Verwendungsfrist

Welche Frist i. S. von Abs. 4 Satz 1 angemessen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab und wird im Zusammenhang mit Abs. 3 Satz 6 zu beurteilen sein, weil die dort geregelte Nachzahlungspflicht der Gemeinde auch im vorliegenden Fall eintritt und es dabei ebenfalls auf die Angemessenheit der Frist ankommt. Da die Frist des Abs. 3 Satz 6 großzügig zu bemessen ist, hat dies auch für die Auslegung des Abs.4 Satz 2 zu gelten. Dem Begünstigten muss insbesondere ein ausreichender Zeitraum für die Bauplanung, Genehmigung, Kreditbeschaffung und Durchführung zugestanden werden. Die Gemeinde hat die Frist bei Ausübung des Vorkaufsrechts zu bezeichnen. Nach dem Regierungsentwurf zum WoBauLG ist die Frist vertraglich zu vereinbaren. Die Gemeinde kann jedoch die Frist auch im Ausübungsbescheid festsetzen, sofern der Begünstigte damit einverstanden ist.
Zustandekommen des Kaufvertrags und Haftung der Gemeinde als Gesamtschuldnerin. Nach § 3 Abs. 2 Satz 1 BauGB-MaßnahmenG i. V. m. § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB ist bei Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Gemeinde für sich selbst u. a. § 505 Abs. 2 BGB entsprechend anzuwenden. § 3 Abs. 4 Satz 3 BauGB-MaßnahmenG ersetzt diese Vorschrift bei Ausübung zugunsten eines anderen, indem er bestimmt, dass der Kaufvertrag zwischen dem Begünstigten und dem Verkäufer unmittelbar zustande kommt. Der übrige Inhalt des § 505 Abs. 2 BGB bleibt unberührt. Die §§ 506 bis 509, 512 BGB gelten mit der Maßgabe, dass der Begünstigte die Rechtsstellung des dort genannten Vorkaufsberechtigten hat. Zur Anwendung der BGB-Vorschriften. Hinsichtlich der unterschiedlichen Rechtsfolgen je nachdem, ob der Kaufpreis zu limitieren ist oder nicht. Die Gemeinde haftet neben dem Begünstigten für die Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag als Gesamtschuldnerin, also insbesondere für die Zahlung des vereinbarten oder - bei Limitierung - des nach Abs. 3 Satz 1 festgesetzten Betrags. Im Innenverhältnis hat bei Fehlen einer entsprechenden Vereinbarung der Begünstigte die Verpflichtungen nach § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB allein zu tragen, da der Zweck des Abs. 4 Satz 4 ein anderes i. S. des § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB bestimmt.
Der vom Begünstigten zu zahlende Betrag und das Verfahren. Der zu zahlende Betrag Gemäß Abs. 4 Satz 5 gelten für den vom Begünstigten zu zahlenden Betrag die Absätze 2 und 3 entsprechend: Ist der vereinbarte Kaufpreis nicht überhöht im Sinn von Abs. 3 Satz 1, hat ihn der Begünstigte entsprechend dem Inhalt des zwischen Verkäufer und Käufer geschlossenen Kaufvertrags zu entrichten. An Stelle eines überhöhten Kaufpreises ist der nach Abs. 3 Satz 1 festgesetzte Betrag geschuldet. Die Gemeinde ist auch bei Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten eines anderen zur Herabsetzung des Kaufpreises verpflichtet.
Verfahren, Rechtsfolgen der Ausübung und Eigentumserwerb des Begünstigten. Das Verfahren richtet sich gemäß Abs. 4 Satz 5 nach den in Abs. 2 Satz 1 genannten Bestimmungen, soweit nicht - bei Herabsetzung des Kaufpreises - die Sonderregelung des Abs. 3 anzuwenden ist. Die Gemeinde ist insbesondere zuständig für das Verfahren zur Abwendung des Vorkaufsrechts; sie muss also die entsprechenden Verhandlungen mit dem Käufer selbst führen und gegebenenfalls die Zweimonatsfrist nach § 27 Abs. 1 Satz 3 BauGB verlängern. Die Eintragung der Vormerkung nach Mitteilung des Kaufvertrages und deren Löschung nach dem Eigentumserwerb des Begünstigten hat -im Hinblick auf § 38 GBO - ebenfalls die Gemeinde, nicht der Begünstigte, zu beantragen. Die Ausübung zugunsten eines anderen erfolgt - wie sonst auch - durch Verwaltungsakt, der hier aber eine Doppelwirkung hat, indem er nicht nur den Verkäufer und den Käufer belastet, sondern auch den anderen begünstigt. Will die Gemeinde den Ausübungsbescheid ändern oder aufheben, hat sie somit die Vorschriften über die Rücknahme und den Widerruf eines begünstigenden Verwaltungsaktes zu beachten. Zur Vermeidung der mit einer Rücknahme oder einem Widerruf verbundenen Probleme dürfte es daher für die Gemeinde ratsam sein, in dem mit dem Begünstigten abzuschließenden Vertrag eine Regelung für den Fall zu treffen, dass sie den Bescheid ändern oder aufheben muss oder dass der Bescheid auf Grund einer Anfechtung des Verkäufers oder des Käufers aufgehoben wird. Die Gemeinde bleibt zur eventuellen Entschädigung für ältere Erwerbsrechte allein verpflichtet.
