für das Einkommen ihres Inhabers deshalb nicht anzusehen vermocht, weil auch in die ärztliche Praxis Patienten kämen, die der Laufkundschaft von Ladengeschäften vergleichbar seien, vom Zufall herangeführt, weil es ihnen nur darum gehe, ein Rezept oder ein ärztliches Attest zu bekommen. Auszu- schließen sei auch nicht, dass der eine oder andere Patient einen bestimmten Arzt aufsuche, weil er Zeit und lange Wege sparen möchte. Diese Gruppe von Patienten werde für den wirtschaftlichen Ertrag einer Praxis uni so größeres Gewicht haben, je breiter das Fachgebiet der konkurrierenden Arzte - wie etwa bei Internisten - angelegt ist, mit dem Grade der Spezialisierung des Praxisinhabers - zu denken ist hier an die Vielzahl chirurgischer Fachrichtungen - dagegen abnehmen. Den Spezialisten im engeren Sinne suche der Patient nicht aus den oben angeführten Gesichtspunkten auf. Völlig bedeutungslos sei die Lage der Praxis für die sogenannte Kapazität. Um sie zu konsultieren, scheuten Kranke weder weite Wege noch lange Wartezeiten.
Mit Blick auf die der Laufkundschaft vergleichbare Patientengruppe hat der BGH, im Gegensatz zur Ansicht des Berufungsgerichts, jedenfalls bei Praxen von Ärzten für Allgemeinmedizin und innere Krankheiten - gleiches muss, dann wohl auch für Zahnärzte gelten - Innenstadtlagen als wirtschaftlich bedeutsam gewertet. Dazu wird in dem Urteil ausgeführt, nach überkommenen Erfahrungen seien Innenstadtlagen mit Geschäften verschiedenster Branchen, Banken, Versicherungsbüros, Handwerks- und sonstigen Dienstleistungsbetrieben gerade für den Gewerbetreibenden begehrt, der Laufkundschaft erreichen möchte. Nichts anderes gelte für Angehörige von freien Berufen, deren nicht zu beanstandendes Bestreben es sei, sich dort niederzulassen, wohin eine Vielzahl von Personen nur kurze Wege zurückzulegen habe und wohin diese Menschen, eben weil es sich um ein Geschäftszentrum handele, der Weg ohnehin häufig führe.
5. Neben die Erwägung, dass für die Erträge einer Arztpraxis eine der Laufkundschaft vergleichbare Patientengruppe unter den aufgezeigten Umständen Bedeutung erlangen kann, hat der BGH den Hinweis gestellt, dass der Vermieter aus der Tatsache, dass gerade in innerstädtischen Bereichen sich Ärzte gleicher Fachrichtung in unmittelbarer Nachbarschaft zu einem Kollegen niederlassen können, nicht die Befugnis herleiten dürfe, seinerseits im gleichen Hause oder in ihm gehörenden benachbarten Anwesen Praxisräume an einen weiteren Arzt gleicher Fachrichtung zu vermieten. Daran kann in der Tat kein Zweifel bestehen, denn der Vermieter ist dem Mieter zur ungestörten Gebrauchsüberlassung verpflichtet, woraus folgt, dass er seinerseits jedenfalls alles unterlassen muss, was ungestörten Gebrauch hindert, selbst wenn von dritter Seite her, für ihn und den Mieter in gleicher Weise nicht abwendbar, dem Mieter Störung durch Konkurrenz erwächst. In diesen Zusammenhang gehört der weitere Hinweis des BGH, der Vermieter könne sich nicht mit Erfolg darauf berufen, ärztliche Standesregeln untersagten es nicht länger, dass ein Arzt seine Praxis im selben Hause eröffnet, in dem bereits ein Kollege gleicher Fachrichtung arbeitet. Dieser Umstand schütze den hin7ukommenden Arzt lediglich vor dem Vorwurf unlauteren Wettbewerbs (vgl. BGH, Urteil vom 7. 7. 1976 = NJW 1976, 2301), während sich die Konkurrenzschutzpflicht des Vermieters von Praxisräumen auch auf lauteren Wettbewerb erstrecke.
Zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache hat sich der BGH veranlasst gesehen, weil das Berufungsgericht zwar eine wesentliche wirtschaftliche Beeinträchtigung der Kläger unterstellt, aber nicht differenziert hat, welches die konkreten Ursachen dafür haben.