Vermietung von Wohnraum

Erlaubt der Vermieter die Überlassung des Gebrauchs der Mietsache an einen Dritten (Untermieter) nur mit Einschränkungen, die im Mietvertrag keine Stütze finden, so ist der Mieter zur Kündigung berechtigt.
Zur Frage, ob der Mieter von einem ihm nach § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB zustehenden Kündigungsrecht auch dann noch Gebrauch machen kann, wenn der Untermieter die Mieträume wieder aufgegeben hat.
Anmerkung: Außer bei der Vermietung von Wohnraum (vgl. § 549 Abs. 2 BGB) steht es dem Vermieter frei, ob er dem Mieter erlaubt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen. Der Mieter hat keinen Anspruch auf diese Erlaubnis, die keine Zustimmung zu einem mit einem Dritten geschlossenen Rechtsgeschält (Untermietvertrag) ist (vgl. §§ 182ff. BGB), sondern eine empfangsbedürftige Willenserklärung, ohne die die Gebrauchsüberlassung an Dritte ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache (§ 550 BGB) wäre, die gegebenenfalls eine fristlose Kündigung des Vermieters rechtfertigen könnte (§ 553 BGB). Andererseits kann der Mieter aber, falls der Vermieter die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an Dritte versagt, den Vertrag mit gesetzlicher Frist kündigen, es sei denn, in der Person des Dritten läge ein wichtiger Grund vor, der die Versagung der Erlaubnis rechtfertigt (§ 549 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Der Versagung der Erlaubnis ist es, wie der BGH in der hier besprochenen Entscheidung ausgeführt hat, gleichzustellen, wenn der Vermieter die Erlaubnis nur unter Einschränkungen erteilt, die im Mietvertrag keine Stütze finden, wenn er also die Gebrauchsüberlassung an den Dritten (Untermieter) nur zu Bedingungen zulassen will, die schlechter sind als diejenigen, unter denen dem Mieter sein vertragliches Gebrauchsrecht eingeräumt ist. In dem entschiedenen Falle hatte der Vermieter Räume zum Betriebe eines Friseurgeschäfts vermietet, wollte die Weiterüberlassung ebenfalls an einen Friseur aber nur gestatten, wenn ein in den Mietvertrag aufgenommener Kellerraum freigegeben wurde und die ebenfalls mietvertraglich eingeräumte Erlaubnis zur Werbung an der Außenfläche des Gebäudes unterblieb. Der Vermieter hat grundsätzlich keine rechtliche Möglichkeit, auf den Inhalt des zwischen dem Mieter und dem Dritten (Untermieter) geschlossenen Vertrages Einfluss zu nehmen, solange der Mieter dem Untermieter nicht mehr gestattet, als ihm selbst durch den Mietvertrag eingeräumt ist. Im Übrigen gilt, wie der Wortlaut des § 549 klar ergibt, dessen Regelung selbstverständlich nicht nur für den praktisch häufigsten Fall der vertraglichen Weitervermietung, sondern für jede, auch die vertragslose Gebrauchsüberlassung an einen Dritten.
Hatte sonach der Mieter in dem entschiedenen Falle grundsätzlich das Kündigungsrecht nach § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB, so war gleich- wohl noch zu prüfen, ob dieses Recht nicht dadurch entfallen war, dass der Untermieter schon vor der Erklärung der Kündigung aus- gezogen war, und zwar aus Gründen, die mit der Einschränkung der Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung nichts zu tun hatten. Hätte der Vermieter nur aus Gründen die Erlaubnis versagt, die in der Person des Untermieters lagen - ohne wichtige Gründe im Sinne des § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB zu sein -, so hätte es in der Tat treu- widrig sein können, wenn der Mieter von seinem Kündigungsrecht Gebrauch machte. So war es hier aber nicht. Vielmehr galt die Einschränkung der Erlaubnis zur Untervermietung (Ausnahme eines Kellerraumes und Verbot der Außenreklame) allgemein und nicht nur für den speziellen Untermietfall. Bei dieser Sachlage blieb das Kündigungsrecht des Mieters erhalten, und er brauchte nicht etwa dem Vermieter andere Personen für die Gebrauchsüberlassung vorzuschlagen, um sich sein Kündigungsrecht zu erhalten.