Versagung der Teilungsgenehmigung

In den im Zusammenhang bebauten Gebieten im Sinn des § 34 - also Gebieten, die nicht von einem qualifizierten Bebauungsplan erfasst werden -, gilt hinsichtlich der Teilungsgenehmigung grundsätzlich das gleiche wie im Gebiet eines qualifizierten Bebauungplans, denn § 19 Abs. 1 Nr. 2 ist inhaltlich identisch mit Nr. 1 dieser Vorschrift; zum Begriff des im Zusammenhang bebauten Ortsteils, zur Abgrenzung gegenüber dem Außenbereich. Zum Innenbereich im Sinne des § 34 gehört auch der Geltungsbereich eines nichtqualifizierten Bebauungsplans sowie von Satzungen nach § 34 Abs. 4.
Die Versagung einer Teilungsgenehmigung im nicht beplanten Innenbereich richtet sich nach § 20 Abs. 1 Nr. 2.
Außenbereich - § 19 Abs. 1 Nr. 3 enthält eine Legaldefinition des Außenbereichs. Da- nach wird der Außenbereich negativ definiert durch den Bereich, der weder unter § 30 noch unter § 34 fällt. Der Außenbereich ist mithin nicht auf die sog. freie Landschaft beschränkt; eine Außenbereichsfläche kann auch innerhalb eines bebauten Gebiets liegen. Im Außenbereich bedarf anders als im Gebiet eines qualifizierten Bebauungsplans und im Innenbereich nicht jede Teilung eines Grundstücks einer Genehmigung. Genehmigungspflichtig sind vielmehr nur Teilungen, die bebaute Grundstücke betreffen oder im Zusammenhang mit einer beabsichtigten Bebauung oder kleingärtnerischen Nutzung stehen. Sonstige Grundstücksteilungen im Außenbereich bedürfen dagegen keiner Teilungsgenehmigung, weil durch sie städtebauliche Belange nicht beeinträchtigt werden können. Eine unerwünschte Parzellierung eines aufgrund seiner Lage zur Bebauung anstehenden Geländes im Außenbereich kann deshalb nur dadurch verhindert werden, dass die Gemeinde den Beschluss fasst, einen Bebauungsplan aufzustellen und anschließend eine Veränderungssperre nach § 14 erlässt, weil dadurch für Grundstücksteilungen die Genehmigungspflicht nach § 19 Abs. 1 Nr. 4 ausgelöst wird. Wenn es sich allerdings um Bauerwartungsland handelt, das bereits im Hinblick auf einen bevorstehenden Bebauungsplan von Bauinteressenten gekauft und zu diesem Zweck parzelliert wird, dann ergibt sich die Genehmigungspflicht schon aus § 19 Abs. 1 Nr. 3 [4. Alternative]. Eine Genehmigungspflicht besteht nicht, wenn wegen §38 auf die bauliche Nutzung des Grundstücks die §§29ff keine Anwendung finden. § 38 bestimmt, dass der dritte Teil der BauGB, also die §§ 29 ff, keine Anwendung auf Vorhaben findet, für die eine Planfeststellung nach den in § 38 angeführten Gesetzen vorgeschrieben ist. Da die Zulässigkeit dieser Vorhaben sich somit nicht nach § 29 ff bestimmt, kommt weder eine Versagung der Teilungsgenehmigung nach § 20, noch eine Bindungswirkung nach § 21 in Betracht. Ein Genehmigungsverfahren nach § 19 wäre daher sinnlos.
Die Teilung eines Grundstücks ist nach. § 19 Abs. Nr.3 Alt.1 genehmigungspflichtig, wenn das Grundstück bebaut ist. Der Gesetzgeber ging davon aus, dass hier ein städtebauliches Interesse daran besteht, jede Änderung der Grundstücksgrenzen einer Prüfung zu unterziehen. Bebaut im Sinne der Vorschrift ist ein Grundstück, wenn auf ihm bauliche Anlagen tatsächlich vorhanden sind. Ob sie einen wesentlich oder nur einen geringen Teil der Grundstücksfläche ausmachen, ist unerheblich. Darauf, dass sich die Bebauung auf dem zu teilenden Flurstück befindet, kommt es nicht an; denn Grundstück im Sinne des in Abs. 2 festgelegten Teilungsbegriffs ist jedes sog. Buchgrundstück, d. h. jede Fläche, die im Bestandsverzeichnis eines Grundbuchblattes unter einer besonderen Nummer eingetragen ist.
