Vorkaufsrecht der Gemeinde

Rechtsform und Trägerschaft der Nutzung für öffentliche Zwecke sind ohne Bedeutung. Die öffentliche Nutzung kann auch ein Privater verwirklichen. Der Gemeinde steht daher das Vorkaufsrecht zu, wenn sie z. B. eine Abfallentsorgungsanlage selbst in Form einer GmbH betreiben will oder dies einem privaten Dritten überlässt. Umgekehrt scheidet das Vorkaufsrecht aus, wenn eine öffentlich-rechtliche Körperschaft eine Nutzung für private Zwecke verwirklicht.
Die Frage, für welchen konkreten Zweck die Gemeinde das Vorkaufsrecht ausüben darf, betrifft Abs.3. Zum Verhältnis des Vorkaufsrechts nach Abs. 1 Nr. 1 zu anderen Vorkaufsrechten nach Nr. 2-4- und zum Vorkaufsrecht nach § 3 BauGBMaßnahmenG. Das Vorkaufsrecht des Abs. 1 Nr. 1 erste Alternative kann für dieselbe Fläche neben dem Vorkaufsrecht nach der zweiten Alternative in Betracht kommen.
Flächen mit Festsetzung einer Nutzung für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen nach § 8a BNatSchG. Die durch das Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz mit Wirkung vom 1.5. 1993 eingefügte zweite Alternative des Abs. 1 Nr. 1 war im Regierungsentwurf noch nicht enthalten und geht auf einen während des Gesetzgebungsverfahrens eingebrachten Vorschlag der kommunalen Spitzenverbände zurück. Sie ergänzt die neuen Vorschriften der §§8a-8c BNatSchG, indem sie der Gemeinde ein Vorkaufsrecht für Flächen gewährt, für die im Geltungsbereich eines Bebauungsplans eine Nutzung für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen nach § 8 a BNatSchG festgesetzt ist. §8 a Abs. 1 Satz 2 BNatSchG regelt allerdings nur mittelbar, welcher spezifische Inhalt eines Bebauungsplans für das neue Vorkaufsrecht in Betracht kommt. Die Vorschrift verweist lediglich u. a. auf Festsetzungen nach § 9, die dazu dienen, die durch den Bebauungsplan zu erwartenden Beeinträchtigungen der Leistungsfähigkeit des Naturhaushalts oder des Landschaftsbildes auf den Grundstücksflächen, auf denen Eingriffe zu erwarten sind, oder im sonstigen Geltungsbereich des Bebauungsplans auszugleichen, zu ersetzen oder zu mindern. Aus dem Katalog des §9 Abs. 1 sind dabei insbesondere zu nennen die Nummern 15, 16, 18 a, 18b, 20 und 25. Das Vorkaufsrecht setzt voraus, dass für das betroffene Grundstück eine Nutzung für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen nach §8a BNatSchG festgesetzt ist. Aus dem Bebauungsplan muss also erkennbar sein, dass die festgesetzte Nutzung dem Ausgleich oder Ersatz dienen soll. Eine der nach § 9 Abs. 1 geeigneten Festsetzungen für sich allein reicht nicht aus. Für das Vorkaufsrecht werden in erster Linie Flächen mit sog. Zuordnungsfestsetzungen nach § 8 a Abs. 1 Satz 4 BNatSchG in Betracht kommen. Das Vorkaufsrecht gilt für einfache und qualifizierte Bebauungspläne. Das Vorkaufsrecht nach der zweiten Alternative des Abs. 1 Nr. 1 kann aber nur im Bereich von Bebauungsplänen entstehen, die in zulässiger Weise Festsetzungen nach §8a Abs.1 Satz 2 BNatSchG enthalten. Voraussetzung dafür ist, dass durch die Aufstellung, Änderung oder Ergänzung des Bebauungsplans Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten sind, die durch den Bebauungsplan ermöglichte Nutzung also negative naturschutzrechtliche Folgen erstmals nach sich zieht oder bereits vorhandene Auswirkungen zumindest verstärkt. Rechtlich unzulässig wäre daher z. B. ein Bebauungsplan mit Festsetzungen nach §8 a Abs. 1 Satz 2 BNatSchG, den die Gemeinde im unbeplanten Innenbereich nur deswegen aufstellt, um bereits nach § 34 vorhandenes Baurecht mit Ausgleichs- oder Ersatzmaßnahmen zu belasten.
