Vorkaufsberechtigt

Liegen die Voraussetzungen zur Ausübung des Vorkaufsrechts vor, so wird das daraus erwachsene Gestaltungsrecht des Vorkaufsberechtigten in seinem Fortbestand nicht dadurch beeinträchtigt, dass der Käufer auf Grund eines Vertraglichen Vorbehalts vom Kaufvertrage zurücktritt, bevor das Vorkaufsrecht ausgeübt Worden ist.
Anmerkung: 1. Das Recht des Vorkaufs im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs, seit langem Tummelplatz für Theorien-Streitigkeiten über sein Wesen oder seine Rechtsnatur (vgl. neuestens etwa die Übersicht bei Schurig, Das Vorkaufsrecht im Privatrecht, 1975, Schriften zum Bürgerlichen Recht Band 23, S. 614.), gewinnt zunehmend Bedeutung durch die Einführung zählreicher gesetzlicher Vorkaufsrechte Und deren Verweisung auf die §§ 504ff. BGB. Vor diesem Hintergrund erlangt jedes höchstrichterliche Urteil zu-einer der zahlreichen Zweifelsfragen zusätzliche Bedeutung.
Das Urteil Vom 11. 2. 1977 betrifft ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 24 BBauG. Es behandelt (und verneint) unmittelbar nur die Frage, ob das Recht der Gemeinde zur Ausübung des Vorkaufsrechts noch nach Eintritt des Vorkaufsfalles dadurch wieder hinfällig werden kann, dass der Käufer (noch bevor die Gemeindeöhr Vorkaufsrecht geltend gemacht hat) aufgrund eines vertraglichen Vorbehalts vom Vertrage zurücktritt. Im Ergebnis stimmen für diesen Fall, der höchstrichterlich noch nicht entschieden war, die meisten Autoren, mit der nun auch vom BGH vertretenen Ansicht überein. Das Ergebnis dürfte - unabhängig von rechtsdogmatischen Ableitungen - schon deswegen einleuchten, weil schwerlich einzusehen ist, warum der Verkäufer, der sich dem Käufer gegenüber bereits endgültig (bedingungslos) gebunden hat, von seiner Verpflichtung gegenüber dem Vorkaufsberechtigten nur deswegen frei werden sollte, weil der Käufer von dem (allein in seinem Interesse vereinbarten) Rücktrittsrecht Gebrauch gemacht hat.
2. Der V. Zivilsenat hat jedoch nicht einzelproblembezogen, sondern rechtsgrundsätzlich argumentiert, so dass sich aus seinen Entscheidungsgründen auch Orientierungsmarken für die Beurteilung anderer Zweifelsfragen gewinnen lassen.
Der Senat hat entscheidend auf die rechtliche Selbständigkeit des Kaufverhältnisses zwischen dem Verpflichteten und dem Dritten (Käufer) auf der einen sowie des Vorkaufsverhältnisses zwischen dem Vorkaufsberechtigten und dem Vorkaufsverpflichteten auf der anderen Seite abgestellt, wie sie sich - unabhängig von allen Theorien-Streitigkeiten - unmittelbar aus § 505 BGB, ergibt. Danach knüpft das Gesetz das Entstehen des Rechts zur Ausübung des Vorkaufsrechts allein an das Zustandekommen eines rechtswirksamen Kaufvertrages (Vorkaufsfall). Dieses Recht entsteht, sobald die für die Wirksamkeit des Kaufvertrages etwa erforderlichen Genehmigungen erteilt sind (BGHZ 14, 1 [3] = Ni. 1 zu § 1 PreisüberwachungsV0). Ist es erst einmal entstanden; so kann es gegen den Willen des Vorkaufsberechtigten grundsätzlich nicht wieder beseitigt werden und ist (daher) in seinem rechtlichen Fortbestand insbesondere prinzipiell unabhängig von dem rechtlichen Schicksal des Kaufverhältnisses zwischen dem Verpflichteten und dem Dritten (Käufer). Folgerichtig überdauert es auch einen (vertraglich vorbehaltenen) Rücktritt des Käufers, ohne dass diese Aussage zu einer Stellungnahme zum Wesen und den Rechtsfolgen des Rücktritts im allgemeinen nötigt.
3. Eine Schwäche der Rechtsposition des Vorkaufsberechtigten könnte sich lediglich daraus ergeben, dass gemäß § 505 II BGB der Inhalt des Vorkaufsverhältnisses ipso iure den Modalitäten des Kaufvertrages angeglichen wird. Ohne eine gesetzliche Vorsichtsmaßnahme wäre es deshalb den Parteien des Kaufvertrages möglich, auf dem Umweg über bestimmte Ausgestaltungen dieses Rechtsverhältnisses Bedingungen (Nichtausübung des Vorkaufsrechts) oder Rücktrittsvorbehalte (zugunsten des Verkäufers und Vorkaufsverpflichteten) in das Vorkaufsverhältnis einzuschleusen, die entweder das Recht zur Ausübung des Vorkaufsrechts gar nicht erst entstehen ließen oder doch dem Verpflichteten die Möglichkeit gäben, durch Erklärung des Rücktritts vom Vorkaufsverhältnis den Anspruch des Vorkaufsberechtigten zu beseitigen. Derartigen Umgehungsversuchen einen Riegel vorzuschieben ist nach Ansicht des V. Zivilsenats die (einzige) Funktion des § 506 BGB. Dass diese Vorschrift den Vorkaufsberechtigten ausdrücklich nur vor Rücktrittsvorbehalten zugunsten des Verkäufers-nicht auch vor solchen zugunsten des Käufers - schützt, lässt nicht etwa, auf eine Gesetzeslücke schließen, sondern erklärt sich vom Boden der Senatsauffassung zwangslos daraus, dass der Vorkaufsberechtigte insoweit eines besonderen Schutzes nicht bedarf, weil ein Rücktritt des Käufers vom Kaufvertrag das - rechtlich selbständige- Vorkaufsverhältnis ohnehin nicht berührt (s, o. Nr. 2).
