Vertretungsverhältnis
Verkaufen mehrere Personen, ohne dass zwischen ihnen ein Vertretungsverhältnis bestünde, ein ihnen gehörendes Grundstück, so liegt darin; dass der eine Verkäufer bei den Vertragsverhandlungen passiv bleibt und die Verhandlungsführung dem anderen überlässt, ohne Hinzutreten besonderer Umstände nicht eine stillschweigende Erklärung, dass er für das, Verhalten des anderen in Umfang (unter Einschluss des arglistigen Verschweigens von Fehlern) einstehen wolle.
Zum Sachverhalt: Die Beklagte haben 1966 ein 3000 qm großes Hausgrundstück erworben. Auf diesem Gelände befanden sich früher eine Sandgrube, die eine Zeitlang als Schutt- und Müllkippe verwendet und später aufgeschüttet worden war.
Durch notariellen Vertrag vom 21. 5. 1971 haben die Beklagte eine von dem Grundstück inzwischen abgetrennte, 811 qm große Parzelle als Bauplatz zum Preis von 97 320 DM an die Kläger verkauft. In dem Kaufvertrag ist u. a. jede Gewährleistung für die Lage und Beschaffenheit des Kaufgrundstücks ausgeschlossen worden.
Der Streit der Parteien geht hauptsächlich darum, ob die Beklagte ,den Kläger die Bodenbeschaffenheit der verkauften Grundstücksparzelle,- nämlich dass es sich dabei um aufgeschüttetes Gelände handelt - arglistig verschwiegen haben..
Nach dem Vortrag der Klägerhat diese Bodenbeschaffenheit bei dem Bau ihres Hauses erhebliche Mehrkosten verursacht. Sie halten die Beklagte In so weit für schadensersatzpflichtig, da der Beklagte zu 1 vor Abschluss des Kaufvertrages wider besseres Wissen versichert habe, er wisse nichts von einer Schutthalde oder aufgeschüttetem Gelände.
Die Belt. sind der Klage nach Grund und Höhe entgegengetreten und bestreiten insbesondere, die Bodenbeschaffenheit der verkauften Parzelle gekannt zu haben.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen; das Oberlandesgericht hat sie dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt. Die Revision der Beklagte führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.
Aus den Gründen: Einen Fehler des von den Kläger erworbenen Grundstücks im Sinn der §§ 459, 463 BGB bejaht das Oberlandesgericht, weil die Bebaubarkeit des Grundstücks wegen seiner Bodenbeschaffenheit insofern beeinträchtigt sei, als diese Beschaffenheit zusätzliche Baumaßnahmen notwendig mache. Dieser Fehler der Sache sei den Käufern verschwiegen worden, und der Beklagte zu 1 habe dabei auch arglistig gehandelt. Das Oberlandesgericht sieht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme als erwiesen an, der Beklagte zu 1 habe bei den dem Vertragsschluss zwischen den Parteien vorangegangenen Gesprächen Kenntnis davon gehabt, dass auf dem Kaufgelände früher Abfälle gelagert worden seien. Bei solcher Sachlage aber habe angesichts der wiederholten diesbezüglichen Fragen des Klägers zu 1 für den Beklagten zu 1 insoweit eine Offenbarungspflicht bestanden und habe dieser, indem er vorgegeben habe, davon nichts zu wissen, arglistig gehandelt. Dieses arglistige Verhalten des Beklagten zu 1 müsse sich auch die Beklagte zu 2 zurechnen lassen. Die Kläger hätten deren Verhalten, wie es sich nach dem Parteivortrag und dem Ergebnis der Beweisaufnahme darstelle, als schlüssige Erklärung auffassen dürfen, sie sei mit allem einverstanden, was der Beklagte zu 1 tue. Damit habe die Beklagte zu 2 rechtsgeschäftlich die Mithaftung für eine Arglist des Beklagten zu 1 übernommen.
2. Die Revision beanstandet zu Recht die im Rahmen der Würdigung des Beweisergebnisses durch das Oberlandesgericht aus der Aussage der Zeugin K gezogene Folgerung als rechtsfehlerhaft (wird ausgeführt).
