Verpflichtung in Verzug

Kommt der Käufer eines Grundstücks mit der Verpflichtung in Verzug, eine zu seinen Gunsten eingetragene Auflassungsvormerkung im Grundbuch löschen zu lassen, und erleidet der Gläubiger hierdurch einen Schaden, so kann eine während des Schuldnerverzuges eingetretene Wertsteigerung des Grundstücks im Wege der Vorteilsausgleichung zu berücksichtigen sein. Dies ist z.B. der Fall, wenn der Verkäufer geltend macht, bei rechtzeitiger Löschung hätte er das Grundstück sogleich anderweitig verkauft, mit dem Erlös einen Kredit abgelöst und hierdurch Kreditzinsen erspart.
Entsprechendes gilt für einen Schadensersatzanspruch nach § 945 ZPO, wenn der Käufer des Grundstücks die Löschung der Auflassungsvormerkung durch eine einstweilige Verfügung verzögert.
Anmerkung: Nach wirksamem Rücktritt des Verkäufers von einem Grundstückskaufvertrag war der Käufer mit der Verpflichtung in Verzug geraten, die Löschung einer zu seinen Gunsten eingetragenen Auflassungsvormerkung zu bewilligen. Außerdem hatte er eine einstweilige Verfügung erwirkt, durch die dem Verkäufer untersagt wurde, den hierzu bevollmächtigten Bürovorsteher anzuweisen, Löschungsbewilligung zu erteilen. Im anhängigen Rechtsstreit verlangte der Verkäufer Schadensersatz dafür, dass er das Hausgrundstück wegen der verspäteten Löschung der Auflassungsvormerkung nicht habe anderweitig verkaufen und deshalb einen Kredit in Höhe von 175000 DM aus dem erzielbaren Kaufpreis nicht habe tilgen können. Der Käufer bestritt einen Schaden mit der Behauptung, dass das Grundstück inzwischen mindestens 200000 DM wert sei; er meinte, dass der Verkäufer sich diese Wertsteigerung anrechnen lassen müsse. Das Landgericht hat dem Begehren des Verkäufers entsprochen, das Oberlandesgericht hat es zurückgewiesen. Die Revision führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.
Das Berufsgericht war in Übereinstimmung mit der überkommenen Auffassung davon ausgegangen, dass die Vorteilsausgleichung zu einer Schadensminderung führt, wenn der Vorteil mit dem Schadensereignis in adäquat kausalem Zusammenhang steht, der Zweck des Schadensersatzes eine Anrechnung gebietet und keine ungerechtfertigte Entlastung des Schädigers eintritt. Der V. Zivilsenat des BGH billigte diesen Ausgangspunkt mit einer kleinen Einschränkung. Im Anschluss an kritische Stimmen im Schrifttum und an ein Urteil des VI. Zivilsenats des BGH zog er in Zweifel, dass das Kriterium der Adäquanz - auch in nur ergänzender Funktion - sachgerecht ist. Er ließ diese Frage allerdings offen, weil die im entschiedenen Falle in Betracht kommenden Vermögensvorteile, soweit sie überhaupt durch ein dem Kläger zurechenbares Ereignis bedingt waren, auch adäquat verursacht waren.
Auch der V. Zivilsenat bekannte sich zu der Ansicht, dass der Problemkreis der Vorteilsausgleichung nach Maßgabe rechtlicher Wertungen differenzierend zu beurteilen ist. Auch er hält das Bemühen der Rechtsprechung, Fallgruppen zu bilden und ihrer jeweiligen Eigenart durch möglichst spezielle rechtliche Wertungsmaßstäbe Rechnung zu tragen, für das einzige geeignete Problemlösungsverfahren.