4. Macht man mit der These zweier rechtlich selbständiger Rechtsverhältnisse (Kaufverhältnis und Vorkaufsverhältnis) Ernst und hält man insbesondere daran fest, dass mit dem Eintritt des Vorkaufsfalls (einschließlich der Erteilung etwa erforderlicher behördlicher Genehmigungen) der Vorkaufs- berechtigte bereits ein subjektives Recht erlangt hat, das ihm nur noch nach näherer Maßgabe des Vorkaufsverhältnisses selbst (§ 505 II BGB mit den Einschränkungen gemäß § 506 BGB, vgl. oben Nr. 3) entzogen werden kann, so liegt es m. E. nahe, folgende weitere Konsequenzen zu ziehen:
a) Auch ein Rücktritt des Verkäufers (und Vorkaufsverpflichteten) vom Kaufvertrag als solcher sollte die Rechtsposition des Vorkaufsberechtigten nicht mehr ohne weiteres beeinträchtigen. Nur wenn - und soweit - das Rücktrittsrecht (über § 505 II BGB) auch dem Vorkaufsverhältnis anhaftet und nicht gerade an die Nichtausübung des Vorkaufsrechts geknüpft ist (§ 506 BGB), könnte der Verkäufer hiernach auch seine Verpflichtung gegenüber dem Vorkaufsberechtigten zu Fall bringen, wozu es dann jedoch einer gesonderten Rücktrittserklärung (gegenüber dem Vorkaufsberechtigten) bedürfte.
b) Sobald der Vorkaufsfall eingetreten ist (und etwa erforderliche behördliche Genehmigungen vorliegen), können Verkäufer und Käufer den Kaufvertrag nicht mehr mit der Wirkung aufheben, dass damit auch das dem Vorkaufsberechtigten erwachsene Gestaltungsrecht wieder entfiele (so im Ergebnis auch die h. M., Nachw. bei Schurig, aa0, S. 169 Fußn. 720). Nach bisher vorherrschender Auffassung können sie jedoch (bis zur Ausübung des Vorkaufsrechts) den Kaufvertrag mit Wirkung gegenüber dem Vorkaufsberechtigten inhaltlich lindern (vgl. RGZ 118, 5 [8]; BGH, NJW 1969, 1959 = vorstehend Nr. 8 - nachträgliche Vereinbarung einer Vertragsstrafe, mittelbar zu Lasten eines gemäß § 4 RSG vorkaufsberechtigten Siedlungsunternehmens, für den Fall der Weiterveräußerung; lediglich die Frist des § 510 II BGB wird - erst - durch die Mitteilung der Vertragsänderung erneut in Lauf gesetzt - BGH, NJW 1973, 1365 = Nr. 9 zu § 510 BGB).
Vom rechtsgrundsätzlichen Ausgangspunkt des besprochenen Senatsurteils bleibt demgegenüber zu überlegen, ob nicht das, was der Senat für den Fortbestand des Gestaltungsrechts des Vorkaufsberechtigten ausgesprochen hat, sinngemäß auch für inhaltliche Änderungen des Rechts gelten müsste. Hat der Vorkaufsberechtigte erst einmal das Recht erlangt, durch Ausübung des Vorkaufsrechts ein Kaufverhältnis mit dem Vorkaufsverpflichteten (nach Maßgabe des in diesem Zeitpunkt verbindlich vereinbarten Kaufvertrages) herbeizuführen, so ist nicht recht einzusehen, warum er nicht auch für jede inhaltliche Änderung dieses Rechts mit zuständig sein sollte. Nach dem Grundsatz der Selbstbestimmung in eigenen Angelegenheiten (Privatautonomie) ist insoweit ein wesentlicher Unterschied zwischen beiden Arten von Verfügungen über das subjektive Recht des Vorkaufsberechtigten m. E. nicht ersichtlich.
c) Zusätzliche Wertungsprobleme wirft die Frage auf, wie sich eine Anfechtung des Kaufvertrages (zum einen durch den Käufer, zum anderen durch den Verkäufer) auf die Rechtsstellung des Vorkaufsberechtigten auswirkt. Nach der Fiktion des § 142 BGB erscheint der Vorkaufsfall rückwirkend als nicht eingetreten. Damit könnte - ohne rechtsgrundsätzliche Bedenken - auch das Gestaltungsrecht des Vorkaufsberechtigten rückwirkend entfallen (so in der Tat die h. M., vgl. die Nachw. bei Schurig, aa0, S. 143 Fußn. 651). Indessen können hier interessengerechte Differenzierungen im Hinblick auf den jeweiligen Zeitpunkt der Anfechtung (vor oder nach Ausübung des Vorkaufsrechts) und im Hinblick auf die jeweilige Person des Anfechten- den (Willensmangel des Käufers oder des Verkäufers?), eventuell auch nach dem Anfechtungsgrund, berechtigt und geboten sein (vgl. hierzu etwa Schurig, aa0, S. 143-145).