Vermieter

Werden vom bisherigen Mieter dem Vermieter vorenthaltene Räume weitervermietet, so ist der Mietvertrag nicht gemäß § 306 BGB nichtig; der Vermieter verliert jedoch den Anspruch auf Mietzins für die Zeit, während der er dem neuen Mieter die Räume nicht überlassen kann.
2. Werden vom bisherigen Mieter dem Vermieter vorenthaltene Räume weitervermietet und schließt der neue Mieter mit dem bisherigen einen Untermietvertrag, so gilt die vom Vermieter dem neuen Mieter geschuldete Gebrauchsüberlassung als erfüllt. Der neue Mieter schuldet den vereinbarten Mietzins; ein Anspruch des Vermieters gegen den bisherigen Mieter auf Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltung der Mietsache besteht nicht.
3. Werden vom bisherigen Mieter dem Vermieter vorenthaltene Räume weitervermietet und veranlasst der neue Mieter den bisherigen, die dem Vermieter geschuldete Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltung der Mietsache an ihn, den neuen Mieter, zu zahlen, so ist er dem Vermieter zur Herausgabe des Erlangten verpflichtet, wenn dieser die nichtberechtigte Verfügung über die Entschädigung genehmigt.
1. Auch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit entsteht nicht wirksam, wenn ihre Ausübung schon bei der Bestellung objektiv und dauernd unmöglich ist.
2. § 538 1 1. Alt. BGB verdrängt auch dann die Bestimmungen über die anfängliche Unmöglichkeit, wenn die Mietsache dem Mieter noch nicht überlassen worden ist.
Anmerkung: Die Kläger hat als Eigentümerin von Grundstücken Bewilligung der Löschung einer zugunsten der Beklagte eingetragenen Dienstbarkeit (Bimsausbeuterecht) verlangt. Diese Dienstbarkeit hatte der Voreigentümer in einem Vertrag vom 5. 4. 1973 bewilligt, in dem er der Beklagte das ausschließliche Recht einräumte, sich das in den belasteten Grundstücken liegende Bimsvorkommen anzueignen und es zu diesem Zweck abzubauen. Die Genehmigung zum Bimsabbau wurde versagt, weil die zur Ausbeutung vorgesehenen Flächen in einem Wasserschutzgebiet lagen, damit Erdaufschlüsse grundsätzlich untersagt waren und die Wasserbehörde die Zustimmung zum Bimsabbau verweigerte. Das Berufungsgericht hat die Klage abgewiesen, weil es einen bereicherungsrechtlichen Löschungsanspruch (§ 812 1 2, 1. Alt. BGB) verneinte. Die als Pachtvertrag zu qualifizierende Vereinbarung vom 5. 4. 1973 sei wirksam. Nach Übergabe der Grundstücke werde § 306 BGB jedenfalls durch die Gewährleistungsbestimmungen verdrängt. Die Revision der Kläger hatte Erfolg.
Revisionsrechtlich musste von einer schon am 5. 4. 1973 bestehenden objektiven und dauernden Ausbeutungsmöglichkeit ausgegangen werden. Auf dieser Grundlage bejaht der Senat schon einen Grundbuchberechtigungsanspruch (§ 894 BGB), weil die Dienstbarkeit nicht wirksam entstanden sei. Auch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (um die es hier ging) muss für irgendjemand einen erlaubten Vorteil bringen, um gültig zu entstehen (BGHZ 41, 209 [214] = LM § 1090 BGB Nrn. 8/9 = NJW 1964, 1226). Sie erlischt, wenn ihre Ausübung aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen unmöglich wird (vgl. Senatsurt., LM § 1026 BGB Nr. 1 = NJW 1984, 2157 [2158]). Lag diese objektive und dauernde Ausübungsunmöglichkeit schon bei ihrer Bestellung vor, steht die Grundbuchlage mit der wirklichen Rechtslage nicht in Einklang
In den Hinweisen zur weiteren Verhandlung und Entscheidung hat der Senat zu einer bisher vom BGH offen gelassenen Konkurrenzfrage Stellung genommen. In Fortführung einer Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats (Urt., LM § 537 BGB Nr. 26 = NJW 1980, 777 [779]) vertritt er die Auffassung, dass die Bestimmungen über die anfängliche Unmöglichkeit (§§ 306, 307 BGB) auch dann durch § 538 1, 1. Alt. BGB verdrängt werden, wenn die Miet- oder Pachtsache noch nicht überlassen worden ist. Die Ausführungen des Berufungsgerichts zur Überlassung der Mietsache (vgl. BGHZ 65, 137 ff. = LM § 571 BGB Nr. 23 = NJW 1976, 105) begegneten erheblichen Bedenken. § 306 BGB findet keine Anwendung, wenn der Schuldner eine besondere Garantie für die Möglichkeit der Leistung übernommen hat. Die in § 538 1 BGB angeordnete gesetzliche Garantiehaftung hat die gleiche Wirkung. Es kann dafür nicht auf den Zeitpunkt der Überlassung der Mietsache ankommen. Wollte man nämlich § 306 BGB auf die Zeit vor Überlassung der Mietsache anwenden, wäre der Vertrag nichtig. Es ist nicht denkbar, dass er dann allein durch Übergabe der Mietsache wieder wirksam wird und der Mieter daraus Rechte herleiten kann.