Verpflichtungserklärung

Verneint die Gemeinde das Abwendungsrecht, weil sie der Meinung ist, der Käufer habe keine ausreichende Verpflichtungserklärung abgegeben, und übt sie das Vorkaufsrecht aus, so kann der Käufer den Bescheid mit Widerspruch und Anfechtungsklage anfechten. Die Gemeinde ist jedoch nicht gehindert, durch eine gesonderte Erklärung das Abwendungsverlangen abzulehnen, und zwar sowohl vor Ausübung des Vorkaufsrechts als auch danach, wenn der Käufer noch innerhalb der Zweimonatsfrist die Verpflichtungserklärung abgibt. Lehnt die Gemeinde das Abwendungsrecht vor. Erlass des Ausübungsbescheides ab, so dürfte dies kein Verwaltungsakt, sondern eine nicht selbständig anfechtbare Verfahrenshandlung im Rahmen der Prüfung, ob das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigt, sein.
Die Ablehnung des Abwendungsrechts nach Erlass des Ausübungsbescheides ist hingegen ein Verwaltungsakt. Ob ihn der Käufer selbständig anfechten kann, erscheint jedoch zweifelhaft: Die Abwendungsverpflichtung gibt dem Käufer einen Rechtsanspruch auf Aufhebung des Ausübungsbescheides, selbst wenn dieser bereits unanfechtbar geworden ist. Er muss daher in erster Linie diesen Anspruch geltend machen, zumal die Aufhebung des Bescheides auch Voraussetzung Für die Erteilung des Negativzeugnisses ist. Für eine isolierte Anfechtung der Ablehnung seines Abwendungsrechtes dürfte ihm daher das Rechtsschutzbedürfnis fehlen. Sein Rechtsschutz ist ausreichend durch die Klage auf Aufhebung des Ausübungsbescheides und die Klage auf Erteilung des Negativzeugnisses gewahrt.
Die Abwendungserklärung ist unabhängig von der Anfechtung des Ausübungsbescheides. Der Käufer kann den Bescheid anfechten und vorsorglich eine Verpflichtungserklärung abgeben. Dringt er mit der Anfechtung durch, wird die Verpflichtungserklärung gegenstandslos. Dasselbe gilt, wenn der Käufer nicht angefochten hat, jedoch eine Anfechtung durch den Verkäufer erfolgreich ist. Der Käufer ist allerdings nicht gehindert, seine erfolgreichen Anfechtung des Ausübungsbescheides weitergelten soll.
Abwendung des Vorkaufsrechts bei Missständen oder Mängeln einer baulichen Anlage. Nach Abs. 1 Satz 2 kann der Käufer, falls eine auf dem Grundstück befindliche bauliche Anlage Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Abs. 2 und 3 Satz 1 aufweist, die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden, wenn er diese Missstände oder Mängel binnen angemessener Frist beseitigen kann und er sich vor Ablauf der Frist nach § 28 Abs. 2 Satz 1 zur Beseitigung verpflichtet. Diese Vorschrift enthält einen selbständigen Abwendungstatbestand, der unabhängig von Satz 1 erfüllt sein muss, damit sich das Abwendungsrecht des Käufers durchsetzt Kann also der Käufer das Vorkaufsrecht nicht bereits nach Satz 1 abwenden, kommt es auf eventuelle Missstände einer baulichen Anlage nicht mehr an, da das Abwendungsrecht dann ohnehin nicht zum Zuge kommt. Umgekehrt muss der Käufer - falls er das Vorkaufsrecht nach Satz 1 abwenden kann - die zusätzlichen Voraussetzungen des Satzes 2 erfüllen, wenn Mißstände oder Mängel vorliegen. Die Vorschrift hängt eng mit § 26 Nr.4 zusammen. Dort lässt das Vorliegen von Mißständen oder Mängeln die Ausübung des Vorkaufsrechts zu, auch wenn das Vorkaufsrecht an sich aus anderen Gründen ausgeschlossen wäre.
Verlängerung der Zweimonatsfrist des § 28 Abs. 2 Satz 1 auf Antrag des Käufers. Die Vorschrift war im ursprünglichen Gesetzentwurf nicht enthalten und ist erst auf Anregung des Bundesrates eingefügt worden. Zweck dieser Anregung war, das Verfahren zur Abwendung des Vorkaufsrechts den Erfordernissen der Praxis anzupassen. Die Zweimonatsfrist des §28 Abs. 2 Satz 1 erschien dem Bundesrat zu kurz, um die einzelnen Verfahrensschritte durchzuführen. Im weiteren Gesetzgebungsverfahren wurde diese Anregung aufgegriffen.
