Versagung der Genehmigung

Wenn die Versagung der Genehmigung finden Eigentümer aus wirtschaftlichen Gründen eine besondere Härte bedeuten würde, kann die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum genehmigt werden, obwohl eigentlich die Voraussetzungen für eine Ablehnung des Genehmigungsantrags gegeben wären. Die Vorschrift verlangt eine besondere Härte. Die jeden Eigentümer treffende Härte, die mit der Unterbindung der Umwandlung eines Gebäudes in eine Eigentumswohnungsanlage verbunden ist, reicht für eine Anwendung des § 22 Abs. 5 Satz 3 aber nicht aus; es muss sich um eine aus der Einzelfallsituation ergebende Härte handeln, die zu einer außergewöhnlichen Belastung des Eigentümers führt. Diese besondere Härte kann sich z. B. daraus ergeben, dass der Eigentümer aus wirtschaftlichen Gründen dringend auf die Einnahmen aus dem Verkauf der Eigentumswohnungen angewiesen ist und einen schwerwiegenden Schaden erleidet, wenn diese fest einkalkulierten Einnahmen ausfallen. § 22 Abs. 5 Satz 3 berücksichtigt also ausnahmsweise die wirtschaftliche Situation des Eigentümers, während dies z. B. bei einer Befreiung nach § 31 Abs. 2 Nr. 3 keine Rolle spielt. Auch wenn eine solche besondere Härte vorliegt, steht der Behörde ein Ermessensspielraum zu, ob sie eine Genehmigung erteilen will. Die Behörde hat dabei abzuwägen zwischen dem Interesse des Eigentümers an der Begründung von Wohnungseigentum einerseits, dem Interesse der Gemeinde an der Förderung des Fremdenverkehrs andererseits. § 22 Abs. 5 Satz 3 stellt nur auf die besondere Härte für den Eigentümer ab. Eine Härte für die Erwerber der Eigentumswohnungen ist aber im Rahmen des der Behörde nach § 22 Abs. 5 zustehenden Ermessens ebenfalls zu berücksichtigen.
Verfahrensvorschriften - Für die Erteilung der Genehmigung ist nach § 22 Abs. 6 die Baugenehmigungsbehörde zuständig. Sie entscheidet im Einvernehmen mit der Gemeinde. Verweigert die Gemeinde ihr Einvernehmen, darf die Genehmigung nicht erteilt werden. Wird die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum dennoch genehmigt, kann die Gemeinde hiergegen Rechtsmittel einlegen. Die Gemeinde hat bei der Erteilung des Einvernehmens ebenso wie die Baugenehmigungsbehörde zu prüfen, ob die Genehmigung nach § 22 Abs. 5 Satz I oder 2 erteilt werden muss. Ist dies der Fall, muss die Gemeinde ihr Einvernehmen ebenfalls erklären. Liegen die Voraussetzungen dieser Vorschriften nicht vor, dann steht es im Ermessen der Gemeinde, ob sie ihr Einvernehmen erteilt; es gelten insoweit die gleichen Grundsätze wie für das Ermessen der Baugenehmigungsbehörde. Das Einvernehmen der Gemeinde stellt ein Verwaltungsinternum dar; nach außen ergeht gegenüber dem Grundstückseigentümer kein Bescheid der Gemeinde. Vielmehr muss die Baugenehmigungsbehörde, falls das Einvernehmen verweigert wird, die Genehmigung ablehnen; erst diese Entscheidung ist ein mit Rechtsmitteln anfechtbarer Verwaltungsakt. Das Einvernehmen gilt nach § 22 Abs. 6 Satz 2 i. V. m. § 19 Abs. 3 Satz 7 als erteilt, wenn es nicht innerhalb von 2 Monaten nach Eingang des Ersuchens der Baubehörde verweigert wird.
§ 22 Abs. 6 Satz 2 verweist auf § 19 Abs. 3 Satz 3 bis 7 und ermöglicht somit eine fiktive Genehmigung. Wird über einen Genehmigungsantrag nicht innerhalb von 3 Monaten entschieden, dann gilt die Genehmigung nach §§ 22 Abs. 6 Satz 2, 19 Abs. 3 Satz 3 als erteilt; hierüber hat die Baugenehmigungsbehörde nach § 22 Abs. 7 Satz 2 i. V. m. § 23 Abs. 2 Satz 2 auf Antrag eine Bescheinigung auszustellen. Für den Beginn der 3-Monatsfrist kommt es auf den Eingang des Genehmigungsantrags bei der Baugenehmigungsbehörde an. Die Bearbeitungsfrist von maximal 3 Monaten kann durch einen Zwischenbescheid um höchstens weitere 3 Monate verlängert werden, wenn eine Entscheidung innerhalb von 3 Monaten wegen der außergewöhnlichen Schwierigkeit des Falles nicht möglich ist. Haben Eigentümer und der durch Vormerkung gesicherte Erwerber einer Eigentumswohnung gemeinsam oder jeweils getrennt einen Antrag gestellt, dann ist die 3-Monatsfrist nur gewahrt, wenn gegenüber beiden innerhalb der jeweils für sie geltenden Frist ein Ablehnungsbescheid ergeht.
Die Baugenehmigungsbehörde kann die Rücknahme der Genehmigung aussprechen, wenn diese zu Unrecht erteilt wurde. Das BVerwG hat entschieden, dass auch privatrechtsgestaltende Verwaltungsakte nach den allgemeinen Regeln des § 48 VwVIG zurückgenommen werden können; diese zur Teilungsgenehmigung nach § 19 ergangene Rechtsprechung lässt sich auch auf die Genehmigung nach § 22 übertragen. Die Befugnis der Behörde zur Rücknahme einer rechtswidrigen Genehmigung wird freilich nach der zitierten Rechtsprechung des BVerwG eingeschränkt durch den Vertrauensschutz etwaiger Vertragspartner. Hat der Erwerber des Wohnungseigentums bereits den Kaufpreis entrichtet, wird eine Rücknahme der Genehmigung regelmäßig nur in Betracht kommen, wenn er die Rechtswidrigkeit der Genehmigung kannte oder ihm dies nur infolge großer Fahrlässigkeit entgangen ist. Eine Rücknahme scheidet ferner aus, wenn bereits ein Dritter nach §§ 892, 893 BGB gutgläubig das Eigentum an der Wohnung erworben hat. Die Grundsätze über die Rücknahme einer Genehmigung gelten auch für die fiktive Genehmigung nach § 22 Abs. 6 Satz 2 i. V. m. § 19 Abs. 3 Satz 3. Zu den privatrechtlichen Folgen der Rücknahme der Genehmigung.