Das Vorkaufsrecht kann zwar an sich auch für die Teilfläche eines Grundstücks entstehen, wenn der betreffende Grundstücksteil und seine Nutzung für Ausgleichs- oder Ersatzmaßnahmen im Bebauungsplan räumlich klar erkennbar abgegrenzt ist. Das Wohl der Allgemeinheit wird aber regelmäßig die Ausübung nicht rechtfertigen.
Im Gegensatz zur ersten Alternative des § 24 Abs. 1 Nr. 1 unterliegen dem Vorkaufsrecht nach der zweiten Alternative auch Flächen, für die keine öffentliche Nutzung festgesetzt ist.
Nach § 8 a Abs. 1 Satz 4 BNatSchG können Festsetzungen für Ausgleichs und Ersatzmaßnahmen auf Grundstücken im sonstigen Bereich eines Bebauungsplans den Eingriffsflächen zugeordnet werden. Das Vorkaufsrecht erfasst solche zuzuordnenden Flächen und dürfte in erster Linie für diese von praktischer Bedeutung sein.
Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der vor dem 1.5.1993 rechtsverbindlich geworden ist, besteht - anders als bei der ersten Alternative - kein Vorkaufsrecht nach der zweiten Alternative des § 24 Abs. 1 Nr. 1, es sei denn, in den Bebauungsplan sind im Wege der Änderung Festsetzungen nach §8 a Abs. 1 Satz 2 i. V. m. §9 BauGB aufgenommen und nach dem 30.4. 1993 rechtswirksam geworden. Nach der Überleitungsvorschrift des § 8 c Nr. 1 BNatSchG können zwar auch alte Bebauungspläne Festsetzungen für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen enthalten. §8 c beschränkt jedoch in einem solchen Fall die Anwendung des neuen Rechts auf Vorhaben. Er verweist nicht auf den ersten Absatz des § 8 a, der die Festsetzungen regelt. Nur an diese knüpft aber § 24 Abs. 1 Nr. 1 an. Hätte der Gesetzgeber die Erstreckung auch des Vorkaufsrechts auf alte Bebauungspläne gewollt, hätte er dies durch eine Überleitungsregelung im BauGB zum Ausdruck gebracht. Die Verweisung des § 24 Abs. 1 Nr. 1 auf § 8 a BNatSchG bedeutet somit, dass für das Vorkaufsrecht nur Bebauungsplanfestsetzungen in Betracht kommen, die auf §8 a beruhen und somit frühestens mit dem Inkrafttreten dieser Vorschrift rechtsverbindlich geworden sind. Neben dem Vorkaufsrecht nach der zweiten Alternative der Nr. 1 kann für dieselbe Fläche gleichzeitig ein Vorkaufsrecht nach der ersten Alternative gegeben sein, wenn im Bebauungsplan z.B. eine Nutzung als öffentliche Grünfläche festgesetzt wird und gleichzeitig Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen nach §8a BNatSchG vorgeschrieben werden. Zum Verhältnis der Vorkaufsrechte untereinander. Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Eine Satzung über den Vorhaben- und Erschließungsplan nach § 7: BauGB-MaßnahmenG 1993 löst kein Vorkaufsrecht für Ausgleichs- oder Ersatzflächen nach § 8 a BNatSchG aus, obwohl § 8 a Abs. 1 Satz 5 BNatSchG für eine solche Satzung die Festsetzung von Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen vorsieht und §9 BauGB für entsprechend anwendbar erklärt.