Nach Satz 3 hat die Gemeinde die Frist nach § 28 Abs. 2 Satz 1 auf Antrag des Käufers um zwei Monate zu verlängern, wenn der Käufer vor Ablauf dieser Frist glaubhaft macht, dass er in der Lage ist, die in Satz 1 oder 2 genannten Voraussetzungen zu erfüllen.
Umstritten ist, ob durch die Vorschrift lediglich dem Käufer mehr Zeit zur Abgabe der Verpflichtungserklärung eingeräumt werden soll oder ob die gesetzliche Zweimonatsfrist nach §28 Abs. 2 Satz 1 für die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Erklärung der Gemeinde um weitere zwei Monate verlängert wird, wenn der Käufer innerhalb der ersten Zweimonatsfrist den Verlängerungsantrag gestellt und die Voraussetzungen für die Erfüllung der Abwendungsverpflichtung glaubhaft gemacht hat. Für eine lediglich dem Käufer zustehende Fristverlängerung, während nach anderer Auffassung der innerhalb der ersten Zweimonatsfrist gestellte Antrag des Käufers es der Gemeinde ermöglicht, die ihr für die Ausübung des Vorkaufsrechts gesetzlich zustehende Frist um weitere zwei Monate zu verlängern. Der letzteren Ansicht ist zuzustimmen: Für sie spricht bereits der Wortlaut, der auf die Frist nach §28 Abs. 2 Satz 1 verweist. Diese Vorschrift regelt aber nur die Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts. Diese Auslegung wird ferner der Entstehungsgeschichte gerecht. Auf Vorschlag des Bundesrates sollte geprüft werden, ob die Zweimonatsfrist entfallen oder verlängert werden kann. Gemeint war damit aber offensichtlich die in der ursprünglichen Fassung des § 27 Abs. 1 Satz 1 genannte Frist nach §28 Abs. 2 Satz 1, also die Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Gemeinde. Auch der Grundsatz der Verwaltungsökonomie und damit die dem Vorschlag des Bundesrates zugrunde liegende Absicht, den Erfordernissen der Praxis gerecht zu werden, sprechen für eine Verlängerung der Ausübungsfrist. In der Praxis laufen die Prüfung der Gemeinde, ob sie das Vorkaufsrecht ausüben will, und die Verhandlungen mit dem Käufer über eine Abwendung des Vorkaufsrechts häufig parallel und überschneiden sich, vor allem schon deswegen, weil bereits im Verfahren über die Ausübung des Vorkaufsrechts der Käufer anzuhören ist und sich daher zwangsläufig die Gelegenheit bietet, über die Abwendung des Vorkaufsrechts zu verhandeln. Sieht man in der Vorschrift des Satzes nur eine Regelung der Abwendungsfrist, so müsste die Gemeinde - will sie nicht den Verlust ihres Vorkaufsrechts durch Fristversäumung riskieren - das Vorkaufsrecht in jedem Fall innerhalb der ersten Zweimonatsfrist trotz des vom Käufer gestellten Antrags ausüben und den Bescheid dann wieder aufheben, wenn der Käufer innerhalb der zweiten Zweimonatsfrist die Verpflichtungserklärung abgibt. Dies wäre mit dem Grundsatz der Verwaltungsökonomie nicht vereinbar. Einem rationellen Verwaltungsablauf entspricht es vielmehr, wenn die Gemeinde nach einem vom Käufer innerhalb der ersten Frist gestellten und glaubhaft gemachten Antrag mit der Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts zuwartet, bis innerhalb der ersten oder zweiten Frist geklärt ist, ob der Käufer eine ausreichende Verpflichtungserklärung abgibt. Die Gemeinde ist allerdings nicht gehindert, das Vorkaufsrecht bereits innerhalb der ersten Zweimonatsfrist trotz eines Verlängerungsantrages des Käufers auszuüben, da die Vorschrift des Satzes 3 nach ihrem Wortlaut dem Käufer nur einen Anspruch auf Verlängerung der Frist, nicht aber einen solchen auf Unterlassung der Ausübung des Vorkaufsrechts innerhalb der ersten Frist gewährt. Eine Ausübung innerhalb der ersten Zweimonatsfrist kann dann geboten sein, wenn die Gemeinde davon überzeugt ist, dass die Voraussetzungen für eine Fristverlängerung nicht gegeben sind, etwa weil der Käufer die Voraussetzungen für die Abwendung des Vorkaufsrechts nicht ausreichend glaubhaft gemacht hat.
