Voraussetzung der Entschädigung

Voraussetzung für die Entschädigung ist, dass die Baugenehmigung aus den in § 21 Nr. 1-3 genannten Gründen versagt wird, d. h. deswegen, weil sie bauplanungsrechtlich unzulässig ist; hierbei steht die Ablehnung der Verlängerung der Geltungsdauer einer Baugenehmigung der Versagung einer Baugenehmigung als Entschädigungsvoraussetzung gleich. Wird der Bauantrag dagegen aufgrund sonstiger öffentlich-rechtlicher Hinderungsgründe, etwa solcher des Bauordnungsrechts, des Natur- oder Landschaftsschutzrechts, des straßenrechtlichen Anbauverbots oder wegen fehlender Erschließung abgelehnt, dann ist keine Entschädigung nach § 21 Abs. 2 Satz 2 zu gewähren; dabei entfällt die Entschädigung bereits dann, wenn die Baugenehmigung auch aus einem dieser Rechtsgründe nicht erteilt wird Eine Ausnahme ist nach der zitierten Rechtsprechung des BGH aber zu machen, wenn die aus anderen Rechtsgebieten stammenden Hinderungsgründe letztlich auf geänderten Planungsvorstellungen der Gemeinde beruhen. Voraussetzung für die Entschädigungspflicht ist ferner, dass durch die Versagung der Baugenehmigung aus den in § 20 genannten Gründen für den Eigentümer oder Erbbauberechtigten eine Wertminderung des Grundstücks eingetreten ist. Ergibt sich aus einer andersgearteten zulässigen Verwertung des Grundstücks ein ebenso hoher Wert wie bisher, so liegt keine Wertminderung vor. Der Betroffene muss alle möglichen und ihm zumutbaren Maßnahmen ausschöpfen. Die Grundsätze der Vorteilsausgleichung sind sinngemäß anzuwenden. Beispiel: Durch Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplanes wird für das Grundstück eine gegenüber der mit dem Rechtsvorgang bezweckten baulichen Nutzung höhere Nutzbarkeit festgesetzt und damit die Wertsteigerung des Grundstücks herbeigeführt. Ein Entschädigungsanspruch wird allerdings nicht für jegliche Wertminderung des Grundstücks gewährt, es muss sich vielmehr nach der Rechtsprechung des BGH um einen fühlbaren Vermögensnachteil handeln. Der Umfang des Entschädigungsanspruchs setzt sich zusammen aus der Entschädigung für die Wertminderung und dem Ersatz sonstiger Aufwendungen.
Entschädigung für Wertverlust. Für die Bemessung des Wertverlusts kann auf § 95 zurückgegriffen werden. Die Entschädigung soll danach zunächst den Vermögensnachteil ausgleichen, der durch den Verlust der Baulandqualität oder durch eine nur noch eingeschränkte bauliche bzw. gewerbliche Nutzungsmöglichkeit eingetreten ist. Die Höhe der Entschädigung darf allerdings nach § 21 Abs. 3 Satz 2 nicht die Differenz zwischen dem aufgewandten Entgelt und dem nach der Versagung der Baugenehmigung verbleibenden Verkehrswert überschreiten Dagegen kann die Entschädigung hinter dieser Differenz zurückbleiben, wenn z. B. der vom Eigentümer gezahlte Kaufpreis überhöht war.
Ersatz von Aufwendungen. Unabhängig davon, ob eine Wertminderung des Grundstücks eingetreten ist, ist eine Entschädigung insoweit zu leisten, als durch die Versagung der Baugenehmigung Aufwendungen an Wert verlieren, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte im Vertrauen auf die Teilungsgenehmigung gemacht hat und die sich im Rahmen dieser Genehmigung halten. Beispiele: Architektenhonorare für eine bereits geplante bauliche Anlage; Kosten für statische Berechnungen, für Bodenuntersuchungen; Zinsen für die Bereitstellung von Baufinanzierungsmitteln. - Der Zweck der Aufwendungen muss demnach entweder mit den Festsetzungen eines Bebauungsplanes oder mit der vorhandenen Bebauung bzw. mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sein. Der Eigentümer oder Erbbauberechtigte ist dafür beweispflichtig, ob und welche Aufwendungen er im Vertrauen auf die Genehmigung nach § 19 gemacht hat. War ihm eine Änderung der für die Erteilung der Teilungsgenehmigung maßgebenden rechtlichen oder tatsächlichen Voraussetzungen bekannt geworden, bevor er die Aufwendungen machte, so konnte er nicht mehr auf die Teilungsgenehmigung vertrauen. Daher entfällt ein Anspruch auf Entschädigung für solche Aufwendungen, die nach ortsüblicher Bekanntmachung einer Bebauungsplanänderung gemacht worden sind. Nach der Rechtsprechung des BGH ist nämlich in analoger Anwendung des § 254 BGB ein Mitverschulden bzw. sogar ein überwiegendes Verschulden des Betroffenen bei der Entschädigung zu berücksichtigen.
