Versagungstatbestand

Die Versagungstatbestände des § 20 Abs. 2 stellen es anders als die des Abs. 1 in das Ermessen der Genehmigungsbehörde, ob sie wegen der offensichtlichen Verheimlichung oder Täuschung über den wahren Nutzungszweck die Teilungsgenehmigung versagen will. Nach den Gesetzesmaterialien soll durch die Kann-Vorschrift öffentlichen Belangen Rechnung getragen werden. Die Baugenehmigungsbehörde soll zwar die Möglichkeit, nicht aber die Verpflichtung haben, den angegebenen Nutzungszweck in Frage zu stellen und bei offensichtlich unwahren oder unvollständigen Angaben die Teilungsgenehmigung zu versagen. Der Grundstückseigentümer und auch der Teilungskäufer haben freilich insoweit weder einen Rechtsanspruch noch auch nur einen Anspruch auf fehlerfreie Ermessensentscheidung, denn § 20 Abs. 2 dient ausschließlich dem allgemeinen Interesse an einer geordneten städtebaulichen Entwicklung. Das Ermessen nach § 20 Abs. 2 steht nicht nur der Baugenehmigungsbehörde, sondern ebenso auch den nach § 19 Abs. 3 Satz 1 u. 2 zur Mitwirkung berechtigten Behörden zu. Denn die Wahrung städtebaulicher Belange, an der sich die Ermessensentscheidung nach § 20 Abs. 2 zu orientieren hat, ist nicht nur der Baugenehmigungsbehörde, sondern ebenso diesen Behörden anvertraut. Bei Grundstücksteilungen, die unter § 20 Abs. 2 fallen, kann eine Teilungsgenehmigung mithin nur erteilt werden, wenn sämtliche beteiligten Behörden von dem ihnen eingeräumten Ermessen zu Gunsten des Antragstellers Gebrauch machen.
Bei der Ausübung des der Baugenehmigungsbehörde durch § 20 Abs. 2 eingeräumten Ermessens ist allerdings der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu beachten. Wenn die Baugenehmigungsbehörde erkennt, dass die tatsächlich beabsichtigte Nutzung eine Versagung der Teilungsgenehmigung im Fall der Offenlegung dieser Nutzungsabsicht nicht rechtfertigen würde, wird es regelmäßig gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit verstoßen, allein wegen der unvollständigen oder inhaltlich unrichtigen Angaben im Genehmigungsantrag die Teilungsgenehmigung zu versagen. § 20 Abs. 2 soll nämlich keine Sanktionen für den Versuch der Täuschung der Genehmigungsbehöde ermöglichen, sondern dient lediglich der Wahrung bodenverkehrsrechtlich relevanter öffentlicher Belange, insbesondere der städtebaulichen Ordnung. Soweit dagegen der wirkliche Nutzungszweck unklar bleibt, stellt sowohl die Versagung als auch die Erteilung der Teilungsgenehmigung eine sachgerechte Ermessensentscheidung dar. Da es immerhin möglich ist, dass die Teilung eine unzulässige Bebauung ermöglichen soll, kann die Genehmigungsbehörde die Genehmigung versagen, um dies zu verhindern. Andererseits tritt durch die Erteilung der Teilungsgenehmigung keine Beeinträchtigung städtebaulicher Belange ein, da der Teilungsgenehmigung mangels Offenlegung der wahren Nutzungsabsichten insoweit keine Bindungswirkung nach § 20 Abs. l zukommt, so dass es auch vertretbar ist, in einem solchen Fall die Teilungsgenehmigung zu erteilen. Dient die Teilung dagegen offensichtlich einer unzulässigen Bebauung des abzuteilenden Grundstücks, dann kommt nur eine Ermessensentscheidung in Betracht, nämlich die Versagung der Teilungsgenehmigung. Nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr.1 kann die Teilungsgenehmigung versagt werden, wenn offensichtlich eine andere als die angegebene Nutzung bezweckt wird. Der Zweck der Nutzung bestimmt sich dabei nicht nur nach den Vorstellungen des