Solange allerdings die Streitfrage nicht durch die höchstrichterliche Rechtsprechung geklärt ist, dürfte es für die Gemeinde zur Erhaltung ihres Vorkaufsrechts ratsam sein, den Ausübungsbescheid in jedem Fall innerhalb der ersten Frist zu erlassen und ihn wieder aufzuheben, falls der Käufer innerhalb der zweiten Frist eine ausreichende Verpflichtungserklärung abgibt.
b) Der Käufer muss glaubhaft machen, dass er in der Lage ist, die in Satz 1 oder 2 genannten Voraussetzungen zu erfüllen. Glaubhaftmachen bedeutet, dass ein geringerer Grad von Wahrscheinlichkeit vermittelt wird als bei einem Beweis. Es genügt ein Sachvortrag, der die Erfüllung der gesetzlichen Voraussetzungen als überwiegend wahrscheinlich erscheinen lässt.
c) Dass der Käufer in der Lage ist, die in Satz I oder 2 genannten Voraussetzungen zu erfüllen, hat er innerhalb der ersten Zweimonatsfrist glaubhaft zu machen. Dies ergibt sich - neben dem Wortlaut - aus dem Zweck der Vorschrift. Das Vorkaufsrecht abwenden kann er auch in diesem Fall nur, wenn er - nach Fristverlängerung - die Verpflichtungserklärung innerhalb der zweiten Zweimonatsfrist abgibt.
Hat der Käufer den Antrag auf Fristverlängerung gestellt und die weitere Voraussetzung des Glaubhaftmachens erfüllt, so muss die Gemeinde die Frist verlängern. Sie hat keinen Ermessensspielraum. Die Verlängerung der Frist ist ein Verwaltungsakt, da die Gemeinde über den Rechtsanspruch des Käufers auf Fristverlängerung entscheidet und damit eine verbindliche Regelung eines Einzelfalles auf dem Gebiet des öffentlichen Rechts trifft. Dazu wird die Ansicht vertreten, dass der Käufer eine Ablehnung der Fristverlängerung selbständig anfechten und - bei Untätigkeit der Gemeinde - die Verlängerung durch Verpflichtungsklage erzwingen kann. Dagegen bestehen Bedenken, da es fraglich ist, ob dem Käufer das Rechtsschutzbedürfnis für diese Rechtsmittel zusteht. Denn das berechtigte Interesse des Käufers ist in erster Linie nur auf die Abwendung der Vorkaufsrechtsausübung und die Erteilung des Negativzeugnisses gerichtet, nicht dagegen auf die bloße Fristverlängerung, da ihm diese nur die Möglichkeit gibt, seine Verpflichtungserklärung nachzuholen. Ein sachgerechtes, mit dem Grundsatz der Prozessökonomie zu vereinbarendes Ergebnis lässt sich erreichen, wenn man den Käufer, dessen Verlängerungsantrag rechtswidrig abgelehnt oder nicht beschieden wurde, so stellt, wie er stehen würde, wenn die Gemeinde seinem Antrag entsprochen hätte. Der Käufer muss daher seine Verpflichtungserklärung binnen zwei Monaten nach Ablauf der ersten Zweimonatsfrist abgeben. Die Verpflichtungserklärung wendet das Vorkaufsrecht ab und gibt dem Käufer einen Anspruch auf Aufhebung des Ausübungsbescheides sowie auf Erteilung des Negativzeugnisses. Erlässt die Gemeinde unter rechtswidriger Nichtberücksichtigung des Verlängerungsantrages den Ausübungsbescheid, so ist der Bescheid rechtswidrig und kann vom Käufer angefochten werden. Der Käufer kann den Bescheid aber auch unanfechtbar werden lassen und die Aufhebung des Bescheides verlangen, wenn er innerhalb von zwei Monaten nach Ablauf der ersten Zweimonatsfrist die Verpflichtungserklärung abgibt. Das gleiche gilt, wenn ein Ausübungsbescheid schon vor Stellung des Antrages unanfechtbar geworden ist. Denn die wirksame Abwendung löst einen Anspruch des Käufers auf Aufhebung auch eines rechtmäßigen oder durch Unanfechtbarkeit von eventuellen Fehlern geheilten Ausübungsbescheides aus.