Entstehen, Erlöschen und Verzinsung des Entschädigungsanspruchs. Der Entschädigungsanspruch entsteht nach § 21 Abs. 3 Satz 4, wenn der Wertverlust eingetreten bzw. die erbrachten Aufwendungen wertlos oder in ihrem Wert gemindert worden sind. Dies ist bereits dann der Fall, wenn die Sach- oder Rechtslage sich in einer Weise geändert hat, die die Bindungswirkung nach § 21 Abs. 1 entfallen lässt. Der Entschädigungsanspruch hängt also nicht davon ab, dass bereits ein Bauantrag abgelehnt worden ist; es kommt auch nicht darauf an, ob der Inhaber der Teilungsgenehmigung von der ungünstigen Veränderung der Rechts- oder Sachlage Kenntnis hat. Es ist also möglich, dass der Berechtigte die 3-Jahres-Frist des § 21 Abs. 1 auslaufen lässt und erst nachträglich eine Entschädigung verlangt, weil die Sach- und Rechtslage sich nachträglich verändert habe. Der Anspruchsberechtigte kann nach § 21 Abs. 3 Satz 4 i. V. m. § 44 Abs. 3 Satz 2 die Fälligkeit des Anspruchs dadurch herbeiführen, dass er die Entschädigungsleistung schriftlich geltend macht. Dadurch wird auch der Zinsanspruch nach § 44 Abs. 3 Satz 3 ausgelöst. Wegen des Erlöschen des Entschädigungsanspruchs verweist § 21 Abs. 3 Satz 4 auf § 44 Abs. 4, wonach der Anspruch 3 Jahre nach Ablauf des Kalenderjahres erlischt, in dem der Anspruch entstanden ist, sofern der Berechtigte nicht zuvor die Fälligkeit herbeigeführt hat; d. h. den Anspruch schriftlich geltend gemacht hat. Eine Klage ist hierfür nicht erforderlich. Die Frist der §§ 21 Abs. 3 Satz 4, 44 Abs. 4 ist eine Ausschlussfrist, deren Ablauf zum Erlöschen des Anspruchs führt. Allerdings kann bei unverschuldeter Fristversäumung Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gewährt werden; es gelten insoweit dieselben Grundsätze wie bei der 3-Jahres-Frist des § 21 Abs. 1. Durch einen Antrag oder eine Klage auf Erteilung einer Baugenehmigung wird der Lauf der Frist nicht berührt.
Anspruchsberechtigter, Anspruchsverpflichteter, Entschädigungsverfahren. Berechtigter des Entschädigungsanspruchs ist nach dem Wortlaut des § 21 Abs. 2 Satz 2 der Eigentümer oder Erbbauberechtigte, d. h. derjenige, der im Zeitpunkt des Entstehens des Anspruchs Eigentümer des abgetrennten Grundstücksteils ist. Soweit der Eigentümer einem Dritten das durch die Teilungsgenehmigung eingeräumte Recht zur Bebauung des Grundstücks übertragen hat, ist darin zugleich eine konkludente Abtretung etwaiger Entschädigungsansprüche nach § 21 Abs. 2 Satz 2 zu sehen, so dass diesem die sich aus dieser Vorschrift ergebenden Entschädigungsansprüche zustehen. Man nimmt an, der Entschädigungsanspruch gehe bei einer Veräußerung des Grundstücks auf den Erwerber über. Dies trifft in dieser Allgemeinheit nicht zu; maßgeblich ist die jeweilige Ausgestaltung des Kaufvertrags. Soweit der Eigentümer das Grundstück zu einem Preis verkauft hat, der dem geänderten Verkehrswert bereits Rechnung trägt, wird regelmäßig der Entschädigungsanspruch nach § 21 Abs. 2 nach dem Willen der Vertragsparteien beim Verkäufer bleiben.