Unter Bebauung im Sinne des § 19 Abs. 1 Nr. 3 ist nur ein nach den bauordnungsrechtlichen Vorschriften genehmigungs- oder zumindest anzeigepflichtiges Bauvorhaben zu verstehen. Dies beruht auf dem engen Zusammenhang zwischen Genehmigungspflicht, Versagungsmöglichkeiten nach § 20 und Bindungswirkung nach § 21. Da § 35 auf genehmigungsfreie Vorhaben gemäß § 29 keine Anwendung findet, könnte eine Teilungsgenehmigung nicht wegen Verstoßes gegen diese Vorschrift versagt werden und umgekehrt könnte im Falle einer Erteilung der Genehmigung keine Bindungswirkung nach § 21 eintreten, so dass für die Teilung eines Grundstücks, das nur mit einem genehmigungsfreien Gebäude bebaut ist, keine Teilungsgenehmigung erforderlich ist. Dagegen kommt es auf die planungsrechtliche Bedeutung des Bauwerks nicht an. Auch Grundstücke, die nur mit unbedeutenden baulichen Anlagen, etwa Werbetafeln, Zäunen oder ähnlichem bebaut sind, bedürfen zu ihrer Teilung der Genehmigung. Eine Beschränkung der Genehmigungspflicht auf solche Grundstücksteilungen, die eine bauliche Anlage von größerer Bedeutung betreffen, ist mit dem im Bodenverkehrsrecht besonders bedeutsamen Gebot der Rechtsklarheit und Rechtssicherheit nicht zu vereinbaren. Durch Anlagen, die nach den bauordnungsrechtlichen Vorschriften lediglich als bauliche Anlagen gelten oder nur einer Genehmigungspflicht unterworfen werden, ohne bauliche Anlagen im Sinn des § 29 Abs. 1 zu sein, wird eine Genehmigungspflicht von Grundstücksteilungen im Falle der Bebauung mit solchen Anlagen nicht begründet. Das gleiche gilt für die in § 29 Satz 3 genannten Anlagen, nämlich Aufschüttungen und Abgrabungen größeren Umfangs sowie Ausschachtungen, Ablagerungen und Lagerstätten. Diese unterfallen § 19 Abs. 1 Nr. 3 Alternative 1 nur insoweit, als es sich bei ihnen um bauliche Anlagen handelt. Für sonstige Anlagen dieser Art verweist § 29 Satz 3 nur auf §§ 30-37, nicht auf § 19. Für die Genehmigungspflicht nach § 19 Abs. 1 kommt es nicht darauf an, auf welchem Teil des zu teilenden Grundstücks sich die Bebauung befindet. Sinn und Zweck des Genehmigungsvorbehalts für die Teilung bebauter Außenbereichsgrundstücke ist es primär, zu verhindern, dass funktionell zusammenhängende Bauvorhaben, etwa ein landwirtschaftlicher Hof und ein Altenteilerhaus oder ein ortsgebundener Betrieb und ein diesem dienendes Gebäude, auseinandergerissen werden. Das gleiche gilt, wenn ein Bauwerk mit einer Grundstücksnutzung ohne bauliche Anlagen verbunden ist, etwa das Wohnhaus des Landwirts mit der umgebenden landwirtschaftlichen Nutzfläche. Die Regelung ist aber nicht auf diese Fälle beschränkt. Der Tatbestand des § 19 Abs. 1 Nr. 3 1. Alternative ist auch dann erfüllt, wenn das abzuteilende Grundstück weitab von der Bebauung auf dem Muttergrundstück liegt. Nicht von Bedeutung ist, ob die Gebäude mit oder ohne Baugenehmigung errichtet wurden. Selbst wenn bereits eine Abbruchsverfügung erlassen wurde, bedarf die Grundstücksteilung einer Genehmigung, zumal nicht gewährleistet ist, dass der Abbruch auch tatsächlich erfolgt bzw. zwangsweise durchgesetzt wird.
Nach § 19 Abs. 1 Nr. 3 Alternative 2 ist ferner die Teilung eines Grundstücks genehmigungspflichtig, wenn eine Bebauung genehmigt ist. Die Bebauung des Grundstücks ist genehmigt, wenn von der zuständigen Baugenehmigungsbehörde für ein Vorhaben eine schriftliche Genehmigung erteilt wurde, die weder durch Zeitablauf noch durch Widerruf erloschen ist. Dem ist gleichzusetzen, wenn bei nur anzeigepflichtigen Vorhaben deren Ausführung nach Anzeige nicht innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Frist untersagt worden ist.