Den Wertzuwachs eines Grundstücks während des Schuldnerverzuges ordnete der Senat der Fallgruppe solcher Vorteile zu, die weder auf Leistungen Dritter noch auf eigenen Maßnahmen des Geschädigten beruhen. Sie zeigt nach Ansicht des Senats weiche Übergänge zu reinen Berechnungsfaktoren, die den Schaden von vornherein als überhaupt nicht oder doch nicht in der sich sonst ergebenden Höhe entstanden erscheinen lassen. Der Senat erwog, dass dies von vornherein für die Vorteilsausgleichung sprechen könnte. Einschränkend zog er jedoch auch einen Gedanken in Betracht, der - mindestens für bestimmte Anspruchsarten - in der neueren Rechtsprechung entwickelt worden ist. Danach kommen als anrechenbar nur solche Vorteile in Frage, die gerade mit dem geltend gemachten Nachteil in einem qualifizierten Zusammenhang stehen, der beide, Vorteil und Nachteil, gewissermaßen zu einer Rechnungseinheit verbindet. Auch zu dieser Lehre nahm der Senat nicht abschließend Stellung, sondern führte aus, dass nach ihr für den - hier gegebenen - Fall einer Wertsteigerung des Grundstücks während des Schuldnerverzuges mit der Rückgabe die Vorteilsausgleichung ebenfalls zu bejahen sei, weil zwischen dem Nachteil und dem Vorteil ein innerer Zusammenhang bestehe: Dafür spreche zunächst der zeitliche Zusammenhang, da der Zinsbelastungsschaden und der Wertzuwachs sich gleichzeitig entwickelten. Hinzu komme der Gesichtspunkt einer Wertung nach Risikosphären: Mache der Gläubiger geltend, dass er das Grundstück alsbald nach rechtzeitigem Erhalt günstig weiterveräußert hätte, so sei das Risiko einer Wertverminderung während des Rückgabeverzuges dem Schuldner zugewiesen, denn er müsse dem Gläubiger die Differenz zwischen dem hypothetischen Verkaufserlös und dem tatsächlichen Wert ersetzen. Müsse der Schuldner aber die Gefahr einer Entwertung während des Verzuges tragen, so erscheine es billig, ihm auch die Chance einer Wertsteigerung während dieses Zeitraums zu belassen; dies gelte jedenfalls dann, wenn der Gläubiger seinen Schaden - wie hier - gerade unter Berücksichtigung seiner konkreten hypothetischen Vermögensdisposition berechnet; dann lasse sich nicht sagen, dass den Schuldner eben jene Disposition im Falle einer Wertminderung des Grundstücks nichts angegangen wäre. Jedenfalls bei solcher Sachlage sei davon auszugehen, dass der Gläubiger sich der Chance eines späteren Wertzuwachses begeben hätte; deshalb sei sie nicht mehr seiner Vermögenssphäre zuzuordnen.
Entsprechendes gilt nach Ansicht des V. Zivilsenats unter solchen Umständen für einen Schadensersatzanspruch nach § 945 ZPO, wenn der Käufer des Grundstücks - wie hier - die Löschung der Auflassungsvormerkung durch eine einstweilige Verfügung verzögert.
Im entschiedenen Falle konnte die vom Berufsgericht vollzogene Vorteilsausgleichung auf der Grundlage der bisherigen Feststellungen nicht aufrechterhalten werden, da es teilweise am Kausalzusammenhang zwischen dem haftungsbegründenden Ereignis und den angerechneten Vorteilen fehlte. Als haftungsbegründendes Ereignis hatte das Berufsgericht das Verhalten des Käufers, das zur Rückabwicklung führte, sowie den Verzug bei der Rückabwicklung des gekündigten Vertrages als Einheit angesehen. Demgegenüber vertrat der V. Zivilsenat den Standpunkt, dass nur die Wertsteigerung während des Zeitraums zu berücksichtigen sei, für den der Käufer Schadensersatz schulde. Der Wertzuwachs des Grundstücks in der Zeit vom Kaufabschluss bis zum hypothetischen Verkauf des Grundstücks wäre dem Verkäufer nämlich auch bei ordnungsmäßiger Rückabwicklung nach wirksamer Rücktrittserklärung zugute gekommen; er beruhte folglich nicht auf dem haftungsbegründenden Ereignis.
Die Entscheidung lässt das Bemühen der neueren Rechtsprechung erkennen, die Frage der Vorteilsausgleichung nicht mehr nach einer - mehr oder weniger unscharfen und daher nicht subsumtionsfähigen - abstrakten Formel zu entscheiden, sondern möglichst spezielle, fallbezogene Wertungsgesichtspunkte aufzuspüren, welche die getroffene Entscheidung plausibel machen.
Berechnet der Verkäufer eines Grundstücks seinen Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung auf der Grundlage eines Deckungsverkaufs, so stellt diese konkrete Schadensberechnung zwischen allen nachteiligen und allen vorteilhaften, durch die Nichterfüllung bedingten Vermögensveränderungen einen inneren Zusammenhang her, der die Vorteilsausgleichung rechtfertigt.