Die Gemeinde unterliegt keiner Veräußerungspflicht nach § 89 BauGB, § 89 BauGB ist eine materielle Vorschrift und wird von der Verweisung in Abs. 4 Satz 5 nicht betroffen. § 89 ist im übrigen nach dessen Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 nur bei Ausübung des Vorkaufsrechts für die Gemeinde selbst anwendbar. Statt einer Veräußerungspflicht ist in Abs. 4 Satz 6 die Rückenteignung vorgesehen.
Hinsichtlich der weiteren Rechtsfolgen bei Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten eines anderen gilt folgendes: Ist der Kaufpreis nicht überhöht, erwirbt der Begünstigte das Eigentum durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch. Einen überhöhten Kaufpreis muss die Gemeinde nach Abs. 3 Satz 1 herabsetzen. Einen Rücktritt vom Kaufvertrag nach Abs. 3 Satz 2 muss der Verkäufer gegenüber dem Begünstigten erklären, da der Rücktritt das aufgrund der Vorkaufsrechtsausübung zustandegekommene Vertragsverhältnis betrifft. Die Rechtsfolgen nach Abs. 3 Satz 3 treten im Verhältnis Verkäufer-Begünstigter ein. Auch Abs. 3 Satz 4 dürfte auf den Begünstigten anzuwenden sein, obwohl die Verweisung in Abs. 4 Satz 5 nur das Verfahren betrifft und die Regelung des Abs. 3 Satz 4 an sich materieller Natur ist. Aus dem Gesamtzusammenhang der einzelnen Sätze des Abs. 4 lässt sich aber schließen, dass der Gesetzgeber die Gemeinde mit Zahlungen nur belasten wollte, soweit dies ausdrücklich hervorgehoben ist. Die gesamtschuldnerische Haftung nach Abs.4 Satz4 erstreckt sich - entsprechend dem aus dieser Vorschrift ersichtlichen Zweck - auch auf die Vertragskosten im Fall des Rücktritts, obwohl die Kosten nicht Gegenstand der Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag sind. Zur Nachzahlungspflicht der Gemeinde nach Abs. 4 Satz 8. Tritt der Verkäufer nicht zurück, gilt §28 Abs. 3 Satz 2 bis 4 BauGB entsprechend. Der Begünstigte erwirbt das Eigentum mit Ablauf eines Monats nach Unanfechtbarkeit des Bescheides und Eintragung im Grundbuch. Den Eintragungseintrag zugunsten des anderen nach § 28 Abs. 3 Satz 4 BauGB muss - im Hinblick auf § 38 GBO - die Gemeinde stellen.
Die Gemeinde soll die Enteignung verlangen, wenn der Begünstigte seiner Verpflichtung nach Abs. 4 Satz 1 und 2 nicht nachkommt. Soll bedeutet regelmäßig muss, wenn der Gesetzeszweck einer baldigen Bebauung nicht auf andere Weise zu verwirklichen ist. Die Enteignung hat gegenüber einer Klage auf Rückauflassung den Vorteil, dass eine Besitzeinweisung nach § 116 BauGB zulässig ist. Unberührt bleiben die Möglichkeiten der Gemeinde, durch Vertrag die Erfüllung der vom Begünstigten übernommenen Pflichten zusätzlich abzusichern. Hat die Gemeinde auch die Rückauflassung vertraglich vereinbart und durch Vormerkung abgesichert, stellt sich allerdings die Frage, ob sie dann - statt der Rückenteignung - den Klageweg beschreiten muss. Die in Abs. 4 Satz 6 geregelte Enteignung ist zwar keine echte Enteignung, sondern nur eine solche der Form nach, so dass die allgemeinen Zulässigkeitsvoraussetzungen einer Enteignung entfallen. Die Unzulässigkeit der Rückenteignung könnte sich jedoch aus dem für alle staatlichen Eingriffe in Rechte Dritter ganz allgemein geltenden Grundsatz der Verhältnismäßigkeit ergeben. Die Auswirkungen beider Instrumente sind allerdings nicht deckungsgleich. So kommt die Gemeinde über die Enteignung wegen der möglichen Besitzeinweisung schneller zum Ziel einer baldigen Bebauung als durch die Klage auf Rückauflassung. Der vertragliche und dinglich gesicherte Rückerwerbsanspruch hat gegenüber der Enteignung wiederum den Vorteil, dass er auch dann zum Erfolg führt, wenn der Begünstigte das Grundstück nach Entstehen des enteignungsrechtlichen Rückübertragungsanspruchs veräußert hat. In diesem Fall versagt die Regelung des Abs. 4 Satz 6. Eine den Rückerwerb zusätzlich absichernde Vereinbarung hat daher gegenüber der Rückenteignung einen eigenständigen Wert und stellt nicht lediglich eine parallele Zugriffsmöglichkeit dar. Die Rückenteignung dürfte jedenfalls dann nicht unzulässig sein, wenn die Gemeinde eine rasche Bebauung anstrebt. Die Gemeinde sollte jedoch vorsorglich in die Vereinbarung den Vorbehalt aufnehmen, dass die Möglichkeit der Rückenteignung unberührt bleiben soll. Hinsichtlich der Einzelheiten zur entsprechenden Anwendung des § 102 BauGB und der Entschädigung wird auf die Erl. zu den §§102, 103 verwiesen. Zur umstrittenen Frage, ob der Verkäufer oder der Käufer bei Herabsetzung des Kaufpreises einen Rückenteignungsanspruch aus § 102 für den Fall herleiten kann, dass der mit der Vorkaufsrechtsausübung verfolgte Zweck nicht verwirklicht wird.