3. Soweit es um die Inanspruchnahme der Beklagte zu 2 geht, rügt die Revision zu Recht, die Annahme einer Haftungsübernahme durch die Beklagte zu 2 für eine Arglist des Beklagten zu 1 beruhe auf Rechtsirrtum.
Ein eigenes arglistiges Verhalten der Beklagte zu 2 hat das Oberlandesgericht nicht festgestellt. Zutreffend ist seine Rechtsauffassung, dass im Fall eines arglistigen Handelns des Beklagten zu 1 der in dem notariellen Vertrag vereinbarte Gewährleistungsausschuss nach § 476 BGB auch gegenüber der Beklagte zu 2 nichtig wäre (RG, Recht 1915 Nr. 1058; RGRK, 12. Aufl., § 476 Rdnr. 5). Auch darin ist dem Berufungsgericht beizutreten, dass bei einer Mehrheit von Verkäufern auch der selbst nicht arglistig handelnde Verkäufer (gegen den an sich kein Schadensersatzanspruch nach § 463 BGB besteht, Staudinger-Ostler, BGB, 11. Aufl., § 463 Rdnr. 16) dann nach § 463 BGB auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden kann, wenn er die Haftung in einem solchen Maße rechtsgeschäftlich übernommen hat, dass darin auch die Übernahme einer Haftung für eine Arglist des anderen Verkäufers zu erblicken ist. (Bei Staudinger-Ostler, aaO, worauf das Oberlandesgericht hinweist, und in der dort angeführten Entscheidung RG, Warn 1912 Nr. 198 = RG, Recht 1912 Nr. 1132 wird allerdings nur im Zusammenhang mit einem - hier nicht vorliegenden - Stellvertretungsverhältnis von einer solchen rechtsgeschäftlichen Haftungsübernahme durch den Vertretenen für den Vertreter gesprochen, während die spätere Rechtsprechung in die Richtung geht, in den Fällen einer Stellvertretung grundsätzlich eine unmittelbare Haftung des Vertretenen anzunehmen, siehe RGZ 83, 241 [244]; BGH, Urteil vom 14. 12. 1972 - II ZR 82/70 = NJW 1973, 1604 unter IV. 2. = Nr. 3 zu § 132 HGB; Senatsurteil vom 21. 6. 1974 - V ZR 15/73 = NJW 1974, 1505). Entgegen der Meinung des Oberlandesgerichts ist im vorliegenden Fall aber nicht ersichtlich, dass eine so weitgehende rechtsgeschäftliche Haftungsübernahme erfolgt wäre. Der Sachverhalt, von dem das Berufungsgericht ausgeht, mag die Kläger zwar zu der Annahme berechtigt haben, die Beklagte zu 2 sei mit den Äußerungen des Beklagten zu 1 einverstanden, ja selbst, sie mache sich diese zu eigen. Es fehlt jedoch an Tatsachenfeststellungen des Berufungsgerichts, die darüber hinaus einen Anhaltspunkt dafür geben könnten, dass sie selbst für rein- ihr nicht bekanntes - arglistiges Verhalten des Beklagten zu 1 einstehen wolle oder dass jedenfalls die Kläger ihr Verhalten in diesem Sinne hätten auffassen dürfen. Für eine gegenteilige Annahme hätte es der Peststellung besonderer Umstände bedurft, die hier nicht gegeben sind.
Die gegen die Beklagte zu 2 gerichtete Klage ist jedoch nicht abweisungsreif; das Berufungsgericht wird vielmehr im Rahmen der erneuten Würdigung des gesamten Prozessstoffes zu prüfen haben, ob der gegen die Beklagte zu 2 hilfsweise geltend gemachte Minderungsanspruch begründet ist. Entgegen der Meinung der Revision stünde gemäß § 477 III BGB dem Minderungsanspruch jedenfalls nicht die Einrede der Verjährung entgegen (RGZ 134, 272; RGRK, 12. Aufl., § 477 Rdnr. 18).