Eigentümers, sondern ebenso auch nach den Absichten des Käufers. § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 erfasst alle Fälle, in denen die Behörde durch Angabe eines unrichtigen Nutzungszwecks zur Erteilung einer Teilungsgenehmigung bzw. eines Negativattests veranlasst werden soll, etwa wenn bei der Teilung angegeben wird, der abgetrennte Grundstücksteil solle als Garten genutzt werden, während der Erwerber offensichtlich die Errichtung eines Wohngebäudes beabsichtigt. Ausreichend ist, dass überhaupt irgendwelche Angaben zum Nutzungszweck gemacht werden, es muss sich dabei nicht unbedingt um eine baurechtlich relevante Nutzung handeln. Hinsichtlich der wirklich bezweckten Nutzung muss dagegen eine bodenrechtlich relevante Nutzung vorliegen, d. h. die Errichtung einer baulichen Anlage im Sinn des § 29 geplant sein. Während das oben angeführte Beispiel zur Anwendung des § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 führt, findet diese Vorschrift daher keine Anwendung, wenn z. B. als Zweck der Teilung eines Wiesengrundstücks die Fortsetzung der bisherigen Nutzung angegeben wird, das Grundstück aber tatsächlich als Spiel- oder Freizeitgelände ohne baulichen Anlagen genutzt werden soll. Denn eine Versagung der Teilungsgenehmigung wegen Täuschung über den wahren Nutzungszweck kommt dann nicht in Betracht, wenn auch bei Offenbarung des wirklichen Nutzungszwecks gar keine Genehmigungspflicht besteht. Nach dem Gesetzeswortlaut kommt es nicht darauf an, ob die Teilungsgenehmigung bei Angabe des wirklichen Nutzungszwecks nach § 20 Abs. 1 versagt werden müsste; allein der Versuch der Täuschung der Baugenehmigungsbehörde rechtfertigt die Versagung der Teilungsgenehmigung. Dies zeigt auch ein Vergleich mit § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 und Satz 2: Während dort eine nach Abs. 1 rechtserhebliche Nutzung bzw. eine unzulässige Nutzung verlangt wird, fehlt eine derartige Voraussetzung in § 20 Abs. 2 Nr. 1. Wenn allerdings die verheimlichte Nutzung städtebaulich unbedenklich ist, wird in der Regel eine Versagung der Teilungsgenehmigung gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit verstoßen. Freilich wird es nur selten vorkommen, dass der Antragsteller eine gar nicht beabsichtigte Nutzung angibt, wenn auch die beabsichtigte 14utzung nicht zu einer Versagung der Teilungsgenehmigung führen würde; zumal der Antragsteller nach § 20 Abs. 2 Satz 3 vor der Entscheidung über den Genehmigungsantrag darauf hinzuweisen ist, dass die Genehmigung wegen Angabe eines offensichtlich unzutreffenden Nutzungszwecks versagt werden kann. Eine Versagung der Teilungsgenehmigung nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 setzt nicht voraus, dass der Behörde die wirklich beabsichtigte Nutzung bekannt ist. Es reicht vielmehr aus, wenn sie erkennt, dass jedenfalls die angegebene Nutzung offensichtlich nicht realisiert werden soll, denn dann wird zwangsläufig mit der Teilung eine andere als die angegebene Nutzung bezweckt. Die Regelung des § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 findet nicht nur bei Grundstücksteilungen im Außenbereich, sondern auch bei Teilungen im Innenbereich Anwendung. Zwar waren Bodenverkehrsvorgänge im Außenbereich Anlass für diese Vorschrift, aber die Notwendigkeit, die Teilungsgenehmigung wegen Täuschung oder Verheimlichung des wahren Nutzungszwecks gegenüber der Genehmigungsbehörde versagen zu können, besteht ebenso auch bei Grundstücksteilungen im Innenbereich.