Verwendung

Benötigt die öffentliche Hand zur Verbreiterung einer Straße ein Privatgrundstück und verkauft der Eigentümer es ihr, um der förmlichen Enteignung zu entgehen, so trägt die öffentliche Hand - ebenso wie im Fall vollzogener Enteignung - das Risiko der bestimmungsgemäßen Verwendung des Kaufobjekts. Entfällt infolge einer Planungsänderung der Verwendungszweck, so kann die öffentliche Hand die Rückgängigmachung des Kaufs nach den Grundsätzen über den Fortfall der Geschäftsgrundlage selbst dann nicht verlangen, wenn sie für das Grundstück keine anderweitige Verwendung hat.
Anmerkung: Die vorstehende Entscheidung befasst sich mit einem speziellen Teilbereich der übergreifenden Problematik, unter welchen Umständen der Käufer eines Grundstücks, obwohl er sich den Rücktritt vom Vertrage nicht vorbehalten hat, vom Vertrag loskommen kann, wenn das Grundstück sich nicht zu dem vorgesehenen Zweck verwenden lässt oder - wie hier - der Verwendungszweck nachträglich entfällt.
Die beklagte Bundesrepublik hatte zur Verbreiterung einer Bundesstraße einen schmalen Geländestreifen von ca. 270 qm zum Preise von 170 DM je qm angekauft. Sie hatte dann aber ihre Planung geändert und verweigerte, da sie das Grundstück nicht mehr benötigte, die Zahlung des Kaufpreises. Die Klage des Verkäufers hatte in allen Instanzen Erfolg.
Der V. Zivilsenat wies zunächst die Ansicht der Revision zurück, dass eine Pflicht, das Grundstück zurückzunehmen, jedenfalls dann bestünde, wenn das Eigentum in einem förmlichen Enteignungsverfahren entzogen worden und der Enteignungszweck nachträglich entfallen wäre. Zwar bejahte der Senat für einen solchen Fall einen Anspruch in umgekehrter Richtung: Werde der Enteignungszweck nicht verwirklicht, so ergebe sich aus Art. 14 GG ein Rückerwerbsrecht des früheren Grundstückseigentümers; doch diene die Eigentumsgarantie nur dem Schutz des Bürgers, nicht aber der öffentlichen Hand. Erst recht lasse sich, so führt der V. Zivilsenat weiter aus, aus Art. 14 GG ein Rückgabe- recht der öffentlichen Hand nicht für die Fälle herleiten, in denen der Eigentümer - wie hier - die Enteignung durch Verkauf des für öffentliche Zwecke benötigten Grundeigentums abgewendet habe.
Sodann prüfte der Senat, ob etwa ein Fortfall der Geschäftsgrundlage vorliege. Er verneinte dies unter dem Gesichtspunkt der vertragsimmanenten Risikoverteilung, der im Problemkreis der Geschäftsgrundlage zunehmend Beachtung erlangt. Der V. Zivilsenat würdigte die Risikoverteilung vor dem hier gegebenen Hintergrund der Alternative einer Enteignung bei Verweigerung des Verkaufs. Da im Falle der Enteignung die beklagte Bundesrepublik das Verwendungsrisiko hätte tragen müssen, kann dies nach Ansicht des Senats im Falle rechtsgeschäftlichen Grundstückserwerbs, der sich, gleichsam im Vorfeld der sonst drohenden Enteignung vollziehe, nicht anders sein. Der Senat verweist die öffentliche Hand auf die Möglichkeit, in Fällen noch nicht abschließend geklärter Planung das Verwendungsrisiko durch Vereinbarung eines Rücktrittsvorbehalts auch für den aussenstehenden Vertragspartner erkennbar zu machen und es ihm anzutragen; der Verkäufer könne dann das Risiko einkalkulieren und entweder den Verkauf ablehnen oder versuchen, einen entsprechenden Aufpreis zu erzielen.
Im Ergebnis bestätigt das besprochene Urteil - wenngleich aufgrund einer auf den vorliegenden Fall zugeschnittenen speziellen Wertung - den Grundsatz, dass der Verkäufer das Risiko einer bestimmungsgemäßen Verwendung des Kaufgegenstandes zu tragen hat. Ob und in welchem Umfang dieser Grundsatz bei anderem Fallgestaltungen aufgrund weiterer spezieller Wertungsgesichtspunkte aufgefächert und modifiziert werden kann, bleibt abzuwarten.